关税大战升级，中国房地产再来 4 年大牛市？！

在全球化经济格局中，中美之间的关税大战成为影响世界经济走向的重要变量，其影响的涟漪逐渐波及到中国楼市的各个角落。这一贸易摩擦对中国房地产市场产生的影响是多方面且复杂的，从购房能力到房价走势，从房企格局到政府调控，都发生了深刻的变化。那么，在关税大战的背景下，中国房地产市场是否会迎来新一轮的牛市？

出口增速承压与结构分化​

美国对华加征关税，如 20%-60% 的税率，将直接冲击中国对美出口，特别是劳动密集型产品，如纺织品、家具等，可能导致中国对美出口下降 30%-60%，拖累整体出口增速 4%-9%。不过，机电产品（占出口 60%）、高新技术产品等仍保持增长，显示技术密集型产业的韧性。同时，中国对东盟、欧盟等市场的出口增长，如 2025 年 1-2 月对东盟出口增 5.4%，表明市场多元化策略逐步生效。​

若美国综合关税税率升至 54%-66%，中国 GDP 增速可能被拉低 0.5%-1.9%。为应对出口下滑，中国预计通过扩大财政赤字，2025 年赤字率或达 4%-5%，加码基建投资，如 “两新一重” 项目，和货币宽松，如降息 30-40 个基点，刺激内需，推动名义 GDP 增长约 2 个百分点。德银预测 2025 年中国 GDP 增速为 4.8%，内需贡献率将升至 5.1 个百分点。​

产业链外迁与供应链韧性​

劳动密集型产业可能加速向东南亚转移，如越南纺织业，但中国在机电、高新技术领域的完整产业链和技术壁垒难以被替代。此外，中国通过强化关键领域，如大飞机、集成电路的进口和技术升级，维持供应链稳定性。​

人民币兑美元可能短期承压，如在 7.0-7.3 区间波动，但贸易顺差，2025 年 1-2 月达 1705 亿美元，和资本管制措施将缓冲贬值压力。长期看，美国高利率环境可能加剧资本外流，但中国政策灵活性，如降准，可部分对冲。​

楼市作为经济的重要支柱，走势自然备受关注。毕竟现在五驾马车中的“出口”受到重挫，其他四驾（消费、投资、科技与金融）必须给力！现在大家的共识就是，要加大内需，提振消费，形成内循环。但大家心里又都很清楚，能迅猛拉动消费的高效工具肯定是房地产。

经济增长放缓传导至购房需求​

出口下滑可能导致制造业就业和居民收入增长放缓，间接抑制购房需求。例如，高盛预测关税政策或拖累中国 GDP 约 0.7 个百分点，进而影响房地产市场信心。但这一影响相对间接，且政策刺激可部分缓解。​

中国央行可能进一步降息，如 7 天回购利率降至 1% 以下，推动按揭利率下调，降低购房成本。​

限购放松与财政刺激​

一线城市限购政策或全面放开，叠加 “城中村改造” 等财政项目，有望提振核心城市房价。张明预测 2025 年一线城市房价将止跌企稳。​

2025 年下半年至 2026 年，随着库存去化和政策支持，房价可能逐步回稳，高盛预测 2026 年前后供需再平衡将推动房价止跌。​

关税大战会促使资金流向更具抗风险能力的城市。外贸依赖型城市，如深圳、苏州等，可能会因为关税大战导致出口受挫，经济增长受到一定影响，楼市也会面临一定的压力。而内需主导或政策支持力度大的城市，如成都、武汉、西安、杭州、南京等，则更具韧性。这些城市拥有庞大的内需市场和较强的政策扶持，能够在一定程度上抵消关税大战带来的负面影响。在这些城市，楼市的需求相对稳定，甚至可能因为资金的流入而得到进一步的推动。有房人如果持有这些内需主导或政策支持力度大城市的房产，其房产的价值稳定性和增值潜力都相对较高。

房地产投资和销售额增速短期内仍承压，但政策重点转向 “保交楼” 和房企债务化解，预计 2025 年房地产投资将逐渐企稳。长期看，城镇化率和改善性需求仍为市场提供支撑。​

2025 年政府工作报告明确将 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 列为重点任务，并首次提出建设 “好房子” 的导向，强调通过需求端、供给端和金融端的协同发力，稳定市场信心。具体措施包括降低首付比例、优化房贷利率，部分城市首套房贷利率降至历史最低，提高公积金贷款额度，如多子女家庭额度提升 30%，减免交易税费等。供给端则严控高库存城市土地供应，试点收购存量商品房转化为保障性住房，推进城中村改造和城市更新。金融支持方面，专项债资金扩大至土地收储和保交楼项目，房企融资 “白名单” 机制强化，确保项目交付。​

政策成效初显，市场分化明显​

2024 年四季度以来，一线及强二线城市，如上海、深圳、杭州，新房成交量连续回升，房价环比止跌甚至微涨，二手房市场活跃度提升。而三四线城市由于人口外流、库存高企导致房价持续调整，短期内难有明显反弹。​

未来四年中国房地产市场走势分析​

北上广深等一线城市预计在 2026 年前后完成价格筑底，政策托底效应显现，成交量率先回暖。部分强二线城市可能同步企稳，但价格修复速度慢于一线城市。三四线城市持续承压，人口流出、库存高企的城市仍面临 5%-10% 的年均跌幅，部分区域房价或回归 2015 年水平。中小城市因供大于求、人口流出，房价或持续震荡。​

中期分化期：城市群效应强化​

长三角、粤港澳、京津冀城市群内部形成梯度市场，核心城市房价温和回升，周边卫星城以价换量。中西部省会城市出现结构性机会，学区房、地铁房等优质资产价格回升。房地产税试点扩大可能在 10 个左右城市试点差异化税率，多套房持有成本上升促使部分投资性房产抛售，二手房市场供应量短期激增。​

长期新平衡期：人口结构主导市场​

00 后成为购房主力，小户型、适老化住宅需求上升，三居室以上大户型流动性下降。全国住房空置率预计升至 25%。租购并举制度成熟，保障性租赁住房覆盖 30% 以上常住人口，租金收益率稳定在 3%-4%，部分年轻人选择 “终身租房”。价格波动收窄，全国房价年均波动幅度降至 ±3%，房地产金融属性弱化，逐步回归居住本质。​

结论​

综合来看，关税大战对中国房地产市场的影响是间接且复杂的。虽然当前房地产市场在政策支持下有回稳态势，但未来四年中国房地产市场难以出现全面的大牛市。一线城市和部分强二线城市可能在 2026 年前后完成价格筑底并逐步回稳，而三四线城市由于人口外流、库存高企等因素仍将持续承压。长期来看，房地产市场将逐渐回归居住本质，金融属性弱化。投资者和购房者应根据市场分化的趋势，谨慎做出决策。