撰文|蜜姐
这是@闺蜜财经的第1491篇原创
4月14日，万科披露了最新的投资者关系活动记录表。其中详细回应了近期的市场传闻。
比如，万科否认管理层谋取私利，回应了近期被传得沸沸扬扬的烟台的实名举报一事，否认了拒不交账等情况，以及否认有高管被边境控制，披露了其中涉及高管的行踪。
近期，从某些财经大V到散户，公开宣称对于万科的“信仰”破灭。各种不利舆情的持续发酵，对于万科的“自救”颇为不利。
01
承认“遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压”，否认管理层谋取私利。
4月14日下午16:30—18:00，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜和董事会秘书朱旭接待了广发证券、花旗证券、摩根斯坦利、中金公司等8家机构投资者。
首先万科介绍了公司大致情况，承认从总的经营情况来看，当前遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。
前不久万科发布2023年年报，其中披露的情况更为详尽。也是近期一些投资者“信仰”倒塌的直接导火索。
2023年，万科销售额3761.2亿元，同比下降9.8%，规模仍保持在行业第二位；全口径收入558.1亿元，同比增加8.9%，但财报中的关键数据并不好看。
2023年，万科全年实现：
营业收入4657.4亿元，同比下降7.56%；
营业利润292.5亿元，同比减少43.78%；
归属于上市公司股东的净利润121.6亿元，同比下降46.39%；
实现投资收益26.9亿元，同比减少34.7%；
经营活动产生的现金流量净额39.1亿元，同比增长42.24%，有较好改善。
财报解释，净利润下滑的主要原因有三：开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提减值。
更让投资者破防的是，万科自1991年上市以来，首次宣布不分红、不转增。
02
净负债率不降反增，“自救”迫在眉睫：今明两年债务规模计划下降1000亿元。
财报披露，截至2023年底，万科的债务情况不容乐观：
净负债率为54.7%，较2022年底不降，反而提高了11个百分点；
有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%，其中一年内到期的有息负债624.2亿元，占比19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元， 占比为80.5%；
期内，实际利息支出合计142.6亿元，为近3年来最多的一年，比2022年增加了22.2亿元；
其中资本化的利息合计94.2亿元，比2022年增加22.8亿元。
此次投资者关系活动中，万科称已经制定了一系列的稳定经营和降低负债的方案，将首先立足“自救”。同时，还立下目标：今明两年债务规模计划下降1000亿元，让“债务风险获得实质性化解”。
尽管万科是此轮周期调整中，最早喊出“活下去”的龙头房企，然而叠加疫情这只黑天鹅一飞三年，万科却“依然维持扩张惯性”和未能摆脱行业惯性，调整不及预期。
投资关系活动中，万科也反思了导致目前困境的原因，但针对近期舆论质疑管理层谋取私利的说法，予以坚决否认。
03
除了业绩和债务，近期万科最为舆论热议的是烟台实名举报与高管的传闻。
万科披露了此次实名举报的是烟台日樱集团下属公司，实控人为李军。烟台万科与合作方李军，合作了近10年，涉及7个项目。
2021年开始，烟台多个项目销售不及预期，烟台项目公司的资金无法按照李军一方意愿继续分配，而李军一方提出了16亿元的巨额诉求，进而导致双方矛盾激化。
万科回应了举报中提到的关键3点。
- 万科否认双方合作中，烟台万科挪用资金的说法。称烟台项目是按合作协议，由万科对项目资金统筹管理。
万科披露，2023年，举报方称万科挪用资金就已报案，但烟台公安机关经过3个月调查取证后，于同年11月作出决定不予立案。
- 关于烟台万科偷逃税的问题，税务机关已经进行了稽查，万科一方“不存在拒不交账的情况”。不过，目前事情还未有定论。万科披露的进展，也仅是税务机关和烟台万科交换了初步的稽查意见，“目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意”。
- 万科否认存在通过跟投制度向高管输送利益的行为。
对于烟台合作方在网络的言论，万科称是诽谤，并已报案和正在提起民事诉讼。
关于济南万科总经理肖劲被公安机关带走，万科披露肖劲是因个人案件所致，“与烟台举报无关”。
此外，万科否认了高管被边控的传闻，并详细披露了舆论中涉及的几位高管及前高管行踪和去向。
总的来说，万科陷入舆论漩涡，根源还是在于业绩拉垮和债务压力。这轮的房地产周期转换，除了地产人，每一位关心楼市的人都深刻体会了趋势的力量，哪怕是曾经创造过很多财富神话的龙头企业也不例外。曾经的“信仰”有多坚定，如今就崩塌得有多彻底。
本月初，万科发布了今年一季度未经审核销售数据。今年3月，其合同销售金额245.1亿元，同比减少42.5%；今年1-3月合同销售金额579.8亿元，同比减少42.8%。
这个业绩，目前在房企中较为常见，毕竟大行情摆在那里。房地产行业的深度调整还在继续，“活下去”是每家房企和投资者最为迫切需要解决的问题。
本文未注明数据均来自于公司财报及公告，特此说明和感谢！文章仅供讨论分析，不构成投资建议。
版权声明：本文系闺蜜财经创作，未经授权，禁止转载！如需转载，请获取授权。另，授权转载时还请在文初注明出处和作者，谢谢！
