今天万科的股价终于有点见稳的迹象了，今天股价就代表了资本市场对万科还有没有救的信心。
市场都期望万科别再跌了。虽然万科不能说是优等生，但在当下这个脆弱的市场，万科要是倒了，信心肯定会再次大幅度被打击。
4月14日晚，市场终于等来了万科全面回应烟台万科的传闻：税务机关对烟台万科进行稽查，万科不存在拒不交账的情况，目前税务机关亦没有认定烟台万科存在偷逃税款之主观故意；合作项目中不存在所谓万科管理团队私人利益。
不仅如此，对于当天突发的所谓“高管离境受限”传言，万科也一并予以回应。
对于近期的负面舆情，万科回应称，不存在管理层谋取私利。万科表示，可能有些过去的模式和做法已经不适应如今行业新的发展阶段，公司会全面进行检视和梳理，制定相应的策略。如果发现违规问题，公司会积极整改；如果发现违法问题，集团绝不姑息。
从对资本市场的影响看，其实这个沟通已经属于太晚了。真假不论，资本市场还是舆论对万科都已经不利。
不过昨天万科还是说了一些实话！
万科管理层在交流会上反思称，导致出现目前挑战的原因除了有外部市场变化，更多是企业自身在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整。概括起来主要有三个方面问题：
内容太多，伟哥帮忙总结一下；
1：最早意识到需要转型发展，提出“开发经营服务并重”的经营理念，并布局了一批基于自身主业、符合国家政策导向的经营服务类业务和业态，但是占压资金，而且没有回血。
2：尽管万科在行业中较早意识到高速增长终将结束，但行为未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。
3：万科对融资模式趋势性变化的认识一开始不够全面透彻，集团已经启动了房地产融资模式的调整，但从总对总的信用融资为主转向新的融资模式还需要一个过程。
健型房企也没有想象中那么稳健。
2023年11月份，由于评级下调事件和债券市场异动，万科经历了近半年以来第一次股债双杀。
然后是2024年3月份，网传万科100亿非标债务展期未果，再加上当时万科不断的低价甩卖优质资产，导致万科经历第二次股债双杀，紧接着2024年4月初，万科郁亮又深陷“举报门”，烟台市百润置业在微信公众号发文举报万科董事会主席郁亮谋取私利，并且举报人还都是万科的合作伙伴，导致第三次股债双杀。
然而一波未平一波又起，就在昨天又传出万科济南公司总经理肖劲被警方带走调查，虽然济南万科回应称：肖劲是因个人原因配合相关部门调查，公司还在正常运营，但现在的房地产市场对于债权人而言，那就是惊弓之鸟，资本市场根本听不进去任何解释，所以万科再次股债双杀。
这些年市场对万科的确一直有误解，伟哥很久前就说过，千万别听万科说，要看万科做！
分析一下，最近几年万科说过的话：
1：2014年白银时代
“白银时代论”有两个预判，《万科2014年报》中写道：
1）房价单边高速上涨的时代已经结束，
2）行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。
实际结果看，这个结论非常保守：行业继续爆发上涨了7年。
如果说提前1-2年还能算预判，那么这个白银时代放到2018-2019年还算贴切。
2001年，万科销售额34亿元2002年，万科销售额45亿元
2003年，万科销售额63亿元，万科再次战略重新定位：专注住宅地产开发2004年，万科销售额91亿元2005年，万科销售额139亿元
2006年，万科销售额212亿元2007年，万科销售额523亿元2008年，万科销售额479亿元2009年，万科销售额634亿元2010年，万科销售额1081亿元，首次跨入千亿级企业。
2011年，万科销售额1215亿元2012年，万科销售额1412亿元2013年，万科销售额1709亿元2014年，万科销售额2151亿元
2015年，万科销售额2614亿元2016年，万科销售额3600亿元2017年，万科销售额5299亿元
2018年，万科销售额6070亿元2019年，万科销售额6308亿元，2020年，万科销售额7041亿元2021年，万科销售额6122亿元
2：2018年9月，万科提出活下去
2018年国庆长假之前，万科在深圳大梅沙召开了两天的秋季例会，会场的屏幕与侧墙上“活下去”的字样引人注目。
万科在2012-2014年就判断行业进入白银时代、进入了转折点，2018年提出活下去。
虽然2019-2020年市场依然大涨，但如果万科超前决策，真的从2019年开始转向，可以说这是一个真的神预言。
实际结果并不是这样的。
2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国，拿地金额均超千亿元。这也是近四年来，房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。
那么2020年万科拿地多少？
2021年万科拿地依然是全国所有房企的龙头。
罗列这么多土地数据，其实就证明了一点，万科一直在房企批发暴雷开始依然是拿地最坚决的龙头房企。
其实就是说，2018年年底提出的活下去这3个字，在拿地上，万科自己的解读肯定不是外面媒体的解读。
现在看和万科一样在2019-2021年拼命拿地的企业，除了央企国企，其他都活不下去了。
3：2022年提出市场见底
8月30日，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）发布2022年半年度报告。根据报告，今年上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；实现归属于上市公司股东的净利润122.2亿元，同比增长10.6%，两大业绩关键指标企稳回升。
“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。”在今天举行的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮重申了其在6月股东大会上的判断：从短期来看，市场已经筑底，但恢复是一个缓慢和温和的过程，并呼吁关注城市配套服务业态的政策制度建设。
实际市场情况大家也看到了，2023年继续下探，而说市场见底的万科并没有拿地。
2022年万科拿地只花了200亿市场排名第13，如果不是深铁力挺，万科也熬不过去。
4：2023年万科又说了：
郁亮表示，中国每年住房需求大概在10-12亿平，但今年市场有所下跌，新开工面积不超过7亿平，差不多回到2006年水平。
不过，在他看来，现在市场正在产生向上的修复动力，比如过去三年积累的旅游势能正在释放。此外，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，但一线城市才34.3平方米，其中深圳才21平方米，大城市被小城市平均，并不是供给过剩。
再加上，中国还有超过60%的房子是楼梯楼，且已进入老龄化社会，这些都是换房需求。
关于楼市调控，郁亮认为，政策调控是肯定有用的，但不能完全指望政策。
他表示，政策还可以做得更好，比如已有政策落实到位，要在需求端发力，并且因城施策，比如有些城市库存多，可以减少土地供应等。
简单的总结一下：
首先：不论现在如何，从过去历史看，万科是一家值得尊敬的企业，20年多，除了央企，能一直在市场前列的只有万科。
其次：万科到底是国企还是民企？
万科应该感谢宝能，绿城应该感谢融创，新城应该感谢老王犯罪。阴差阳错，都找到了活下去的好办法。
第三：万科好像是政治课代表，永远说着最正确的话，说的内容和老干部一样都是政治100%的标准答案。
第四：这么多年，千万别看万科说什么，一定要看看万科的拿地节奏。从拿地周期看，万科其实一次也没有判断对过。
但因为特殊的身份，比民企更容易活下去。
4月3日，万科发布2024年3月份销售及近期新增项目情况。公告显示，今年3月份，万科实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元。
整体来看，今年1-3月，万科累计实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元。同比下调超过40%。
万科的问题非常简单，被举报领导个人的问题，不论有没有都是行业惯例，不会影响大局，只是影响了一直以来树立的良好形象。
万科的核心问题其实就是喊活下去的时候，所有人都以为他说的是要收缩，实际在做的时候是相反。和万科一起从2017年开始排名拿地榜前列的除了央企，已经全部暴雷。
所以万科的问题核心和碧桂园、恒大没有本质区别，拿地太多，遇到市场收缩。
能救活万科只有2条路，要么是彻底国资，深铁成为绝对控股，注资，要么房地产市场再出现一次明显上涨，之前高价拿的地再变成优质资产。
否则肯定活不下去。
