近年来，我国人口老龄化程度日益加深。
截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口的18.9%；65岁及以上老年人口达2亿以上，占总人口的14.2%。
据测算，2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。
庞大的市场需求，再加上传统开发业务收缩。传统地产企业纷纷在思考转型。
万科涉足养老多年，融创大健康，保利和熹会，恒大养生谷，越秀康养社区，远洋椿萱茂等等，不少房企以养老、大健康为方向，尝试换一个赛道！
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养老项目为何盈利难？
养老项目看起来收入挺多元，大体可分为：地产销售收入、物业租赁收入、物业管理和养老服务收入，以及衍生品开发收入等。
但实际上这些持续性的收入，跟传统地产开发一次性的收入——销售收入相比，回款太慢，资金成本高，周转不起来。
传统地产企业普遍习惯了“快周转”的运营模式，所以他们的养老项目，都很难盈利：
首先，养老项目的用地性质往往比较特殊（例如，医疗划拨用地、集体用地、公共配套设施用地、军产用地、产业用地、商业用地、旅游用地等等），这类用地的产权不能销售或者很难销售，怎么用非产权交易（卖会员、卖使用权等）的方式来盈利？
其次，政府为了防止开发商用养老名义圈地，基本上对于养老拿地的项目都会有一个硬性的要求：首期必须有一定规模的养老配套设施入市，否则后续的土地免谈。这样一来，项目早期怎么平衡投入和产出，就变成一个特别重要的问题。
再次，养老项目的土地指标，很少一次性到位，都是分年分批取得，这也会产生规划整体方案与实际开发之间的矛盾，开发中的盈利方式需要有策略地动态调整。
02
养老项目有哪些坑？
误区一：定位活跃长者+高端市场
刚刚踏入养老行业，很多项目都会把目标客户定位为：高端+活跃长者。
投资者的养老愿景，都是打造一个健康、快乐、充满希望的“乐园”，不喜欢死气沉沉的护理机构；
但是一旦投入实际运营后，这些当初“看似美好的蓝图”都会被市场无情地击垮，因定位错误，随之而来的是长期低入住率、员工队伍不稳定、经营持续严重亏损，最后逼得机构不得不转型。
客观地说，养老行业尚处在发展初期，作为机构养老，目前较为理性的定位是：失能失智 + 中高端市场，短期内必须以入住率和入住速度为唯一KP指标。
误区二：重硬件投入，轻服务培养
养老地产的本质是服务，而非地产。
然而，当企业真正养老项目时，往往会忘记自己的诺言，原因很简单: “花钱买硬件，远比踏踏实实做好服务，要容易得多”。
于是乎，适老化设计、专业康复护理设备、高端智能化养老系统等等，成为了一家高端专业机构的代名词。
硬件好固然更受欢迎，然而如果没有运营好，其实并不能带来很高的增值。一张3万块钱的护理床，并不能换来入住率和客户忠诚。
误区三：重概念包装，轻服务落地
项目营销最喜欢搞“概念”。养老地产也都是被拿来营销的概念。
养老项目设计了很多眼花缭乱的服务产品，如：专家会诊、健康监测、候鸟养老、药膳保健、中医养生等等。
但其实这些所谓很炫的服务，往往脱离了老人的真实需求。一旦收费，你会发现，那些你替老人规划的需求，瞬间就杳无踪迹。
谁能抓住养老行业本质，谁才能真正做到事半功倍。做好20%的核心服务，能让你抓住80%的客户。
误区四：重床位规模，轻区位选择
设立之初，很多机构都会一味地追求床位规模，普通单体机构都在三、四百张床位以上，养老地产更是吓人。
初期固定成本高，造成经营压力大，入住率长期处于较低水平；
无论硬件多豪华，大量老人聚集都会降低生活和服务品质；
此外，大部分养老项目在选址时，好卖都拿来卖了，不好卖才迫不得已用“养老”的概念。所以养老社区一般都在山卡拉，片面地以为山清水秀、鸟语花香的地方就是老人愿意托老一生之所。
与其它行业一样，养老机构的发展方向一定多业态混合，依托较强的社会配套资源，和整个社会融为一体。越老越不想脱离社会、脱离家庭、脱离子女，这是叶落归根的中国式养老情结。
误区五：重医疗对接，轻基本照护
很多初涉足养老行业的开发商都明白这个道理：“没有医疗配套，就谈不上做养老”。
“医养结合”的本质，并不是要求养老机构服务上去做医疗机构，而是充分、合理利用社会医疗资源。
“传统家庭养老方式本身没有配备任何医疗保障，但依旧是主流，这是给我们最大的启示”。
误区六：重高端人才，轻专业人才
鉴于国内教育体系下养老相关专业的滞后，目前养老专业性更偏向于有实际运营管理经验的公司和个人。而这其中，一批朝着市场化运作的养老从业者更具有含金量，也最为稀缺。
客观地说，目前大家都处于摸索阶段，没有所谓真正的行业专家，碍于目前养老市场大环境，个人因素所起的作用实在有限。
据初步估计，我国养老护理人员缺口大约超过500万人。养老机构普遍存在招人难问题，“40”“50”人员成为主力，学历不高、专业水平低，业务素质能力不强，尤其懂医养结合的长期护理专业人员十分紧缺。
所以，与其追求高端人才，不如从基层抓起。
看看目前国内养老社区哪些是标杆？
