日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。此消息一出立刻引起业界关注，更多声音认为，楼市复苏有望加速。
从政策的出台不难看出，中内进一步明确了支持房地产市场稳定发展的信号。各地优化信贷政策的力度也会加大，认房认贷政策将进一步优化，合理住房需求会得到逐步释放。
不过业人士认为，降息的政策要让老百姓真正能够感受到，在各种政策纷纷加码房地产市场的同时，真正影响房地产复苏的是需求端，而影响需求端的因素有很多，除了房贷利息外，还包括交付风险、人口下降等各种因素。
超预期降息 仍需加大市场引导
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，较此前下调5BP；5年期以上LPR为4.3%，较此前下调15个BP。
那么这就意味着，当前首套和二套房房贷利率下限已降至4.1%、4.9%。
业内人士认为，1年期LPR下调幅度不及市场预期的10BP，而与房贷挂钩的5年期以上LPR，下调幅度则超出了10BP。照此计算，买房商贷额度为100万元，贷款30年，以等额本息的还款方式计算，月供可减少88.48元，累计30年可少偿还利息3.18万元。
事实上，自7月28日中央政治局会议以来，超10城优化了信贷政策，北京针对特定项目降低名下无住房且无在途贷款的老年人购房的首付比例，苏州、无锡、福州均优化认房认贷政策，下调首付比例，南通、惠州亦明确首套房及二套房首付比例下限。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，降低房贷利息政策需要落实，要让老百姓真正感觉到，目前市场对这种政策不太敏感，仍需进一步宣传。目前首套房贷利率已经下降到4.1%，而消费贷才3.8%，未来会不会更低。比如长春的商贷转公积金贷款才3.25%，比消费贷还要低。因此降低房贷减少支出成本的政策落地，仍需要银行、房产行业等多方联动。
“一城一策”灵活信贷 给地方调控留有空间
国务院常务会议允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。在业内人士看来，此次提法有很多新意。
”为什么不叫支持，而叫允许呢？这说明各地信贷政策的空间会更大，允许一些创新的空间，可能会出现一些没有出现的信贷政策。”严跃进说。
他进一步表示，过去提及的一城一策，主要是从房地产调控的大方向角度说的，而此次一城一策主要强调了信贷的政策工具。这说明，在当前各地落实一城一策的政策过程中，信贷工具是重要抓手。各地要充分利用好既有的信贷政策基调和政策工具箱，充分利用好信贷工具，即房贷工具。
“合理支刚性和改善型住房需求”，这句也并不陌生。说明中央很重视住房的需求，而且住房需求不是靠放松限购，放松限售，最主要的一项政策工具是关于信贷，现在就是指房贷。
严跃进认为，各地在政策推进中，允许有各类创新的空间，或者说创新的自由度可以增加。反过来也要求商业银行等积极做业务创新，在房贷方面多推出适合本地购房者消费习惯的产品，真正助力交易行情的提振。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，短期来看，各地优化信贷政策的力度有望加大，通过降首付、降利率，来降低购房成本，尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。
因城施策有望加快 需求端或受多因素影响
在中指研究院看来，各地因城施策有望加快，市场或进入新一轮政策集中出台期
据其监测，今年以来，全国已有超240个省市优化调整政策超650次，尤其是4-6月政策密集出台，7月以来各地因城施策有所放缓。本次会议推出稳增长19条，涉及到多个方面，提到“各部门要迅即出台政策细则，各地要出台配套政策。……压实地方责任，加快政策举措落实。”
整体来看，本次国常会进一步释放了积极信号，各地因城施策力度有望加快跟进和落实。楼市传统“金九银十”即将到来，当前释放出积极的政策信号，有助于市场预期好转，随着政策的不断优化，楼市活跃度较7-8月有望改善，预计热点城市的市场或逐步企稳并恢复。
尽管超预期降息给房地产市场回暖带了积极的信号，但业内认为降了信贷政策外，主要的问题还在于需求端，老百姓对住房的需求到底能不能起来，是由多的因素造成的。
北京大学国民经济研究中心任苏剑认为，人口出现了一个现象，就是从今年开始，人口总量会减少，而从中长期来看这是一个不可逆转的趋势。而反映的老百姓的购房预期上就会形成一个比较大的影响。其次，交房风险可能对老百姓的购房热情造成影响。据了解，目前销售的住房大多数是期房，期房交房风险出现之后，老百姓会有出现一个观望态度，降低利率的效果可能不会太大。当然这就意味着降息的可能性还会继续存在。如果目前的力度不够用，可能还会采取其他一些刺激楼市场的措施，包括进一步降息。
中指研究院认为，整体来看，当前经济恢复速度较慢，房地产开发投资增速自2021年2月至今持续下行，房地产销售面积再度走低，而7月部分城市出现项目集体“断供”的事件，进一步加大了房地产市场恢复的难度。政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱”定调后，预计调控政策或将持续加力优化，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，后续市场有望企稳，热点一二线城市或稳步复苏。
