本文来源：时代财经 作者：梁争誉
年关将至，深圳已经在为来年土地市场的收成做准备。
12月18日，深圳公共资源交易中心发布《深圳市国有建设用地使用权出让公告》（深土交告[2024]42号），挂牌一宗居住用地G01045-0200，计划2025年1月16日出让——这将是深圳2025年出让的第一宗居住用地。
值得注意的是，G01045-0200所在的大运片区，近期诞生一个“日光盘”，深铁阅云境于11月底开盘售罄。这或为G01045-0200的出让增加利好因素。
起始楼面价1.74万/平，周边新房卖到超5万/平
作为2025年深圳土地市场的首发宅地，G01045-0200体量不大、地价不高。
G01045-0200位于深圳龙岗大运片区，临近体育场馆深圳大运中心、商场大运天地、地铁大运中心站。地块挂牌起始价17.99亿元，土地面积约2.08万平方米，建筑面积约10.35万平方米，起始楼面单价约1.74万元/平方米。
可供对比的是，G01045-0200地块北侧约800米、于2022年8月出让的G01048-0153地块（泰瑞府项目），由深业集团与深铁置业联合竞得，普通商品住房平均销售价格不高于5.24万元/平方米；大运片区最近入市的新盘深铁阅云境备案均价约5.04万元/平方米，折后均价约4.4万元/平方米。
以目前的市场价作为参考，G01045-0200未来的利润空间颇具想象力。
G01045-0200现状，图源：深圳公共资源交易中心官网出让公告显示，G01045-0200是一宗纯粹的居住用地，约10.35万平方米的建筑面积，包含98881平方米住宅、1000平方米商业，以及幼儿园、社区老年人日间照料中心、托儿所等少量公共配套设施，住宅部分用于建设普通商品住房。
和今年出让的宅地一样，G01045-0200并无此前的种种限制措施，不限制未来的商品住房销售价格，户型设计不受“90/70政策”限制，具有房地产开发资质的中华人民共和国境内法人企业即可参与竞买，按照“价高者得”的原则确定竞得人。
出让方深圳市规划和自然资源局同样要求，G01045-0200地块的意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。
根据中指研究院监测，跟往年相比，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，年内共成交5宗涉宅用地，这些地块均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。“短期来看，房企仍保持投资聚焦、精准投资战略，热点城市优质地块热度尚在，同时在销售端逐渐企稳下，核心城市土拍或继续温和修复。”中指研究院分析师孟新增表示。
开发商底价卖房，片区诞生“日光盘”
G01045-0200是在市场回温的环境下挂牌。
深圳中原研究中心统计数据显示，11月深圳新建商品住宅成交8076套，环比增长94.5%，成交均价约50403元/平方米，环比增长0.3%，成交价连续下滑三个月后出现小幅度反弹。截至12月17日，深圳新建商品住宅累计成交3628套。
市场整体回升，个别片区诞生“日光盘”，呈现局部高温。
11月底，大运片区新盘深铁阅云境开盘，推出214套住宅，吸引477批购房者冻资认筹，申购比例约1:2.22。正式选房不足两个小时，深铁阅云境首批房源宣布售罄，收金10.77亿元。深铁置业方面称，这是2024年龙岗首个“开盘即售罄”的项目。
深铁阅云境开盘现场，图源：深铁置业自“9·29新政”发布以来，深圳已诞生4个“日光盘”，包括龙华深业上城学府、光明中建观玥、龙岗深铁阅云境、龙华中建鹏宸云筑。
新盘“日光”，首先在于开发商给出诚意满满的价格。
阅云境开盘期内，深铁置业给出低至85折的优惠，包括VIP登记99折、认筹冻资97折、开盘认购91折、准时签约99折、一次性付款99折。阅云境折后实际销售均价从备案均价5.04万元/平方米降至4.4万元/平方米，最低约3.78万元/平方米。
“大运枢纽最火楼盘价格直接卖到底价了”，阅云境一名置业顾问表示。
12月14日开盘“日光”的中建鹏宸云筑，备案均价约6.02万元/平方米，开盘折扣88折，折后均价约5.3万元/平方米。距离项目约1公里的一新盘，三年前的备案均价约7.1万元/平方米。中建鹏宸云筑推出的368套新房吸引1587批购房者申购，相当于每4个人“抢”1套房，开盘约3.5小时售罄。
另一方面，“日光战绩”也与开发商少量、多次的推盘策略有关。
深圳“9·29新政”后日光的四个新盘，货量分别为332套、147套、214套、368套。这四个新盘除了深业上城学府体量较小且一次性推出全部房源，其余均为中等或大型楼盘，并分批入市。
中建观玥建筑面积约11.5万平方米，可售商品住宅719套，首批入市房源147套。深铁阅云境是一个建筑面积约52万平方米的大型综合体项目，由商品住宅、可售型人才房、办公和商业构成，可售商品房606套。首批房源售罄后，阅云境随即宣布加推新品。中建鹏宸云筑是一个纯粹的商品住宅社区，总建筑面积约31万平方米。
“‘日光盘’有三个特征，一是价格足够低，既要低于项目初始限价，也要低于周边同质二手房；二是均好，没什么明显的瑕疵，学位要好、交通便利、得房率要高；三是交付有保障，比如央企国企的项目。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
李宇嘉认为，尽管“日光”并非完全是基本面修复、需求端活跃所致，更多是因为供给端大尺度降价，但对当下楼市来说，“日光盘”对市场预期的提振有极大的效应，会带动一些购房需求入市。
