摘要：营、利双降 （欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹
这是@闺蜜财经的第1248篇原创
民营房企里终于又等来一份年度“成绩单”。
3月27日，美的置业公布2022年度业绩报告并举行业绩发布会。作为家电巨头何享健家族的房地产公司，相比其他民营房企，有“靠山”的美的置业2022年表现出更强的韧性，但也逃脱不了利润腰斩的命运。
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和大部分房企一样，美的置业2022年营收、利润也是“双降”，但在降幅方面要稍微柔和一些。
营收同比微降1%，为736.3亿元，毛利润的降幅略大些，同比下滑了16.22%为113.1亿元。
毛利降幅更大，侧面体现的是成本高企、利润率下滑。2022年美的置业的销售成本没有下降，反而增长了3.5%左右。
通过下图财报披露的详细表格蜜妹看到，实际上美的置业2022年在缩减开支方面非常用力。比如雇员福利开支从2021年的28亿元左右降到了不到23亿元，降幅约20%；
营销及广告开支也降了约32%，为6,84亿元；
其他的差旅、招待、专业服务及咨询费等都同比下降明显。
导致销售成本不降反增的指标主要有三个：物业开发及销售成本（增加10亿多元）、在建物业及已竣工物业撇减（增加不到4亿元）、取得合约的成本摊销（增加不到3亿元）。总结起来一句话：大都与卖房、房屋减值有关。美的置业财报的说法是：部分项目单方成本提高。
受此影响，美的置业的毛利率从2021年的18.31%下降到2022年的15.36%。这也是美的置业自2019年以来，毛利率连续4年下降。
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和毛利率的遭遇类似，美的置业的净利率也正遭遇“四连降”，且这一次降幅更大。
2022年，美的置业净利率降到4.86%，此前2021年为7.19%、2020年为9.19%、2019年更高为10.52%。
值得注意的是，美的置业2022年的大部分利润似乎并没有落到公司拥有人头上。如上图财报数据所示，2022年美的置业年内利润共计35.77亿元，同比下降32.5%。其中公司拥有人利润17.26亿元，同比大降53.9%；而非控制性权益则还上升了约18.6%，为18.5亿元。
这一大减、一增，还是很说明问题。问题也非今年才出现：美的置业前两年规模做大、营收增长，却似乎没有完全落实到股东的利润上。
比如2021年，归属净利润只有37.44亿元，同比下滑。而非控制性权益部分的净利润从2020年的近5亿元，增长至15.59亿元——是前一年的3倍。
2020年情况类似：归属净利润没怎么涨，但非控制性权益净利润翻了N倍。当然这两年情况确实特别，美的置业其实不算差的。
不过，在权益占比上，美的置业并没有完成当初的“承诺”。2021年业绩发布会上，蜜妹还记得美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉曾说，2022年美的置业将提升权益比，合作项目占比数将少于50%，权益占比将超75%。
从销售额来看，克尔瑞数据显示，2022年美的置业全口径销售额742.2亿元，权益销售额465.7亿元，权益占比62.7%。2021年美的置业全口径销售额1370.0亿元，权益销售额912.4亿元，权益占比还有66.6%。
2022年美的置业销售额不仅跌出千亿，而且权益占比也下降了。
图片来源|克尔瑞（特此感谢！）
土储来看，2021年美的置业权益土储占总土储比重约67%。2022年末，这一数据上升到70%，但仍然低于75%。
负债方面，美的置业是难得的2022年比较稳的民营房企：净负债率43.9%、现金短债比1.60、扣除预资产后负债率68.2%，为绿档房企。融资成本也低：2022年其加权平均融资成本下降至4.62%。
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最后要说的的是，虽然美的置业背后是“何享健家族”，但其和美的集团似乎还是分别独立的关系。2004年美的置业成立时，掌权人还是美的集团创始人何享健，但2013年，何享健已将美的置业全部股权转至儿媳卢德燕名下。
作为美的置业控股股东，卢德燕分外低调，其丈夫何剑锋为何享健的儿子，目前title是盈峰控股集团有限公司董事长，旗下上市公司有两家，分别是盈峰环境、百纳千成。
美的置业这边，在蜜妹看来，2010年之前可以说还籍籍无名。2010年其开始走出珠三角，2013年卢德燕掌权后，肉眼可见的是该司的快速增长：2016年-2018年，美的置业合同销售规模分别突破200亿元、500亿元、790亿元，并在2019年首破千亿。
2018年上市以后，美的置业增长迅速放缓，营收同比增速下滑严重，甚至不及2016、2017年，2022年是其近7年的最低点。
上市后美的置业股价一直不温不火。当初IPO发行价为17港元，截至3月28日13:07，其股价为9.1港元，4年多跌去4成多。当然这也不完全是自身问题，还与诸多客观因素有关。
如今美的置业在公众当中的知名度虽不及家电，但也有传统家电业务无法比拟的优势，当然负债率也是无法比的。
今年，房地产市场有望企稳，数据显示，截至2023年前两个月，美的置业合同销售额约150.2亿元，同比增5.6%；相应的已售建筑面积约120.8万平米。
扛过了风和雨之后，相信美的置业会越来越好。
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