这几天关于房贷的数据非常被市场关注，各地都在降低房贷的首套房利率下限。3.45越来越成为市场的主流房贷利率，但这个利率到底是不是合适，各家银行的房地数据如何？
随着各银行进入2023年年报季，与民众密切相关的“个人住房贷款”情况基本上也越来越清楚。
作为房贷发放主力军，根据多家银行披露的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元。
其中，在六大国有银行中，工、农、中、建、交五大行的个人住房贷款余额均同比减少，只有邮储银行一家增长，截至2023年末为2.34万亿元。其按揭贷款增量也居行业首位，净增长约762亿元。而在六大国有行中，农业银行个人住房贷款余额降幅最大，较上年末减少1757.81亿元。
需要注意的一点是：个人消费贷款、个人经营贷款均同比增长，分别为75.9%、29.4%。
其实这个数据并不意外：按照央行2月份披露的数据，2023年，我国的个人住房贷款余额出现了历史上的首次下降。越来越多的普通民众不再愿意贷款买房，也意味着中国房地产狂飙时代的终结。
2023年，全国个人房贷余额同比下降了1.6%，出现了历史上的首次负增长，从绝对值来看，2023年的个人房贷余额比2022年减少了6300亿元。
2023年末，人民币房地产开发贷款余额12.88万亿元，同比增长1.5%，增速比上年末低2.2个百分点。个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，增速比上年末低2.8个百分点。
2023年末，人民币房地产贷款余额52.63万亿元，同比下降1%，增速比上年末低2.5个百分点。
2023年末，本外币住户消费性贷款（不含个人住房贷款）余额19.77万亿元，同比增长9.4%，增速比上年末高4.7个百分点；全年增加1.75万亿元，同比多增9426亿元。住户经营性贷款余额22.15万亿元，同比增长17.2%，比上年末高0.7个百分点；全年增加3.23万亿元，同比多增5466亿元。
对比国有大行，股份制银行个人住房贷款余额整体规模有限，因此减少规模亦有限。其中，中信银行、平安银行和浙商银行的个人住房贷款分别为1.003万亿元、3035.68亿元、1378.53亿元，同比增加2.82%、6.72%、28.54%。此外，招商银行、兴业银行、光大银行、渤海银行和民生银行5家银行的个人住房贷款余额同比来看小幅下降。
从各家银行公布的原因看，主要是2个原因
1：房地产市场的降温导致房贷增加乏力。
2023年，商品房销售面积111735万平方米，比上年下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%。商品房销售额116622亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
近年来，随着国家对房地产市场的调控政策不断加强，市场环境发生了深刻的变化。一些热门城市的房价出现了明显的下跌，购房者的购房意愿和购买力也受到了影响。在这种情况下，银行的个人房贷业务自然会受到一定的冲击。
但从实际购房新增加贷款看，大部分银行投入房贷的数据并没有减少。那么房贷数据减少的主要原因就来自存量贷款的提前还款了！
随着经济的发展和人们收入水平的提高，一些购房者有了足够的资金来提前偿还房贷。此外，一些人也可能因为对未来的经济预期不确定，选择提前还款以减轻未来的财务压力。这种行为虽然有助于降低购房者的负债压力，但也会导致银行的个人房贷余额减少。
银行不希望居民提前还房贷，一方面是基于银行房贷工作指标要求考虑；另一方面是因为按揭存款在银行属于重要的优质资产，风险小，利润大。
家庭在做好投资消费、养老医护、子女教育等各方面的综合平衡，兼顾生活质量的前提下，当然要提前还款。
有些所谓的专家说“大多数消费者选择的是等额本息还款方式，在还款前期还的利息较多。如果购房者还款多年，其实已经偿还了不少利息，在这样的情况下，不太适合提前还款。”这是一个错误的概念，利息对应的是本金和利率，本金少了，利息会等比例下调。
经营贷消费贷提前还款！
近年来，部分居民收入不稳定性增大，对未来预期不明朗。部分借款人试图通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。与此同时，2022年以来，我国股票、基金等价格大幅度下行，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”。普通居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，故将原来用于投资的部分资金用于提前还贷。
此外，此前部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。虽然去年开始存量贷款也出现了明显的降息。
随着存量首套房贷利率调整政策的落地，去年10月底，个人住房贷款的“提前还款潮”即告一段落。据测算，《通知》发布后不到2个月就完成了95%以上符合条件的存量房贷的调整，截至2023年末，全国超过23万亿元存量房贷利率完成下调，平均下调0.73个百分点，惠及5000多万户家庭、1.6亿人，每年节省利息支出约1700亿元。
简单的总结一下：为什么当下老百姓不愿意贷款买房？
首先：房贷利率依然比较高，3.45的城市基本都属于房价相对弱势城市
计算房贷利率，5年期以上LPR为3.95%，按照此前最低减20个基点，首套房贷利率可以达到3.75%，此次多个城市将下限取消，利率下调的空间更大。
从全国看，目前除了少数一线二线城市外，大部分现在房贷最低首套利率已经进入3.45时代！
简单计算，相当于从100万30年月供之前最低4631元，减少到4462元，
每月月供减少167元，而且30年减少利息合计达到了60686元。
从定期存款和房贷利率相比，实际一二线城市购房的按揭利率依然比较高，这种情况下，购房者依然谨慎选择贷款。房贷利率应该继续下调。
其次：热点城市政策会继续宽松。
2024年的小阳春启动时间要晚于往年，目前看持续到4月是大概率事件，而且可以明确的是，不用跟风抢房，当下市场以价换量依然很普遍。一线城市基本成交集中刚需学区房和郊区县中低价二手房。
目前看，全国主要影响市场的政策是一线城市的限购和限贷，从政策宽松角度看，一线城市的限购松绑特别是郊区松绑已经成为定局。
整体看，过去支持小阳春的主要依赖学区房成交，但随着人口的变化，3月基本这部分需求已经消化，所以最近4月初市场的热度都进入平台期，但京沪深市场最大的问题基本都是二手房积压严重，新增购房需求有限，限购松绑。限贷松绑，对于市场的影响要明显更大，所以最近限购松绑的政策效果可以期待。
小阳春要持续4月、5月，房贷利率应该继续降，限购也应该继续调整！
