自“我爱我家”副总裁“胡景晖”在采访时公开表示：“自如、蛋壳...等长租公寓，以高于市价20%-40%的价格争夺房源”一话题被爆出之后，长租公寓幕后的运作方式也成为了社会关注的热点。
而继胡景辉的话题被引爆之后，于8月20日“杭州鼎家”旗下的长租公寓宣布破产，使4000户租客面临被房东的驱赶出屋不说，还得按月偿还金融公司的分期贷款。
而长租公寓的幕后运作方式是什么样的？有没有存在价值？这应该也是我们最关心的问题了！
我们联系了在新西兰从事相关租赁业务的投资人“David Liu”，试图针对这一行业专题寻得最合适的解决方案！
David Liu从事租赁业务投资，同时也是纽澳知名地产广告制作司“Open2view”在奥克兰的代理；
01
丨长租公寓最早期的模式
David Liu向财经记者表示：长租公寓的前身在最早期属于中介本质，是促使房东与租客成交的中间商，以收取一定的服务费作为盈利点。
具体的操作方式为：
1.针对有意向的租客，通知房东，带租客看房；
2.确定租客的出租意向；
3.拟订协议，安排房东与租客签约；
4.收取中介服务费；
后来房东认为这样的方式很繁琐；而中介则认为按照这样的方式做生意，无法量化交易，很难形成规模效益！
之后房东选择把房子全权委托给中介进行打理，主要打理事宜含（招租，收租，房屋维护……等）；
而这时的房东只要负责准时收租就行！这类模式我们把他称之为“租赁托管模式”，这时的中介应为“托管机构”。
针对于最开始的中介来说，这是一件极大的好事，基于房东的信任可以引入更多的房源操作，并且从最初专门收租到现在的全权打理，做的事不一样，获取的报酬肯定也不一样，以收取房屋总租金10%-20%的比例作为管理费。；
例如：房租每月总租金为1000元，托管机构每月应获得1000x20%=200元的委托管理费；David Liu向财经记者解释到。
02
丨脱离“中介”和“委托租赁”的本质
当然，我们都坚信国内模式最初也是这样的，当财经记者问到：“中国多家长租公寓运营商因争夺房源，恶性抬高房价一问题该怎么解决时”；
David Liu表示：目前的长租公寓已经脱离“委托租赁模式”的本质，委托租赁一般是在房东收到钱之后，才会向托管商进行管理费的结算。目前大部分长租公寓的做法实际上更偏向“承租”的形式在运作。
首先从房东这里把房源承租到自己公司旗下，在以自己公司的名义租出，这种形式我们把它称之为“承租模式”。
而这一做法对于房东来说是转移空租风险的办法之一，房东因此减少了空租期的风险；而对于长租公寓来说：有了掌控租赁价格的权利，房源承租的越多，市场则更广。
而随着资本的追逐，入局者不断上赠，给了房东更多选择的权利，毕竟“承租”与“托管”有着一定的差异；承租看的是钱，托管看的是服务；而此时房东也只看谁家给予的承租金更高，谁家的承租金更高就选择与谁家合作。但是长租公寓运营商并不傻，高价收进的房源可以赚钱吗？答案肯定是不可以，但大家统一把它看向了后期的增值服务效应，实际上行业发展到这一步，就已经有了危机存在！这是模式本身导致了租赁价格上涨的初始原因。
那这类问题有解决方案吗？财经记者问道；
1. 行业规范化，可由政府出面与多家长租公寓协商规范市场行规的办法，但是这类做法解决不了本质的问题！
2. 回归“委托租赁模式”让行业健康发展；David Liu向财经记者阐释到。
03
丨利用消费金融速成的长租公寓
那长租公寓爆仓的原因是什么？有办法解决吗？财经记者再次问到；
David Liu表示：促使这一问题导致的原因，还是因为长租公寓以承租形式租进房屋。而这一方式少不了资金的支持，毕竟承租是需要现金支付房东的。而长租公寓的承租金怎么来的？融资租赁是长租公寓一贯打法，借助VC或者消费分期金融机构，等途径获取融资；VC投的是整个长租公寓的主体公司；而金融机构主要看中的是单套房源的出租效应，因为金融机构主要以利息为盈利目的；
不少长租公寓利用了消费分期的模式，先以压一付三的形式，在房东这边承租下房源；之后直接在金融机构的这里引入全年的承租款；简单来说就是让金融机构先替租客缴纳一年的租金，这样的话金融机构是有利息可收的，毕竟这也属于金融机构的业务之一。而长租公寓这下就可以闲置出9个月的现金流，以此便于多套房源的扩展。
举个例子：一套房屋承租价在1000元一月，这时向房东支付的形式为“押一付三”；那就相当于支付了房东4000元人民币，而这时向金融机构申请的总款项是12000元，减去支付房东的4000元，还剩下8000元。而按照这样的方式，长租公寓是可以再签约两套房源的，以此类推，就壮大了，属于杠杆原理。这是导致长租公寓爆仓的原因，因为资金链一旦断裂，无法向房东支付剩下的租金，最终的结局就是房东收回房屋。
但大家都知道“消费分期”的本质是：消费者因无法一次性支付所购商品的总款项，例如：“手机”，而这时由金融机构垫付这笔总款项，消费者获得手机之后，消费者在按月向金融机构还款！这时的金融机构主要以利息作为盈利方式。
所以长租公寓需要申请这类的合作，首先也得有租客才行，长租公寓把自己视作住房提供商；希望收得全年的款项才愿意出租，利用租客的征信在金融机构这边办理租房分期，这也是目前长租公寓的一贯打法，推出：“零首付租房，免押金租房...”一系利活动。
04
丨长租公寓行业的难题解决法
那长租公寓运营商倒闭之后，租客还得偿还分期款吗？房东驱赶怎么办？这些问题租客又该怎么解决？财经记者问道；
分期款得要还，因为毕竟是以租客个人名义申请的，哪怕是自己不知情的情况下，但法律看的是白纸黑字签下的合同；而针对房东驱赶，可以选择报警，因为房东没有义务驱赶租客的，因为房东是已经把房子承租给长租公寓运营商了，房东应该追究长租公寓的责任，而不是驱赶租客。
想要解决这类问题不是租客可以解决的，责任出在长租公寓，从长租公寓的运营模式开始深究，整个行业规范起来以上的问题都不会出现。
1. 长租公寓回归“委托租赁模式”，就不会因恶性争夺房源，而抬高市价的问题存在；2.消费金融不得对长租公寓提供分期合作，住房不能分期；它不同于手机，电脑这类的产品，哪怕公司倒闭了，产品也还在消费者手中用着；
3.房东理性化看待市场，天上掉馅饼的事很少，学会自主分析自己房屋的价值；杜绝转移空租风险的这类做法，走委托模式。4.租客面对租房分期这类的理财产品，慎重签约；这与买房有着巨大的差异，可以参考下所述的第二条。
