新股速递 | 保利物业,规模最大的央企物业巨头

新股速递 | 保利物业,规模最大的央企物业巨头
2019年08月21日 09:18 华盛前哨

作者/华盛学院林海

一、公司概况:保利旗下的领先物业管理巨头

保利物业为老牌物业服务公司,1996年成立于广州, 2017年在新三板挂牌上市,今年4月11日从新三板退市。根据招股书,公司直接控股股东为保利发展控股,最终控股股东为国资委直属的大型地产央企中国保利集团,位列国内十大房企之列。

业务而言,公司主要在国内一二线城市提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务,其中物业管理为收入主要来源,2019年前4个月收入占总营收的比例达70.5%。非业主增值服务主要是为物业开发商提供的包括协助营销、咨询及商业运营在内的增值服务,社区增值服务主要针对业主及住户提供,其中包括常见的入住、家政、停车场管理等增值服务,近年来占比快速提升。

资料来源:招股书,华盛证券

就规模而言,根据中指院的综合实力排名,2019年公司在国内物业服务百强企业中排名第四,具备央企背景的物业百强企业中公司排名第一。截止2019年4月底,公司服务遍布全国136个城市,合同管理面积达371.4百万平方米,在管面积197.8百万平方米,管理817项物业(549项住宅物业+268个非住宅物业)。

资料来源:招股书,华盛证券

二、行业概览:物业管理规模扩大,头部企业快速增长

城镇化进程及居民可支配收入的提升推动物业服务市场的快速增长,物业百强企业平均在管物业数量从2014年的94项增至2018年的192项,年复合增速19.5%,对应的在管面积由1610万平方米增至3720万平方米,年复合增速23.3%,覆盖城市平均数量从24个增至29个。受益于规模扩张,平均收入由4.25亿增至8.86亿元,年复合增速20.2%。

资料来源:招股书,华盛证券

按2018年在管物业数据,物业类型不断拓展,类型仍以传统的住宅物业为主(占比近74%),其他占比突出的依次为写字楼(7.11%)、商业物业(6.03%)及产业园(5.13%),包括学校、公共物业的多项物业类型开始涌现,加上服务的多元化,增收基础牢靠。

物业服务与地产开发紧密相关,物业百强前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地产开发背景,另从收入端,在管物业面积中自家开发地产提供的物业占比通常超过50%。另外,市场头部效应明显,集中度大幅提升,百强企业市占率从2014年的19.5%升至2018年的38.9%,前十名平均纯利年复合增速高于整体百强企业盈利增速。

资料来源:招股书,华盛证券

三、财务简析:业绩增长多元化,外拓物业占比提升

收入盈利均保持增长,2016至2018年三年期间总收入分别为25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元,同比增速26.4%及30.5%,2019年前四个月收入为17.18亿,同比增速约40%。年内利润三年分别为1.49亿、2.25亿及3.36亿元,同比增速分别达50.6%及49.6%。另外,盈利水平不断改善,三年毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%,2019年前4个月升至24.9%,受益于毛利率较高的社区增值服务(高于48%)的业务占比的提升。

资料来源:招股书,华盛证券

公司的增长源于物业规模的持续扩充、费率增长、成本控制及社区增值服务形成规模经济。储备项目、在管物业数量及面积较快增长,公司经营集中在经济较为发达的一二线地区,华南(两广、海南)、华东(沿海上海江浙、安徽福建、江西山东)、华中(两湖、河南)业绩占比突出,物业在管面积占比分别为17.4%、44.3%及12.0%,收入占比分别达30.7%、18.2%及17.6%。住宅物业平均管理费保持上涨,四个时期收费分别为每月每平方米2.10元、2.13元、2.14元及2.14元。

公司拓展规模且业务多元化的同时,也不断考虑外拓物业服务,对背后央企保利的依赖逐渐降低,2016年至2018年保利地产向保利物业贡献的收入占比从98.7%下降至88.6%,2019年前4个月则降至84.2%。

四、竞争力及风险点:保利强大支持,房产政策及盈利下滑风险

头部效应突出的房地产行业,公司业绩增长拥有头部地产央企保利的强大支持,具有一定规模及增速优势。保利发展控股土地储备丰富,18年年底在建项目面积达1.04亿平方米,待开发面积9150万平方米。公司三年在管面积年复合增速高达52.6%,高于百强企业的平均增速,18年年底在管面积为百强企业均值的5.1倍。每项在管物业的平均在管面积(25.23万平方米)同样远高于百强平均水平(19.37万)。此外,保利背书也利于公司寻求合作,进一步提升外拓物业规模。

风险点方面,当前地产政策的约束制约地产开发增速,带来公司管理物业规模的潜在增长下滑;行业增速下滑,地产服务的竞争有望加剧。此外,公司对最大客户保利地产的依赖较高,后者向保利物业贡献的收入占比高达84%。尽管业务依赖度逐渐下滑,但外拓物业的比重提升拖累盈利增速,原因在于外拓物业收费水平远低于自家物业,比如,以上四个时期外拓物业住宅物业收费分别为每月每平方米1.19元、1.31元、1.47元及1.47元,远低于同期公司的平均收费水平。

风险及免责提示:以上内容仅代表本文作者的个人立场和观点。投资者在做出任何投资决定前,应结合自身情况,考虑投资产品的风险。必要时,请咨询专业投资顾问的意见。本文不构成任何投资建议,对此亦不做任何承诺和保证。

财经自媒体联盟

新浪首页 语音播报 相关新闻 返回顶部