卷宗首发｜一种上海浦东城市更新的工业遗存活化策略

工业遗存是近现代城市和工业建设曾经的物理载体，它们从历史学、社会学、建筑学等跨学科角度或具有技艺、审美等多重价值。老旧的机械厂房、生产作坊、货栈仓库、油场矿区......工业遗存的空间形式多种多样，而如今随着城市发展与迭代更新，它们逐渐进入了存量创意营造的新阶段，在功能转变和形态重塑上，城市和周边社区都给予了它们殷切的期待。

在种种机遇的同时，工业遗存的改造也面临着复杂的问题，例如缺乏整体统筹及动态适应性调整、市场需求与公共利益难以协调、缺乏长效活力机制等等。因此规划师、建筑师、运营方等在承担改造更新的任务时，需要真实而完整地解读工业遗存的价值，更要深入探讨如何在当下语境中真正激活其魅力并长久维继，这不仅关乎历史的保护与传承，更关系到城市文化脉络的延续与未来发展。

带着巨大的时代变迁和历史痕迹的叠加，上海近年来涌现了很多城市工业遗存改造案例，他们正探索着适合各自的改造和运营方式，形成了特色各具的实践空间。例如持续吸引画廊、影视公司等艺术机构进驻的M50创意园，其前身是上海面粉厂；坐落在吴淞口的半岛1919文创园已经蜕变成滨江景观带不可或缺的亮点，亦是现代服务业发展的沃土；位于原龙华机场旧址内的废弃储油罐基地，如今以上海油罐艺术中心的身份重新出现于公众的视野中......就在今年，人们又见证了上海浦东一个充满新意的工业遗存的改造实践。

EKA·天物位于上海浦东的金桥片区，距离地铁6号线金桥路站不到1公里，地块周边毗连碧云、联洋等高端住宅区，也与上海海事大学、中欧国际工商学院相邻，生活氛围浓厚，但少有可兼顾艺术人文属性并融合新旧时光记忆独特性的文化街区，EKA·天物期待能作为关键的一块拼图，补齐周边城市街区的全幅画面。

项目所在地块的历史可追溯至1869年的旧海关浦东工厂，后于1992年成立了著名的上海航海仪器总厂，其“开拓创新，振兴航仪”的精神激励着一代又一代的航海人，这里也经历并见证了上海近现代工业文明辉煌的发展历程。

如今骤速发展的时代恰如潜流涌动的海洋，改造后的EKA·天物也延续了“探索与无畏”的航海精神底色，他们希望在既有的建筑基础上，创变先行，探索更多元、更新奇的体验。这项城市更新行动由此比较特别，昔日的老厂房地块焕发出全新的样貌。与常见的“修旧如旧”理念相比，街区的更新改造是基于“修旧如新”的理念而实施的。一方面，老建筑的原有特色经历了创造性的要素筛选和改造，例如部分建筑保留了青砖与水泥墙的建筑表皮，承载工业文明的印记；另一方面，街区的独栋建筑也以一种更直白、更易阅读的形态，呈现给大众。改造后的EKA·天物，在商业氛围营造上的丰富性，和其在建筑形态上的张力和大胆，为上海金桥的中环带注入了与众不同的生机与活力。

EKA·天物的天物，名字源于“天工开物”，而“EKA”三个字母分别代表了：Exploration（逆势探新）， Knowledge（匠心造诣），Aesthetics（美学聚落）。EKA·天物区别于上海嘉韵投资管理发展有限公司（下文简称“嘉韵投资”）的其他天物系商业品牌线，希望将空间打造为可以承载多样化城市功能的集合场域：有将美术馆、艺术展和画廊等纳入街区的公共空间，也有可以品赏全球美食的品牌餐饮，还有可开展一系列创意市集、城市露营和公众艺术策展的社群活动......这里大胆融合了经典海派、现代工业、多个不同年代的代表性艺术元素等多种风格的30余栋建筑，带着些许天马行空的妙想，整个街区呈现出“万国建筑”的风貌和野心。

正如国际工业遗产保护协会主席伯格伦（L. Bergeron）教授曾指出的那样，“即便旧有痕迹的许多元素都具有价值，但真正的价值也只能凸显于它们被置于一个整体景观的框架中，整体景观的概念对于理解遗迹至关重要。”因此，创意园的更新设计应该在对建筑及周边环境的历史价值、使用价值和结构安全性等一系列内容的甄别研究的基础上，提出新模式下的商业街区活化工业区的整体策略。

然而EKA·天物并非是常规类型的更新作品。项目地块属于中船航海所有， 由嘉韵投资租赁改造并运营。然而在项目启动之初运营方面对疫情的挑战，从而在已有的顶层设计逻辑下，改变为分期交付、分期施工，以新的应对策略延续其最初框架设想开展了对街区运营的策划。即便因为现实原因，这不是典型意义上自整体而后局部的思考，也并非运营先行、建筑改造随后的执行顺序，该项目的特别之处在于，设计并没有因此而消弭旧有痕迹，反而对特定时期工业特色的元素充分利用：例如：代表工业遗存的烟囱、具有时代记忆的书报廊和防空洞、品质相对完好的工业车间及设施等工业遗存都尽量保留下来。同时还大胆加载了众多新的设计语言和风格，让人们身处其间体验到与传统预期截然不同的新的空间氛围。

城市更新与存量改造在当今城市发展的语境中，无论在前期策划、建筑设计，或是管理运营，每个环节都可以作为一个独立的焦点话题去深入探讨。2024年3月31日，《卷宗Wallpaper＊》组织在EKA·天物内举办了针对以上问题的专题品谈会，不同领域的专家学者结合工业遗存更新与城市发展动态协调、短期激活与长效运营共促发展等观点，从规划策略、实施策略和运营策略等方面总结工业遗存更新的经验与启示，以期为EKA·天物及同类项目的更新提供反思和借鉴。

3.1

顶层设计的挑战

激发“非标准”的生猛

初入EKA·天物，多位专家说到他们的第一感触是建筑风格的多样性。各式各样建筑造型的杂糅，让街区充满了视觉焦点，原来的路网、建筑与建筑之间的体量对比被延续下来，主要的改造力度落在装饰性和形态性的层面。由于EKA·天物在建设期初经历了疫情等条件复杂的阶段，使得团队对整体策划的种种设想，迫于工程周期、繁琐的多方协调等严苛挑战，未能在开工之前将完整的顶层设计与社区规划设计精确实现。

因此，该项目很难用传统的学术方式去推导既定结果。但是，这样的挑战，反而激发出与传统旧改项目不同的活力。吕慢（RIBA英国皇家建筑师学会中国区发展首席）表示，“这里空间功能和业态形式的多元化让人耳目一新，我们由此能感受到投资人和运营方的魄力。”正如《卷宗Wallpaper＊》编辑总监邓圆也所说，“当我们回溯对比上海多处早期的工业园区改造时，可以明显感受到EKA·天物所展现出的生猛、青涩和大胆积极的尝试。”

徐亮（CONCOM集良建筑合伙人、主持建筑师，西交利物浦大学建筑系兼职讲师）坦言“开发商在项目中呈现的勇敢与生猛，但当沉淀期过后，我们也希望看到更多创新，例如以轻资产引导长效运营、商业上紧随的补强策略等。”不可否认，街区中所充斥的大量的视觉锤点位确实让人目不暇接，也可见运营方在运营上的补强工作，以及具有活力的商业策略。在未正式开园之初，此处已迎接了许多客人，如能通过这样的手法真正将此地激活，也不失为活化旧街区的一种新的途径。街区的设计和运营层面也存在着悖论的可能。例如当经营一段时间后，相信会吸引到更加强有力的品牌入驻，他们往往对空间设计有着明确的标准，届时如果品牌要求重新改造建筑，整体成本必然会增加；但若坚持既有的改造状态又可能会错失掉一些品牌加入，在设计和经营上如何平衡与品牌的关系也有待后续的深入推敲。

以学术和设计实践的视角看，该项目仍有提升的空间，例如易娜（《建筑师》杂志副主编）与高长军（密斯·凡·德·罗基金会中国区负责人）均观察到，由于社区规划设计的缺位，目前的交通系统和停车功能等因未做前置的规划，人车混行的情况带来些许混乱和不便；街区内的建筑存在“各自为政”的特点，而缺乏邻里间的逻辑联系，并因视觉要素过于饱和，而缺乏公共服务的缓冲地带；如果再将街区放在整个金桥板块，项目还计划对周边条件做出进一步的解答，例如对旁边的高架桥与河流的呼应。探究其中的原因，并非运营方单枪匹马可以作出解决和改变的，业主方是否有着繁杂和苛刻的流程？业主方、政府与运营方是否能协同共谋？只有多方协作，才能支持运营方对城市界面的完型美化和周边环境的有机提升做出更大的贡献。

3.2

以运营交付成果，

以流量加持效应

从市场角度而言，创意园区在上海浦西的发展历程和经验比在浦东的更多，但随着城市发展，在浦东的工业遗存与创意园区的改造正在勃发，在此环境下，如何在同类项目中突围、获得可持续性的繁荣就需要在运营上发力，也需要园区为品牌及终端客户的需求进行更加定制化的考量。

徐洲（JLL都市创新智库代表，Tungsten Partners合伙人，前《哈佛房地产评论》编辑与撰稿人）关注到目前EKA·天物的人流量很好，从运营的角度来看某些空间的效率仍可提升，例如建筑内的功能分区、人行流线的设计有待进一步梳理。因为区位功能的空缺为首，以及运营方积极的投入，EKA·天物得到了市场正向的回应，并因此抓住了流量，而接下来也应思考如何让其饱有更新迭代的能力，例如加入更有文化和艺术属性的内容、让经营的功能与建筑适配性相协调等，从而长久地吸引住人们多次来访，甚至成为居民日常生活和文化休闲活动的惯性空间。

王惟捷（CONCOM集良建筑合伙人、主持建筑师，同济大学建筑系客座讲师，德国注册建筑师Dip.-ING. Architektin）表示，他曾参与过杨浦滨江的改造，如今看到同类项目，深感EKA·天物的生命力，更期待在今后的运营中坚持长期主义，以受众为先，带着这样的目标感定会赢得政府与业主方的支持。翟宇琦（同济大学建筑学博士后，中国美术学院建筑艺术学院客座教师，美国哥伦比亚大学访问学者）同样认为在当下的时间点和环境下，应当审慎思考如何通过盘活存量以获得资产的增值。“也许可以不断地举办各类活动，但同时要注意打造自我品牌和关系架构，例如以集团或在地文化为支点、抓住上下游的品牌联结以及后续的优化嵌合，才能创造历久弥新的街区魅力。”

运营方深知，要将项目按照地标性的标准去打造，希望在延续工业记忆的同时也能给当下和未来的上海渲染精彩的一笔，在多方参与和一定的时间内达成目标绝非易事。正如邱外山（香港大学建筑学院城市规划与设计系助理教授）所提示的一样，“社群参与”是运营策略中很重要的一环，这并非仅限于在街区内部，而是希望能够形成一种系列性的、具有张力的文化活动，让上海市民感知到EKA·天物中有更多的精神内涵可以长期地追随和探寻。诚然，硬件上的更新只是工业遗存改造的第一步，接下来的创新驱动、城市融合，以及一次次的迭代思考与作为才能使EKA·天物成为上海浦东富有艺术文化内核、让市民感到开卷有益的独特街区。

3.3

辩证思考二次设计的启迪

在很多园区的更新项目中，老旧建筑的改造往往是画龙点睛的所在。张子岳（热气建筑工作室主持建筑师，同济大学建筑与城市规划学院博士候选人）提出如何让建筑师辛苦做出的作品长效增值、在运营策略既定的情况下，是否还需要花费大量的精力在具体的建筑设计上等问题。EKA·天物如同一个万花筒，包含了各式展品在其中陈列，这样的做法在园区经营初期来看是可以的，甚至在运营上可以借助这种多元形态，创造出受欢迎的活动。而随着讨论的深入，“二次设计”的做法被多位专家提到，并产生了有趣的观点碰撞。

张海翱（上海交通大学设计学院副教授）以景德镇陶溪川地区为例，提出可以思考打造具有在地特色的产业生态链，可以长期激活街区的同时更能为社会青年创造机会。他同时强调，二次设计并非针对建筑风格本身，而是为了使空间的利用更加合理，某些内容可以尝试做减法。因为从运营的角度而言，园区中的视觉刺激频繁，也许人们需要一些可以喘息的松弛空间，当厘清客群多次来此的原因（例如季节性购物、活动参与等）后，就可以精简冗余的设计，从而让效能达到最大。

然而，潘晖（潘晖建筑设计工作室创始人、主持建筑师，瑞士注册建筑师、东南大学建筑学院本科设计课程导师）则提出了相对的观点，他认为街区中的每个建筑都有在网上爆红的机会，目前在社交媒体上曝光频率最高的是入口的几个建筑和艺术水池，但后面的建筑按照“流量密码”来说还不够吸睛，如此来看很多建筑甚至可以做加法——既然大家各有其美，那么加强自己的特色，也许会获得更大的传播机会。

此外，王逸凡（东南大学建筑学院副教授，苏黎世联邦理工学院建筑历史与理论所客座研究员，清华大学工学博士）从建筑本体性与城市关系的角度切入，“城市中时间性的痕迹就是一段段不同记忆的层叠书写，遗存之上的建筑实践不仅仅是一种服务于过去的行为，在讨论提升时也应站在创造未来遗产的角度上，思考除了单独的建筑形象之外，它们对城市开放性和包容性可能产生的积极意义。”例如建筑之间不同缝隙的协调处理具有很大的弹性，在之后的运营中街区可以进一步调整，这种调整的时间跨度可以被拉长，把意义构建视作一个持续的过程，依赖于个体和集体思维的共同作用——它不应该试图抹去彼此之间的细微差别，相反，它需要成为一个彼此对话和思想交流的平台，这也是当下人们在日常中关注的议题。当整体策划和二次设计的价值被关注，人们也会愿意花时间观察园区的生长，这种生长是日复一日的精心对待下的长久优势，可以形成社会性的复合网络关系。

在会议的最后，专家们纷纷将目光投射在如何永葆街区活力的长远未来上，其中吴春花（《建筑技艺》执行主编）提出可以考虑让街区与产业孵化相结合。“从宏观政策角度来说，上海的工业遗存改造始终都与各类蓬勃发展的产业紧密相连。EKA·天物的前身是上海航海仪器总厂，这本身就是独特而宝贵的财富。”之后街区在进一步的策划运营中，可以考虑利用这一特色，长期鼓励培育相关产业，例如航仪文化、海洋教育创新等，构建发展产业，当产业链生态完善时也会反哺街区，两相映照，可以让街区的活力和生命力更有信心并长久为继。

无论从上位政策趋势、环境周边关系、社会价值影响，还是聚焦到街区内的可持续运营，专家们开放式的讨论为EKA·天物留下很多的思考燃点。工业遗存到艺术文化街区的改造如今成为上海重点关注的一类实践，人们期待在经历开业和探新的初期后，依赖好产品与平台的持续发力，让被盘活的遗存土地光辉长明，这种光辉不仅回照曾经的工业发展历程，也映照着未来市民文化的鲜活日常。

上海EKA·天物专题品谈会勘察专家名单

吕慢（RIBA英国皇家建筑师学会中国区发展首席）

高长军（密斯·凡·德·罗基金会中国区负责人）

张海翱（上海交通大学设计学院副教授）

王逸凡（清华大学工学博士，东南大学建筑学院副教授，苏黎世联邦理工学院建筑历史与理论所客座研究员）

易娜（《建筑师》杂志副主编）

吴春花（《建筑技艺》执行主编）

邱外山（香港大学建筑学院城市规划与设计系助理教授）

翟宇琦（同济大学建筑学博士后，中国美术学院建筑艺术学院客座教师，美国哥伦比亚大学访问学者）

张子岳（热气建筑工作室主持建筑师，同济大学建筑与城市规划学院博士候选人）

王惟捷（CONCOM集良建筑合伙人、主持建筑师，同济大学建筑系客座讲师，德国注册建筑师Dip.-Ing. Architektin）

徐亮（CONCOM集良建筑合伙人、主持建筑师，西交利物浦大学建筑系兼职讲师）

潘晖（潘晖建筑设计工作室创始人、主持建筑师，瑞士注册建筑师、东南大学建筑学院本科设计课程导师）

徐洲（JLL都市创新智库代表，Tungsten Partners合伙人，前《哈佛房地产评论》编辑与撰稿人）

摄影：田方方

撰文：周火

监制：邓圆也

编辑：hanxi、段崇源