朱荣斌入主阳光城三年后:低利高负债“旧疾”未除 频踩合规红线

朱荣斌入主阳光城三年后:低利高负债“旧疾”未除 频踩合规红线
2021年01月22日 19:32 一视财经

©文 :一视财经  江北

编辑:西贝

2020年对很多房企而言,备受煎熬!

熬过了上半年“黑天鹅”疫情的暴击,又在下半年迎来了“灰犀牛”三道红线的施压。正是在这样的背景下,不少房企开始加速转型的节奏,从战略、运营,到融资、营销,房企们使出浑身解数降负债、提效率,朝红线之外的安全地带全力冲刺。

2021年1月15日,A股首家发布去年业绩快报的上市房企终于现身——阳光城。对比2019年狂飙的规模增幅,2020年的阳光城选择以降速求稳。

2019年,阳光城实现销售2110亿元,跨过两千亿门槛,在中国房地产销售top100的排名中杀入top15;2020年,阳光城录得销售业绩2185亿元,在疫情的大背景下,阳光城通过加大了与外界的合作力度,保证了原有的业绩规模;同时,2020年,阳光城实现营收827.28亿元,营业利润90.42亿元,利润总额89.7亿元,归母净利润52.83亿元,同比分别增长35.51%、32.45%、32.49%及31.42%。

在规模效应之下,阳光城的盈利情况差强人意。

自2017年以来,延着“高周转、短平快”的经营方向,阳光城一年一台阶,从千亿阵营到两千亿阵营,但却始终未能解决低利润率和高负债的“顽疾”。

2020年,阳光城归母净利率仅为6.39%;与此同时,高达千亿的有息负债问题,也并未得到有效缓解,在“三条红线”的加压之下,想要更进一步的阳光城显得颇为被动。 难怪,阳光城执行董事长朱荣斌在新年献词中直言:不容易,2020!

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增收不增“利”的背后

公开资料展示,2017年6月,朱荣斌加入阳光城,现任阳光城董事长、总裁。在加入阳光城的当年,朱荣斌曾公开表示:“选择阳光城,这是我后半生的职业生涯。是阳光城的管理文化吸引了自己,而自己还不想那么早退休,对事业仍有期许。”

显然,入住阳光城三年半之后,朱荣斌取得不小的成绩,但仍有不少棘手的事要解决。

2017年,朱荣斌入主阳光城之后,阳光城业绩规模当年就实现翻倍,全年销售业绩为890亿元,2018年更进一步达到1629亿元,2019年突破2000亿元大关;与规模持续攀升形成鲜明对比的是利润率持续低迷的困境。

自2015年以来,阳光城的利润率就进入了下滑通道。2015年开始,阳光城毛利润率基本处于26%以内,同时,阳光城的净利润在2017至2018年均不足7%,2019年为7.03%,2020年再次下滑至6.39%。

根据新京报发布的相关数据统计,销售规模50强房企2018年平均净利率为14.89%,2019年平均净利率为14.29,阳光城的利润率水平在行业内处于明显的低位。

根据专业机构的分析,主要三方面的原因造成阳光城低利润率现状:房地产业务毛利率的下降、融资成本较高以及三费高企。

首先,阳光城的房地产业务占比超97%,但毛利率维持低位。阳光城的现有业务包括房地产开发、商管、酒店、教育、建工等等,其中房地产业务收入贡献了公司整体营收的97%,是决定阳光城整体毛利率的关键因素。

近年来,由于各地对房地产的管控,房地产业务的毛利率也随之下滑,2016至2019年,阳光城房地产业务毛利率持续低于26%,这是导致阳光城净利润率持续处于低位的主因。

其次,阳光城的融资成本较高,侵蚀了整体利润。阳光城为了保持规模持续增长,在融资方面付出了不小的代价。近年来,阳光城借款费用资本化金额快速上涨,年化借款利率也保持上涨趋势,2018年达到9.42%,借款费用资本化金额/营业收入的比例在10%以上,2017年这一比例甚至达到20%,放眼行业也属于较高水平。

此外,由于阳光城前期所拿项目议价能力有限,进而结转项目价格上涨空间有限,但是在企业规模增长的同时,各项费用,包括销售费用、管理费用、财务费用增长明显,收入与费用增长之间存在明显的不一致性,这也会进一步压缩企业利润空间。

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千亿负债之下,仍踩红线

除了低利润率的“顽疾”难以解决,对阳光城来说,当下更棘手的是解决千亿规模的有息负债

根据阳光城发布的业绩预告,阳光城2020年末的负债总额为2868.59亿元,同比增长11.77%;其中,有息负债为1061.56亿元,短期债务总额314.87亿元,同比分别下降5.49%、6.15%;货币资金508.5亿元,同比增21.13%,现金短债比为1.61。

截至2020年末,阳光城的资产负债率82.89%,较去年末下降0.56个百分点,有息资产负债率30.67%,较去年末下降5.85个百分点,净负债率93.38%,较去年末下降44.83个百分点。

负债有所减少、货币资金有所增加,阳光城的负债结构似乎有所改善。

另外,据悉,政府制定的融资“三条红线”为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

红线1:剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)

红线2:净负债率=(有息负债-货币资金)/合并权益

红线3:现金短债比=货币资金/短期有息债务

(合并权益:指合并报表的总权益,包括永续债与少数股东权益)

根据阳光城发布的2020年中期业绩报告,其剔除预收款后的资产负债率为78.17%,净负债率在110%左右,现金短债比1.12倍,前两项指标踩中"红线"。

经过下半年的调整,阳光城2020年末净负债率降至100%以下,现金短债比继续优化至1.64,成为“黄档”房企的一员,但仍然踩中剔除预收款后的资产负债率大于70%这条红线。

而“三条红线”其实就是“稳房价、稳地价、稳预期”的升级举措,不仅控制房企的信用债,而且还会对信托、资管产品和海外融资,进行全方位的监管。

随着福晟集团、泰禾集团等规模房地产企业的频繁暴雷,拥有千亿有息负债的阳光城也被敲响了警钟,阳光城仍面临着严峻的融资环境。

中国社科院国家金融与发展实验室特殊资产研究中心副主任刘伟表示,“在‘去杠杆’的绝对压力下,融资变难叠加偿债高峰,房企资金链压力难解。”刘伟说,房企从2020年下半年开始进入还债高峰期,连续六个季度到期规模超过1200亿元,2021年压力将更突出。

为了改善负债水平,阳光城在2020年选择引入战投,增厚公司权益。

2020年9月9日,阳光城公告称,公司以33.78亿元的价格将阳光集团13.53%的股权转让给泰康人寿和泰康养老,其中泰康人寿受让8.54%的股份,泰康受让股份数为5%。

同时,阳光城也做出了“10年业绩承诺”:前5年(即2020年至2024年)公司归母净利润每年年均复合增长率不低于15%且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元。如出现任一会计年度的年均复合增长率低于15%,则阳光集团应对公司进行现金补偿。

引入战投的确对降低公司的负债水平起到了积极作用,但对阳光城来说,要实现对战投方的10年的业绩承诺颇具挑战。

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因安全隐患频遭通报

阳光城在追求规模化发展的过程中,似乎对公司赖以为生的业务质量有所忽视。2020年,阳光城因多起安全隐患事故被相关监管部门通报。

2020年12月31日,广西住房城乡建设厅近期发布了《关于2020年12月全区“严管工程”项目名单的通报(桂建质安管〔2020〕69号)》,其中,阳光城大唐世家入选南宁12月“严管工程”名单被通报。

2020年12月下旬,据长沙市建设工程质量安全监督站发布的市管建设工程安全生产及文明施工问题信息曝光序号202012001号显示,愉景湾三期小学A#综合楼、B#教学楼、地下室、C#风雨操场、教师食堂项目存在现场裸露黄土覆盖不到位、8个100%不达标;基坑施工原有边坡被破坏,部分区域已坍塌,坑定南向堆载大量裸土,存在重大安全隐患等。责任单位为阳光城旗下子公司长沙中泛置业有限公司、广东华工工程建设监理有限公司、宏林建设工程集团有限公司被通报。

2020年11月24日,据长沙市建设工程质量安全监督站近期发布的市管建设工程安全生产及文明施工问题信息曝光序号202011008号显示,阳光城尚东湾青柠园三组团存在多项施工不规范存在结构安全隐患等,被长沙市建设工程质量安全监督站下发停工整改通知书。

事实上,在过去的很长一段时间里,房地产企业都是以规模作为发展的重要指标,阳光城亦深谙此道,但随着房地产行业进入发展的新周期,效率和质量已变得愈发重要,寻求规模以上的高质量发展是摆在阳光城面前的一道难题。

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