复盘恒大的2020: “教科书”级的降负债打法

复盘恒大的2020: “教科书”级的降负债打法
2021年01月06日 17:07 一视财经

编辑:西贝

2020年对于房地产企业异常艰难,宏观环境尤其是疫情敲响了房企高负债率的警钟。在被黑天鹅所放大的不确定性面前,安全才是硬道理,确保财务稳健,强化销售和回款,保证现金流充沛成为了企业的不二选择。

在此背景下,增速放缓或利润减少成为了意料之中,甚至有不少中小房企未能抗过行业寒冬,早早倒下。

不过,近日恒大却逆势交出了一份十分亮眼的成绩单,引发外界关注。1月5日,根据中国恒大公告, 2020年实现合约销售金额7232.5亿元,同比增长20.3%,完成全年销售目标111%;合约销售面积8085.6万平方米,同比增长38.5%;销售回款6531.6亿元,同比增长38.5%,全年销售回款率高达90.3%。

恒大再次成为鲜少实现销售、回款大幅增长的龙头房企。逆境中的高增长尤显恒大战略决策与行动的高度一致性。

一视财经认为,恒大今年销售业绩的亮眼,是战略驱动的成果。去年3月,许家印在恒大2019年业绩发布会上表示:“恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。”

此后,恒大向外界展现了降负债的决心和具体的落地规划,将在三年减少负债4500亿,到2022年把总负债降到4000亿以下,其中有息负债每年平均减少1500亿。

自宣布要实施新战略以来,恒大用了短短9个月时间,就实现了有息负债下降1578亿元。这既展现出恒大稳健的经营能力和强大执行力,也让外界好奇恒大“教科书”般的降负债打法是怎么实现的呢?

1

开源

与绝大多数房企数据曲线有所不同,受疫情影响最严重的一季度,恒大就已经实现销售额的大幅上升。1季度销售1465亿元,大幅增长23%,刷新公司一季度销售和回款历史最高值。

这种逆势增长是因为在疫情还未淡去之时,恒大便首创“网上购房”,短短三天的时间即售出4.75万套房屋,总价值达580亿元。网上卖房者甚众,线上售楼部、直播卖房的花式营销层出不穷,而恒大将互联网+地产营销做成了引领行业变革的创举,究其原因在于恒大将市场消费心理与互联网销售真正打通,让它在疫情之后的市场窗口期更显得游刃有余。

下半年的“金九银十”期间,恒大再次打出营销“组合拳”实施全国楼盘7折优惠,再次成功点燃购房热情。最终,公司在2020年9~10月实现销售1819.7亿元,销售回款1358.5亿元。

超强的战略执行力、引领行业的营销创新,加上贴合市场消费心理和民生需求的产品供给,都成为恒大新战略实施的最强法宝和强劲动力。

2

节流+分拆

在回款率和回款额双创历史新高的同时,恒大全年严控土地储备,大幅减少了支出。

除此之外,分拆资产上市也为恒大降负债打开了另一通道。地产、汽车、物业等板块,恒大以其向好的基本面,顺利引入318亿港元股权投资,12月2日,中国恒大旗下恒大物业正式挂牌港交所,成为市值第二大物业上市公司。

多个组合拳下,恒大成功实现了有息负债的下降。

值得一提的是,到了年底,恒大的动作依旧不放松。12月30日,恒大与全国152家中介机构重组成立的房车宝集团正式揭牌,其包含全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三大科技平台,业务范围横跨新房、二手房、汽车三个领域。

房和车是恒大集团的两大核心主业,房车宝对这两个领域的痛点和需求有更深刻的理解,从而助力其打造一个“聚焦房产、汽车交易的互联网科技服务平台”。全民经纪的创新模式以及超三万家线下门店,将为恒大热销再添助力,该板块是否会上市也值得期待。

纵观2020年,无论是在销售额上还是降负债上,恒大都展示出了自己远胜同行的能力,而这也成了2021年恒大继续保持增长、降低负债的底气。

基于2020年的表现,恒大已制定出2021年目标,合约销售目标7500亿元,有息负债目标再下降1500亿元。

复盘刚刚过去的2020年,面对新冠疫情和行业变化所带来的影响,恒大敏锐调转航向,“新战略”进一步强化了对“降负债”的要求,决心之坚、力度之大前所未有。对降负债已显成效的恒大而言,2020年或许仅仅是一个新的起点。

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