本文来源：时代财经 作者：唐洛
房地产市场“止跌回稳”已是大概率局面，在信心回升的当下，贝壳也迎来稳健业绩。
11月21日，贝壳发布2024年第三季度财务业绩。财报显示，贝壳三季度总交易额（GTV）为7368亿元（人民币，下同），同比增长12.5%，净收入为226亿元，同比增加26.8%，净利润为11.68亿元，经调整净利润为17.82亿元。
与此同时，三季度，贝壳非房产交易服务业务实现快速增长，收入同比提升54.3%，占营收比例达38.3%，创历史新高。其中，家装家居业务净收入同比增长32.6%至42.1亿元，房屋租赁服务业务净收入同比增长118.4%，达到39.4亿元。
贝壳从未忽视门店和经纪人的作用，在三季度，贝壳平台活跃门店数达到46857家，同比增长14.6%，净新增近6000家门店，活跃经纪人数达到42.34万名，同比增长6.1%。
中泰证券发布研报表示，我国居住行业涵盖范围广，市场规模从2016年的25.4万亿元迅速增长至2021年的39.6万亿元，复合年增长率为9.3%，且由于家庭趋于小型化、城市化率提升、人口流动加速和居民生活水平的提高等因素，长期来看，居住行业的市场规模将会持续扩大。同时，近年来随着存量房供应量的增加、房屋换手率上升、流动人口增长、改善需求的释放以及房地产经纪服务渗透率的逐年攀升，贝壳作为行业龙头，有望充分受益于居住行业市场规模的扩大。
对于三季度的成绩，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东在2024年度第三季度贝壳业绩电话会中表示，“我们非常振奋地看到近期中央政府对地产市场‘ 止跌回稳’等的积极表述和一系列形成合力的政策支持。”他表示，9月底以来，市场反应强烈，影响范围广泛，基于量价配合的市场修复正在启动。高点冷静，低点坚定，高低之间看到真实，心才可以更定。
贝壳“复苏”
9月26日，中共中央政治局召开会议。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
自此次会议开始，房地产市场似乎进入全面政策宽松期，此后多套“组合拳”来袭，而从接下来10月的成交数据来看，一系列的政策确实收获了较为显著的效果。
10月，商品房成交同比、环比实现“双增长”，全国房地产市场呈现出止跌回稳的积极势头。住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”显示，10月全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月同比扩大12.5个百分点，自去年6月连续15个月下降后首次实现增长。
全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月连续8个月下降后首次实现增长。同时，全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%。二手房网签成交量环比增长4.5%。新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。
住建部部长倪虹10月17日在国新办新闻发布会上表示，中国房地产在系列政策作用下，经过三年不断调整，市场已经开始筑底。倪虹还表示，对房地产止跌回稳充满信心。
在大环境回暖的当下，贝壳的业绩在三季度飘红，根据财报，三季度贝壳存量房业务GTV为4778亿元，同比增长8.8%，存量房业务的净收入为人民币62亿元，存量房贡献利润率为41%；同时，新房业务的总交易额为人民币2,276亿，同比增长18.4%，净收入为人民币77亿元，同比增长30.9%，贡献利润率为24.8%，“快佣”项目占比保持在高位。
对此，美银证券发表研究报告指出，贝壳是最近政策转变和潜在周期性复苏的主要受惠者。预计在此次复苏及以长期来看，其将超越市场增长。虽然房地产市场仍然存在不确定性，且该行并未调高对房地产市场的预测，但认为贝壳的风险回报已变得更具吸引力。该行将集团目标价由62港元调升至73港元，评级由中性调升至买入，预计股息将会上升。
精细化运营，店东获益更多
一直以来，贝壳注重与门店、店东的共生共赢，三季度以来，贝壳针对平台生态、门店运营等推出了一系列举措，与店东共享价值，让门店与平台共同成长。
贝壳持续加强生态建设，以店东为核心支持对象，围绕作业机制、公平透明、服务承诺、业务助力、荣誉体系5个方向开展工作，提升店东满意度，营造竞优、向上的平台氛围，增强店东归属感、荣誉感、专业度以及管理能力，通过服务好店东进而服务好终端消费者。
同时，贝壳面向店东推行“门店积分制”，回馈在平台上时间久、业绩好、守底线、业务上探索创新的门店，帮助店东获得更好的收益，在平台上实现长期更好的发展。
积分制可以被理解为面向门店经营者的会员体系，通过正向激励的方式，平台向优质门店做更多的收益回馈，实现门店和平台共建，价值共享。对于存量门店，贝壳三季度开始试点“积分制”，牵引效能提升。在三季度9个试点城市中，平台共向店东发放超过1800万元等值现金权益，有30%的门店获得了收益奖励。
在精细化运营方面，贝壳对联网门店提供客户资源、收费优惠、合作网络、专业工具等一系列支持，助力门店获得更好发展。截至9月末，今年一季度新签门店的ROI转正。贝壳以商圈为单位推进精细化运营，针对联网充分的区域，贝壳更重视生态优化，帮助店东和经纪人获得更多收入留存，此类商圈的店效是其他商圈的平均1.2倍左右。基于对联网门店的高效运营举措及成果，贝壳人店网络外部吸引力提升，活跃门店及经纪人数量实现同比增长。
经纪人做新房的意愿也由贝壳稳定的货币化能力和回款能力得到激发，带来更好的新房销售去化能力。同时经纪人作业生态建设有了进一步改善，隐号带看渗透率三季度达到67%，环比进一步提升11个百分点，提升经纪人的作业安全感，从而带来新房作业意愿的提升。
对此，彭永东表示，对平台生态，“我们更坚定地与店东和店长同盟，他们是我们这个‘低频’行业里的‘高频’的角色，帮助他们获得更好的收益是我们最大的立足点，只有他们看长，平台才能做长。”（文/宋然）
