这两年，房价走势可谓冰火两重天。
热的一边是房价持续上涨，单价超10万+不足为奇，新盘更是出现万人摇号抢房现象；
冷的一边是房子“白菜价”无人问津，单价几百，挂牌几年都卖不掉。
房子走势分化之大，令人唏嘘。
1、“白菜价”房子又现
最近，辽宁阜新房子火了。
在这里，2万就能买一套56㎡房子，折合单价仅为357元。
而且小区内，超市、药店、饭店、幼儿园、健身器材等配套设置一应俱全。
这仅仅是个例？
这里房子挂牌价在2万元/套，或者3-4万元一套的现象很常见。
2万一套的房子，去年在黑龙江鹤岗市也出现过，当时，只要花1.9万元就可以买到一套55平方米的房子！
现在辽宁阜新又出现这样的房子。相比鹤岗，阜新市地理位置好得多，人口也多。
阜新交通位置比较发达，阜新与辽宁省会沈阳市直线距离约150公里，紧邻朝阳市和锦州市。从沈阳乘坐高铁，最快45分钟就能到达，全天十几趟高铁通行。
阜新还被誉为“煤都”，曾拥有全亚洲第一大露天煤矿。
那为何一套房仅仅卖出2万/套的价呢？
简而言之，房子太多，“接盘侠”太少了。
当地阜新居民大多在动迁之后获得多套住房，多到自己家人根本住不了；
与此同时，阜新因煤而兴，而早在2001年该城市已经资源枯竭，再加上转型不顺，缺少就业与发展机会，当地年轻纷纷到外地寻求发展机会，导致人口净流出现象严重。
在这样的背景下，房子挂成“白菜价”，几年卖不出去也就不足为奇了。
其实，阜新房子问题，只是“十八线”城市问题的一个缩影，非常普遍。
2、问题暴露
前几年，三四线房市出现了一波大涨，不少无产业、无人口、无潜力的县城房价都逼近1万元大关。
这其中关键因素是一二线限购、钱太多和三四线货币化棚户区改造，导致大量投机需求涌入小城楼市，房价透支了未来。
这两年管理层严控房市，“房住不炒”逐步落实。在棚改大潮退去时，一些小城的房地产问题就逐渐冒出来。
比如很多小城：
年轻人持续流出；
二手房挂牌量急剧上升，议价空间越来越大。
经济衰退型或资源枯竭型城市，房子无人问津，价格迅速沦为“白菜价”。
一个城市房价长期走势是很大程度上由这个城市人口状况决定的，另一个方面和当地产业结构和居民收入是否能持续提升高度相关。
和大城市相比，这些小城在长期吸引人口流入和收入提升上均处于劣势。
再加上二线城市疯狂展开抢人大战，存量博弈之下，强二线城市又对其产生了人口虹吸效应，
重重打击之下，大部分小城房价出现了慢慢阴跌之路。
这么，小城房价还有可能再度上涨么？
换句话说，我们可以去抄底么？
捡便宜可能要吃大亏。
为什么？
这些小城的房价大概率再也涨不上去了。
3、小城辉煌难再现
这类“白菜价”房子，自住尚可，作为投资品他们是不合格的。
《穷爸爸，富爸爸》说：资产是能把钱放进你口袋里的东西；
而负债是把钱从你口袋里拿走的东西。
从投资角度来看，这类房子虽然便宜，但不像资产，反而更像负债。
我们不妨看看他们的出租和租金回报率。
虽然市政基础设施完备，当房子多人少，租出去根本不大可能。
据说在东北小城，现在很多房屋出租都是免租金，只要租客只要帮业主支付物业费、取暖费就行。
租不出去，业主就要负担成本。
而资产必须会产生现金流，有投资回报率。
北上广深的房子贵、租金低，租金回报率大约仅能达到1%，不是好资产；
但阜新房子看似便宜，但属于负收益资产。
如果业主不能幸运的找到租客，连物业费、取暖费都要负担，房子回报率是负数。
房屋与股票一样，都是一种资产。资产价格是由其内在价值决定的。
北上广深房价类似股市中的茅台，阜新等小城楼市恰似股市中的ST股。
价格高的越涨越高，强者恒强，除非核心竞争力被削弱；
价格低的越跌越低，直至一文不值，除非翻身，因为基本面一塌糊涂。
换句话说，小城房价“白菜价”，并不会影响一线房价越涨越高。
4、强者恒强
从这个角度看，大城市房价下跌风险反而比小城房价小得多。
为什么？
我主要说三点：
一、人们天生喜欢扎堆，扎堆又提升了经济效率。
城市之间的竞争注定是强者恒强。
看看咱们周边的日韩等先行者，这一现象非常明显。
他们的人口全像沙丁鱼罐头一样挤在大都市。
日本26%以上的人口居住在首都圈，49%以上的人口集中在东京、阪神、中京等三大都市圈；
韩国更夸张，50%韩国人口都住在首尔，这样房价当然是天价。
看看他们的三四线城市，虽然住在条件舒适，但几乎没多少人住，农村人口更是少的可怜。
二、虹吸效应。城市发展自有其客观规律。
大城市虹吸了周边的资源，赚钱机会越来越多，从而形成了良性循环；
反观小城，这些城市没有能力提供足够创业、就业的机会留住人口，开启了恶性循环。
这是前几年很多吵吵逃离北上广的年轻人又悄悄回流到一线城市的根本原因。
三、买房子是买这个城市的期权，从此后你和这个城市就深深绑定在一起了。
一线城市房子的价值不在于硬件多先进，背后是优质医疗资源、先进教育理念、高效服务，代表法制文明等人类文明的最前沿。
为什么硬件差不多一线城市房价与二线城市，房价能相差几倍？
即使这样，中国有钱人跑到北上广深买房？
这就是根本原因。
他们买的不是房，是文明。
