今天全网都在讨论降息，5年期以上LPR下调至3.85%，房贷利率进入“2时代”一点悬念都没有，有的银行已经行动起来抢客户了。其实我在6月份写的《房子置换，接下来操作清晰了》里就提到了商贷利率下限的取消，意味着房贷利率下跌没有底线，没有最低，只有更低，而商贷利率和公积金利率几乎一样，这在历史上是首次吧！
接下来就看存量房贷利率会不会下调了。从大环境看，四季度可能性大。
当然，这并不是今天的话题。
不知道大家有没有留意，今年以来全国房租都在普降，即便眼下进入租房旺季。
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首先要说的是这一波降房租，上海、北京都没能躲过。
根据诸葛找房数据研究中心的数据统计，全国40个大中城市当前租金水平整体并不及前两年，同比下跌1.82%。其中，一、二线城市租金同比已分别连续下滑12个月和8个月。
北京的情况见上图，通州房租更是降了14.59%。
上海6月全市挂牌租赁房源的平均租金为83.76元/平/月，环比下跌6.7%，同比下跌7.5%，与2023年全年平均租金相比下跌12%。根据易居研究院的统计，平均租金以及房租收入比均降至2019年以来的历史新低。从面积看，小户型尤其40平方以下的，还算好租，较大面积段的房源出租周期更长了。
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一二线城市为什么会出现这种情况？
1. 出租房源的数量连续数月呈现正增长。楼市现在算是进入温水煮青蛙的阶段，政策的释放，既让人看到希望，又让人无可奈何。很多不缺钱、还贷没压力的房主为了不被砍大刀，纷纷将房子转为出租保值，等待市场回暖，这也算是缓兵之计。
2. 租客的收入在下降。要知道，房租是很多人在大城市生活最大的一笔必要性开支，在知乎、小红书的租房贴中，有一条公认的干货是房租占收入比在20%左右为最佳，而在北上广深要达到30%。收入一旦下降，对生活质量影响很大，就只能被迫换租金更便宜的房子。
3. 人才房、公租房、保租房在大量入市。以上海为例，从2017年开始上海出让租赁住房用地，到目前为止，已累计出让222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房。虽然有的位置偏了点，但价格优势突出。
4. 人口流动导致，这个点就不展开说了。
部分三四线城市为什么房租能同比涨起来？
1. 受返乡潮影响，但这不是主要原因。
2. 其中一部分是热点旅游城市。
所以这种涨不是普涨，而是严重的冷热不均，只是一种现象，并不是趋势，不需要过度去解读。
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这一波租金下降最厉害的有哪些房子？
1. 地理位置差，距主城比较远，且交通不便，附近没有地铁的；
2. 品质不好的安置房小区，小区环境太差，鱼龙混杂；
3. 改善型小区里的大户型，今年以来二房东收这样的房子很谨慎，因为定位不上不下。
市场之所以变得混乱，和中介也脱不了干系。
一方面，租客找不到高性价比的房子，一方面，房东的房子长期空置，找不到租客。之前，中介起到很好的对接工作，两头各收半个月租金，积极带看，成交迅速。但今年，中介拼命开拓并保护自己的托管房源，把租客引流到自己的托管房源，导致一手房东租户资源枯竭。很多房东看透了套路，账一算不划算，就不愿意托管。
结
上面说了很多不好租的房子，那什么房子好租呢？品相好一点的主城次新房，一房一厅民用水电，基本一周内就租掉了，这属于承上启下的刚需性价比房。此外，还有学校附近的“陪读房”，需求也很稳定。
前几天和老南聊最近南京学区房大跌。我们算了一笔账，居然发现有些中心区域的小户型快要跌出合理的租售比了，最近准备写一篇。
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