文| 花朵财经
前几天跟一位某前十地产公司高管聊天，说到三条红线带来的房企现金流难题，花朵财经说了句“地主家也没有余粮”。这位高管表示赞同，又说道：“地主们还勉强能撑持，但往年过得不错的富农们，几乎都要沦落成佃户了。”
地主、富农或佃户之间的分野，大约就在资产负债表上。对于中小地产企业而言，突破了1-3条红线意味着迫在眉睫的现金流危机，比如今天要说的大发地产。
2018年10月在港股上市的大发地产往年的发展堪称顺遂，从1996年到2008年一直维持着极高的增长率，与此同时，就像绝大部分同行一样，也有着较高的负债率。在市场繁荣的时候，高负债并不是问题，反而意味着资金使用率高。然而10月21日，大发地产的一条公告几乎是明白无误地告诉投资者：太缺钱了。
这条公告内容称，公司额外发行的1.3亿美元优先票据于联交所上市。这笔优先票据到期日为2022年7月30日，票面利率为12.375%。
12.375%的海外债利率意味着什么呢？这几乎是中国地产公司发行海外债的利率最高水准。据Wind数据统计，下半年以来，内地房企发行海外债的票面利率中位数为7.25%，大发地产融资利率远超中位数。
换句话说，如果不是其它融资渠道全都拥塞，不会有地产公司愿意借这种碾压自己利润率的钱。
从2020年中期报告上，可以看到大发地产的109.64亿有息负债中，银行借款仅占约35%。此外，公司一年内的有息负债为48.71亿元，账面现金则为28.26亿元，现金不足以覆盖短贷。短贷迫在眉睫，现金难以支撑，正常融资渠道不畅，这是大发地产宁愿“饮鸩止渴”，借超高利率的海外债之原因。
根据Wind数据，截至2020年6月30日，大发地产资产负债率为78.51%，净负债率为112.8%。有息负债总额约为109.65亿元，较2019年底增加18.72亿元。上半年其财务费用为9571万元，资本化利息为5.68亿元，二者加起来达到6.63亿元，超过公司2019年净利润。
另外，根据2020年中报，大发地产营业收入34.72亿元，同比下滑12.63%；净利润为1.41亿元，同比下滑55.29%。
公司称原因为新冠疫情的爆发影响了向客户交付物业。另外，上半年交付的位于嘉兴及湖州的售价较低的项目建筑面积较大。
大发地产2016年成立以来，从上海到浙江，从浙江到安徽，多点开花发展迅速，值得一提的是在楼市风云诡谲的温州大发也立住了脚跟，年销售额超过30亿。
但迅速发展的背后是居高不下的负债率，且从包括海外债等大发地产历年来的多笔高负债融资来看，公司的发展颇富一种赌性。
2018年大发地产上市之际，曾提出5年冲击销售额3000亿的目标，然而2018年大发地产才刚刚冲破百亿大关。
5年30倍的销售额增长？上市之际踌躇满志的心情可见一斑，但如果不是有特别重大的转机，大发地产近2-3年来恐怕都要努力维持还债。过去的高负债高增速高循环模式明显已经行不通了，所这个豪气的3000亿目标，几乎是已成明日黄花。
然而即使仅仅将时间的指针回拨一年，也许不会有太多人认为大发地产“5年3000亿”的宏愿纯属虚妄。上市次年的2019年，大发地产的合同销售额相较于2018年确实翻了倍。
那一年，翻倍甚至翻2倍、3倍的，当然也不止大发地产。
2019年，200亿；
2020年，400亿；
2021年，800亿；
2022年，1600亿；
2023年，3200亿。
5年翻30倍，大约是这样算出来的吧。比起互联网公司的扩张速度，只怕大发地产的董事长葛和凯和一众高管们还觉得自己的豪言壮语略有保守？
建筑在这样的豪情之上，大发地产当然是想继续维持高周转模式，即便贷款渠道不如头部房企那么通畅，宁肯选择发高息海外债也要实现逐年翻倍。
很可惜，进入2019，连行业头羊都开始哭着喊着要活下去，房地产市场的关键词一夜之间就从“排号”变成了“打折”。
所以大发地产的雄心壮志也被打折了。不仅壮志难酬，还要面临循环往复的短贷危机。
大发地产能否度过现金流危机？花朵财经将持续关注。
