1、2000年-2010年的地产黄金时代，项目推广的主流概念只有一个：地段。
李嘉诚的“地段，地段，还是地段”这句话出现在每个楼盘的宣传册上。
2、2010-至今的白银时代，学区房成为促进楼盘销售的主要驱动力。
先是老牌名校，再是区域名校，再再是名校分校，再再再是挂名分校······
3、后学区房时代，楼盘还有哪些价值值得关注？
交通
万科副总裁谭华杰认为：
城市化进程依然是房地产发展的核心动力，目前中国的城市化率才50%多一点，从农村走出来的新产业工人将是下个阶段城市化的主力，推动中国的城市化率达到90%以上。
但是，根据对欧美发达国家城市化进程的研究显示，城市人口占比达到70%以后就进入了后城市化阶段，城市人口开始呈下降趋势。而在60%-70%这一区间增速非常缓慢，日本在1985-2008这23年间城市人口仅增长了约6%，年均增长率约0.25%。所以对这个驱动力不要过分乐观。
同时谭华杰也指出：未来中国房地产布局会发生很大变化，单个城市无法容纳这么多的人，城区将和周边的小城镇、卫星城连在一起，组成“城市带”，中间以地铁和公共交通连接。也就是说，将来的城市化要靠公共交通来带动，而房地产开发也跟得交通相结合。
比如，当年香港的新界基本就是根据轨道交通线来布置，每出现一个站点，周围就会迅速出现一个新市镇。
再比如日本东京，从一个单独的大城市，变成了一个三层的大城市圈：最中间是东京都，外面第二层是东京市，第三层叫东京圈。这中间，轨道交通承担了90%以上的交通量。
所以说，将来随着城市化越来越高，轨道交通也就越来越发达，房地产的机会就来了。
物业
日本房地产泡沫破灭给我们的几点启示：
一是居住需求和购房需求是两回事。日本的80后成长于经济通缩的环境中，他们满足居住需求主要以租房为主，置业占比极低。所以，对于今天的中国购房者来说，房屋是否易于租赁，是判断房屋价值的重要标准之一。
二是日本房地产崩溃后，依然活跃在二手房市场流通交易的，基本上是高端社区物业服务比较好的房源。物业好、社区业主素质高的房屋变现容易，而那些刚需社区的交易价格被双重腰斩。
社区医疗
老龄化是未来大趋势，很多人想当然的以为老龄化会促进养老地产等新产业的兴盛，其实不然。目前几个养老地产项目都是惨淡经营。
养老的需求分为两部分，一部分是较高端群体，比如老人的收入和社会地位都比较高，子女的受教育程度也比较高。养老产业要先满足这些人的需求。另一部分是较低端的群体的需求，这些老人的子女本来没有钱，个人经济压力非常大。对于这些老人，需要的是可以满足他们基本生活需求的养老院。现在很多养老产业的投资可能都没有回报，产业能多蓬勃，什么时候能蓬勃，都需要过些年才能知道。
抛开产业不谈，老年人在居住需求方便与以往的房地产运营模式有极大的不同，主要体现在社群关系、社区商业和社区医疗等方面。社群关系和社区商业已经有了一些成功案例可以借鉴，但社区医疗方面依旧比较薄弱。
根据中国健康与养老追踪调查报告显示，老年人的健康水平总体堪忧，比如近40%的老年人口身有残疾，30%的老年人报告身体疼痛。老年人在医疗方面的支出正在逐年增长，年均增长率将近16%。而且60岁以上的老年人，医疗费用开支增长率非常高。国内医保在最近10多年里有根本性的改变，以前大部分人都没有医保，而现在超过九成的人都有。老百姓使用医疗服务的次数变多了，生病后不会一直扛着，而会去积极治疗。就算没生病，因为收入水平的提高，老年人对自己的健康状况也更加重视，自己花钱买保健品的数量也越来越多。
所以，配套完善的社区医疗体系，将成为未来房地产项目产品竞争的有力武器。
此文为新浪财经头条“地产者花满楼”原创内容，特此声明！
