过去，经常看到有人提 1:300 所谓“国际平均租售比”，来吐槽国内房价畸形，还有用这个数据来推销东南亚房产的。
然而，这轮房地产深度调整之后，国内风向一下变了，很多城市房子的租售比直线上升，老破小突然好卖了。
“真的没有想到，中国的租售比竟然有一天比存款利息还要高”，这是粉丝在文章后面的留言。这段时间，甚至有粉丝咨询我们，能不能投资老破小收租做现金牛奶。
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“租售比”在很长一段时间是衡量房地产市场上租金收益与房产价值之间的关系的一个重要指标，月租金 / 房产价值 = 租售比，是假设租金水平保持不变，将房子租出去，多少个月可以收回成本。
还有一种算法是租金回报率。
举个例子，200 万的房子，租金每个月 4000 元，租售比就是 1：500，租金回报率是 2.4%。
考虑到国内暂时没有房产税（除上海和重庆）和一些必要性的支出（比如维修基金），所以租金回报率比国外低一点没关系。
上面两张图是专业机构统计的上半年国内主要城市租金回报率的情况，是不是有点意外？
在房价拦腰斩，跌回到 2016 年之后，有些位置好、租金高、空置率低的房子，已经逐渐体现出“新”的价值属性。
02
房子“新”的价值属性，也在央行 8 月 9 日发布的二季度货币政策执行报告中第一次提到。
具体描述是这样的：
租金是影响住房价值的核心变量。资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。
......
近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行，房租折现对房产价值的影响愈发受到关注。有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2% 水平，二三线城市升至 3% 左右。但这个指标是靜态的，假定了未来租金不变。
......
疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超 1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3% 以上，将高于多数资产回报率。
央妈什么意思？让大家心安，变相鼓励大家买房投资收租。
那到底能不能买呢？
03
不少人拿香港作参照。
这一波香港房价下跌是从 2021 年开始，和大陆几乎同步。虽然 2 月份全面撤辣，市场有一波情绪反弹，但很快又回到下跌通道。
根据美联物业 6 月份的统计，香港住宅租金连续攀升，已经达到 2019 年以来的最高水平，这直接导致租售比大幅回升（从低谷回升 37%+ ），目前已经回到 2013 年水平。
国内一线城市，甚至二线城市也会经历这一波吗？
很多人忽略了一个重要因素——收入，房租的上限取决于城市规模，还有居民收入。香港特区政府统计处在今年 6 月 17 日公布了一组数据，2024 年首季香港本地居民总收入(指香港居民通过从事各项经济活动而赚取的总收入)为 8310 亿元港币，较去年同期上升 9.6%。
反观国内，收入情况我不想多说，大家都能感受到。
我在 7 月份写过一篇文章《全国的房租悄悄在降》，根据诸葛找房的数据统计，全国 40 个大中城市当前租金水平整体并不及前两年，同比下跌1.82% 。其中，一、二线城市租金同比已分别连续下滑 12 个月和 8 个月。
所以香港的情况和国内并不完全一样，国内的实际情况是房价和房租都在跌，只不过房价的跌幅远远大于房租。
04
买市区老破小收租，当现金奶牛，做收租党，可行吗？
房子这么跌，售改租，收租金会不会比存银行理财合适呢？
我先给一个结论，租售比未来几年会保持持续上升的趋势，因为房价没到底。
不少省会城市，老破小的租金回报率已经能达到 2%，主要集中在主城核心区域、重点学校周围、大学城。特别要提一下公寓，在这轮房价暴跌之后，租金回报率甚至能达到 5%。
如果停留在纸面算经济账，能买，但回到实际生活中，尤其在房地产下行阶段，必须考虑房子折旧，甚至未来卖不掉，后期维护费用等，另外租金也不是净收入，有可能存在空置期和中介费。
去年朋友就捡了一个漏，房主急售公寓，要全款，在大学城地铁口，报价 95 万，最后 78 万成交，月租金 3000 元左右，一直稳定出租。我研究了一下这套公寓，如果不是房主急用钱，也不会以这么低的价格成交，目前挂牌价都在 110+ 万，再没有成交。
一般这种大漏，不会曝光太久，投资考验眼光和果断性。当然，新公寓我一直不建议大家碰，全是套路（比如返租公寓），能公开卖的必亏（除了上海和深圳）。
至于老破小，一线和新一线城市可以考虑，其他远离。能不能稳定租出去，关键看位置和配套，最好靠地铁口，房龄不能太老，出新过、有物业最好，拒绝高层。不要做拆迁梦，以后都是给房票。
结
房地产正在进入一个新的周期，过去的经验都在失效。
还是那句话：“不懂不碰”。买房卖房现在对专业性要求越来越高。
最后多说一句，从数据看，八月份全国二手房交易量出现明显回落，又到了政策刺激的时间点。
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