物业服务公司合景悠活发布公告，于2020年10月19日-10月22日招股，合共发售约3.83亿股，招股价每股介乎7元至8.13元，一手1000股计，入场费8211.93元，集资最多31.17亿元，预计10月30日挂牌。农银国际及华泰为联席保荐人。
根据招股书显示，已有Hillhouse Funds、Orchid China及LMA SPC、嘉实基金、雪湖资本、Valliance、中国联塑、奥陆资本及Aspex按合景悠活发售价认购以合计1.2亿美元可购买的若干数目发售股份。按发行价下限计算，基石认购比例占国际发售38.5%。
最新根据路透旗下IFR消息指，合景悠活的国际配售部分已经获得数倍超购。能吸引众多机构投资者的青睐，究竟合景悠活基本面如何，有哪些亮点呢？
招股信息速览
来源：华盛证券
一、公司概况：背靠合景泰富，按收入计全国商业物业排名第六
合景悠活的历史可以追溯到2004年，当时其为合景泰富集团开发的物业提供住宅管理服务。根据招股书显示合景泰富在合景悠活完成分拆上市前，持有其97.22%的股份，为控股股东。
经过16年的发展，合景悠活已经成长为一家中国的综合物业管理服务提供商。
据仲量联行资料显示，于2019年，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。
此外，据仲量联行所示，按总收入计，合景悠活于2019年在中国提供商业营运服务的物业管理公司当中排行第六。
截至2020年4月30日，合景悠活管理109个住宅物业，总在管建筑面积为1890万平方米，这109个住宅物业位于中国38个城市或自治县。
同期，合景有何合约管理有161个住宅物业，总合约建筑面积为2970万平方米。
而商业物业方面，同期合景悠活的在管项目有30个，总在管面积为330万平方米；合约管理项目有34个，总合约建筑面积为480万平方米。
来源：招股书
从业务模式来看，合景悠活的住宅物业管理服务板块包括：预售管理服务、物业管理服务及社区增值服务，其中社区增值服务包括向物业发展商及业主提供物业代理服务；向业主及住户提供家居服务；及公共区域增值服务。
合景悠活的商业物业管理营运服务板块包括：预售管理服务、商业物业管理服务、商业营运服务及其他增值服务，其中其他增值服务主要包括公共区域增值服务。
二、财务数据：营收超9成来自合景泰富，净利润近两年暴增3倍
从2017年至2019年的财务数据来看，合景悠活的业绩实现了非常高速的增长。
合景悠活的收入由2017年的人民币4.63亿元人民币（单位下同）增至2018年的6.59亿元，再增至2019年的11.25亿元，复合年增长率为55.8%，近2年合景悠活营收实现增长143%。
而合景悠活的净利润增长速度要比营收增速更快。
合景悠活的净利润由2017年的4410万元增至2018年的7970万元，再增至2019年的1.85亿元，复合年增长率为104.8%。近2年合景悠活净利润实现增长高达319.5%
合景悠活最新截至2020年4月的近4个月收入为4.28亿元，同比增长60%；同期实现净利润为7660万元，同比增长97.4%。
来源：招股书
从营收结构上看，在2019年合景悠活的住宅物业管理服务贡献总营收占比为63.4%，而商业物业管理运营服务贡献总营收占比为35.5%，住宅物业占了营收大头。
而从毛利率来看，2019年合景悠活的住宅物业管理服务毛利率为34.4%，低于商业物业管理运营服务的43.4%，总体的业务毛利率为37.3%。
来源：招股书
而从收入来源来看，合景悠活的收入高度依赖于母公司合景泰富。我们可以通过招股书看到，2019年合景悠活的在管建筑面积78%来源于合景泰富，而合景泰富的物业对于合景悠活的总收入贡献高达91.8%。
来源：招股书
那么合景泰富这家地产商实力如何呢？
根据招股书介绍，合景泰富是大湾区具有领导地位的地产开发商。截至2019年底，合景泰富集团的156个项目遍布中国内地39个城市以及香港，土地储备月1700万平方米，有望给合景悠活带来重大增长机遇。
三、行业概况：百大物业管理公司增长迅猛
受惠于过往数十年的城市化进程，住宅物业持续发展为住宅物业管理市场创造庞大需求。
因此，根据中国指数研究院的统计数据，中国住宅物业管理市场的估计市场规模于2019年末达到人民币4,850亿元。中国100大物业管理公司管理的住宅物业的平均建筑面积由2014年的1800万平方米增至2018年的5600万平方米，复合年增长率为32.6%。
来源：招股书
同时，中国100大物业管理公司提供的住宅物业管理服务总收入于2018年达到人民币904亿元，2015年至2018年期间之复合年增长率为30.5%。
商业物业管理兴起主要受惠于过去数十年商业物业发展的急速扩张。
就收入而言，中国100大物业管理公司提供的办公室管理服务于2018年达到总收入人民币248亿元，2015年至2018年间的复合年增长率为19.3%。
同期，中国100大物业管理公司的零售商业物业管理服务总收入由人民币45亿元上升至人民币116亿元，复合年增长率为36.7%。商业营运公司管理的总建筑面积由2014年2.67亿平方米上升至2019年6.24亿平方米，期内复合年增长率为17.7%。
来源：招股书
四、核心竞争力和风险点
核心竞争力
1、专注发展大湾区，近年拥有高速增长的业绩
据仲量联行资料显示，在提供商业营运服务的物业管理公司当中，按总在管建筑面积计，合景悠活在中国排行第七，在大湾区排行第五。
在物业管理方面的高水平表现使得公司能够获得高端物业的委聘，如广州合景国际金融广场及上海嘉誉国际广场，以及多个高端购物商场等。
而在2017年至2019年，合景悠活的合约建筑面积从1780万平方米增长至3410万平方米，复合年增长率高达38.5%，为未来的业绩增长奠定基础。
2、背靠合景泰富，为大湾区领先地产商
合景泰富集团是大型地产开发商，在大湾区占据领先地位。
过去数年，合景泰富集团深耕大湾区及长三角地区的业务，专注于一线、新一线及二线城市。
据合景泰富集团2019年年报显示，于2019年12月31日，合景泰富集团的业务遍及39个城市，包括广州、北京、上海及香港，涉及156个项目，总建筑面积为1700万平方米，包括大湾区的670万平方米。
合景泰富集团获中国房地产Top10研究组评为2020中国大陆在港上市房地产公司综合实力Top10及2020值得资本市场关注的房地产公司。
风险点
1、未来将业务拓展至新地区市场，可能面对新规则和政策的挑战
2、绝大部分收入目前来自合景泰富物业开发项目和其合营、联营企业以及关联方
3、收入主要来自包干制物业管理服务，若在控制成本方面管理不当，可能影响业绩
五、估值和申购建议
合景悠活在2019年实现的净利润为1.85亿元人民币，如果按照其招股书预估市值区间为141.25亿港元到161.5亿港元，其按2019年计算上市市盈率为68.6至78.4。
不过鉴于合景悠活在2017年至2020年4月，营收、净利润保持高速增长，按照2021年其净利润能实现同比翻倍增长的情况估算，其预期上市市盈率为34.4至39.3之间，较行业头部物业公司估值水平略低。
来源：招股书
另外，本次合景悠活上市获得高瓴资本、嘉实基金、雪湖资本等众多知名机构以基石投资者身份投资约1.2亿美元，占比国配达38.5%，这部分股份会限制上市后6个月不能出售，显示出机构对于合景悠活的看好。
我们在招股书的指标中还可以看到，目前合景悠活的合约面积比在管面积为1.57倍，这粗略估算着未来合景悠活至少还有翻倍以上的业绩增长空间。
结合张磊把持的高瓴资本在此前作为基石投资保利物业和建业新生活等物业股中，上市首日未尝败绩，投资者不妨期待一下合景悠活的上市表现。
以上内容不代表华盛的立场，不构成华盛相关的任何投资建议。在做出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业人士意见。
