流拍率超52%,广州第二轮拍地遇冷,最会赚钱的央企中海单月逾350亿买地

流拍率超52%,广州第二轮拍地遇冷,最会赚钱的央企中海单月逾350亿买地
2021年09月27日 16:53 时代财经

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

图片来源:图虫创意

土地市场凉意袭来,一线城市的地也不太“香”了。

9月26—27日,广州在4个一线城市中率先完成第二轮集中供地。与4月份首轮集中供地的“未拍已热”不同,这次推出的48宗土地受到了“冷遇”,其中18宗土地以底价成交,25宗地遭流拍,流拍率达52.1 %,平均溢价率仅为1.52%。

流拍率52.1 %,这可能是广州最冷的一次土拍

增城是此轮广州集中供地的“大户”,共推出23宗地,占比近一半。而近年的热门区域黄埔、南沙分别贡献了3宗和6宗地,番禺、白云、从化三个外围区域共“上架”12宗地块;主城区荔湾、海珠各推出2宗靓地。

与第一轮供地中1宗地在报价阶段即触及上限价、多地块在竞价环节触顶摇号不同,上述48块土地在竞买申请时就非常冷清,只有28宗地有房企报名,但跟进的企业数量都是个位数,不少地块只有一两家房企参与竞买。

竞拍第一天已显“惨淡”,推出的24宗地仅成交了16宗,流拍8宗,连南沙区横沥岛长沙涌西侧地块都未受房企青睐。这宗位于横沥岛尖核心区的地块,东邻IFF国际金融论坛永久会址,横沥岛位于南沙定位最高的板块明珠湾起步区,主打金融产业,过去两年推出的宅地皆遭房企疯抢。据时代财经了解,该宗地计划引入1家已在香港联合交易所上市的创新生物药公司的区域总部,总投资额不低于38亿元。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,首日出让结果符合预期。“没有惊喜的热,也没有意外的冷。虽然首日24宗地中有1/3地块流拍,但大部分流拍土地是地段不太好的冷门地块。在其它城市遇冷的铺垫下,从土拍首日的表现看,广州市场还是有一定的底蕴和竞争力。”

不过,土拍第二日,情势非但没有扭转,流拍土地反而大幅增加:9点进入报价的8宗地流拍5宗,12点进入报价的8宗地流拍4宗,15点进入报价的最后8宗地,流拍7 宗。

至此,广州第二轮集中供地结束,共收金550.45亿元,仅为出让起始金(1124亿元)的49%。  23宗地顺利出让,25宗地流拍。成交土地中,18宗地底价成交,仅5宗地溢价成交,平均溢价率为1.52%。溢价最高的地块为路劲地产拿下的增城区新塘镇新塘大道南侧地块,溢价率为15%。

虽然成交情况较4月份的首轮集中供地差很多,但两次集中供地皆是国企、央企的专场。23宗成功出让的土地中,16宗被中海地产、越秀地产、远洋地产等国企、央企拿下,参与土拍的民营房企只有6家,包括碧桂园、路劲地产、合汇地产、四川中盛、广东奥和等。

一家未参与此次土拍的广州本土民营房企内部人士对时代财经称,“目前的市场环境下,大家对土地都比较冷静,保持良好的流动性更为重要。”另一家本地民企不参加的原因则是“地价不便宜,限价、销售政策又比较多”。

肖文晓称,本次土拍有两个特点,一是资金有优势的央企国企成为大赢家,受困三道红线的高周转民企基本绝迹;二是底价成交是主流,按照当前的地楼比计算,拿地房企均有可见的盈利空间,印证了“逆市”之下现金流健康的企业将获得更多的机会。

单月拿地超350亿,中海疯狂补土储

在土地市场大展拳脚的一众国企、央企中,中海地产尤其引人注意。9月26日,中海地产接连拿下荔湾区广钢新城、海珠区石溪村蚝壳洲东街、海珠区江泰路50号等三宗地,耗资99.01亿元。

同日,中海地产还在南京土地市场重金拿地,其以80.3亿元竞得3宗地块。其中,栖霞区仙林白象片区、江宁区高新区地块以底价成交,起拍价最高的江北新区G15地块也被其收入囊中,溢价率0.83%。

截至9月27日,全国22个集中供地试点城市中,已有14个城市完成第二批集中供地的出让。时代财经统计发现,中海地产参与了其中9城的土拍,拿地金额高达402.19亿元。其中,南京、广州、天津是中海地产出手最大方的城市,在三城各拿下3宗地,土地出让金分别为80.3亿元、99.01亿元、85.46亿元。

据时代财经不完全统计,7月以来,中海地产先后在19个城市斩获26宗地,包括嘉兴、东莞、汕头、惠州等非集中工地试点城市,溢价最高的一宗地为7月7日在安徽滁州拿下的宅地,溢价率114.7%。上述26宗地的总土地出让金达455.14亿元,约为中海今年7、8月两月的销售之和。

中海的凶猛来自于其做大规模的野心。过去,中海在盈利能力、费用管控、融资成本等方面保持优势,但在土地投资、土地竣工等方面表现一般。虽然自开启“颜建国时代”以来,中海便不断加大土地投资力度,但土储增幅并不明显。截至2020年12月31日止,中海权益土储仅为5236万平方米,为近四年最低水平。

在2021年中期业绩会上,中海透露,其全年新增土地权益投资额预算1650亿元。而据时代财经不完全统计,仅9月份,其拿地金额到达356.5亿元,而且前8月的应付土地金为535.15亿元。参照其投资预算,在接下来的第四季度,中海或还将继续在土地市场保持凶猛的进击状态。

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