本文来源：时代财经 作者：刘新歌
2020年8月，促使房企降杠杆的“三道红线”出台，然而近两年，在行业下行中，多家房企先后出现流动性危机，“三道红线”不再屡被提及。
对于美的置业来说，这条融资“紧箍”仍在。截至2022年末，美的置业净负债率为43.9%，现金短债比1.60，扣预资产负债率68.2%，完成去年提出的降杠杆、“三道红线”由黄转绿计划，成为新晋绿档房企。
美的置业2022年度业绩会
不过，美的置业还是感受到了压力。其在业绩报中称，房住不炒总基调下，杠杆神话不再，过去的经验主义无法凑效。“剩者为王”时代，行业从躁动归于理性，企业也在“活下来”的命题上思考如何走得更远。
跌出千亿阵营，净利润下降近三成
从几项关键财务指标看，美的置业也没有躲开行业的寒气侵袭。
2022年，美的置业跌出千亿房企阵营，合约销售额约792.4亿元，同比下降42.2%，仅完成年度销售目标的56.6%。2022年3月，美的置业管理层曾表示，2022年销售目标定为1400亿元，希望通过努力超出1400亿元。
而受前几年高溢价拿地影响，其盈利表现亦有所下滑。2022年，由于年内会计确认项目单方成本较高，美的置业毛利同比下降16.2%、为113.06亿元；净利润下降更为明显，核心净利润为38.7亿元，同比下降29.1%；公司拥有人应占核心净利润为19.69亿元，同比下降49.5%。
虽然销售情况不可避免地受到市场行情影响，但在大股东美的集团的信用背书下，美的置业一直享有民营房企少有的低融资成本。2022年，其加权平均融资成本下降至4.62%。
作为示范房企，美的置业也是房地产融资开闸后的“资本宠儿”。“第二支箭”及金融十六条政策出台后，美的置业先后从交行、工行、建行、邮储银行、中行等金融机构获得超1500亿授信支持。
截至2022年末，美的置业净负债率降至43.9%，有息负债总量为485亿元，持有现金总量约264亿元，尚未动用的银行授信额度增至1080亿元。
谈及未来的发展，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，总体原则是经营追求指标良性安全健康，不追求单一的规模扩张。在具体业务结构上，会坚守房地产开发业务基本盘，并深挖房地产开发业务链上的发展空间，推动经营业务多元化。
土储进一步腾笼，拿地不会多点开花
过去的一年，多城房价下跌，房企为回笼资金不断推出降价促销举措。美的置业销售均价较2021年增长8%，为12546元/平方米。它将此归因为聚焦一二线高能级城市，集中资源实施区域深耕和城市升级策略。
美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩会上介绍，截至2022年底，美的置业的总土储面积是3206万平方米，其中一二线城市面积占比66%，长三角和大湾区面积占比合计52%，土储结构朝高能级核心城市、都市圈区域倾斜。
从各区域销售贡献看，2022年，二线以上城市在其合约销售业绩中的占比达82%，其中长三角、大湾区占比达65%，销售集中度进一步提升。
回看美的置业的发展路径，它曾和“顺德老乡”碧桂园一样实行过低城市线战略，即以三四线城市为主要布局点。但在2019年达成千亿规模后，美的置业做起了“减法”，逐渐退出三四线城市，围绕长三角、大湾区、重点省会城市和区域中心城市布局。
2022年，和其他民营房企一样，美的置业鲜少出现在公开土地市场，而是借道股权收购继续进行，土储“腾笼”并未停止，而是借道股权收购继续进行。林戈介绍，2022年，美的置业通过股权收购归编9个项目，新增权益货值63亿元，这些项目以二线城市为主；同时退出部分弱三线和四线城市，减少权益货值9.5亿元，这些城市主要是柳州、九江、岳阳、大理等。
对于未来投资计划，郝恒乐称，目前房企都相对理性，今年土地市场的机会很多，但土地价格应该不会出现爆发式增长，美的置业将根据具体城市的去化速度进行结构性补货，在土地研判上会保持理性，更加慎重、更加聚焦，绝对不会“多点开花”。
