作者 | 市界 黄莹
编辑 |山海关
房地产行业迈入下半场，又撞上疫情黑天鹅，大多数房企都顶着压力准备“过冬“。此时，那些已经提前备好余粮的房企，优势开始显现。
3月26日，富力地产（2777.HK）如期发布2019年年报，报告期内，富力权益合约销售总金额1382亿元，同比稳步增长5.4%；销售面积约1255万平方米，同比增长23.3%。这背后是富力发力销售促回款，优化资金健康状况等一系列措施的结果。
疫情之下，房企的财务状况愈发重要，不仅体现在“现金流”，还体现在“利润率“上，通过城市更新等业务，富力正在寻找更适合自己的发展之路。
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业绩稳中有升
过去地产公司们试图通过不断扩张，筑起规模护城河；而现在，越来越多的房企开始相信“行稳致远”，通过各种办法来稳固根基。
3月26日，下了一番功夫的富力地产交出2019年“成绩单”。
2019年富力地产销售金额上涨，带来营利双增。报告期内，营业收入同比上升18%至908.1亿元人民币，净利润为100.9亿元，同比提升16%。
在业绩稳健上升的同时，2019年，富力还积极布局优质土地。
报告期内，富力32个城市共取得38幅地块，新增权益货值1220亿元，面积939万平米。新增拿地平均地价为2600元每平米。
截至2019年底，权益建筑面积约7060.5万平方米，储备货值超过7450亿元，可售面积约为5790万平米，分布在国内外103个城市和地区。
基于2019稳健的营收和净利支持，富力董事会决议宣派末期股息每股人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元，共派息四十多亿元，派息率四成。
2月17日，富力集团被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成分股Top10，彰显企业超强的盈利能力，也体现了公司努力确保业绩持续增长和派息，持续回馈投资者的意愿。
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短期资金无压力
2019年，面对房地产行业调整，富力早就开始通过各种途径狠抓回款。
数据显示，截至2019年12月底，富力全年总权益合约销售金额约1381.9亿元，对应销售面积约1254.76万平方米。与2018年相比，销售收入和销售面积分别上升5%和23%。
一边加快去化，减少不必要的购地支出；另一边，为保持整体债务融资稳定，保留充足流动资金、维持现金流，富力继续发挥融资能力，通过发债来优化生存空间。
2019年，富力发行了总值27亿美元的离岸债券，在国内发行、续期了244亿元的公司债券，以缓解公司整体流动资金压力。
此外，在2019年12月19日，富力地产配售2.73亿股新股，配售获得多家国际大行的认可支持，获得约6倍的认购。共募集资金37.35亿港元。
报告期内，富力账上卧有现金384.4亿元，总借款为人民币1971.4亿元，净负债率相比2019年中期报告显示的219%，下降了22.1个百分点至198.9%。2019全年新增融资平均融资成本6.6%。
债款中，一年内、一年至五年内以及五年后到期的分别占负债总额32%、57%及11%，这就意味着富力在年内需要偿还381.6亿元。 富力账上的现金正好能够覆盖住，还略有盈余。此外，2019年，集团从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1200亿元尚未动用。
融资手段多管齐下，2019年富力共处理了245.5亿元的境内可回售债券，其中14.3亿元回购的部份已悉数偿还，剩余231.2亿元已顺利展期。
这其实也意味着，富力现在足以解决经营中可预见的资金需求，短期内没有资金压力。
富力的债务情况还将继续向好。
进入2020年一季度，富力通过发行新的为期四年的4亿美元优先票据，以解决未来债务到期问题，并将所得款项用作赎回于2021年到期的美元优先票据；一季度，公司还获得中国银行间市场交易商协会批准发行的不超过50亿元的定向债务融资工具。
在3月26日举行的业绩发布会上，富力管理层也表示：“今后还将通过加快销售速度，平稳买地速度，慢慢把公司净负债率降下来。“
富力还在此次业绩会上给出了明确的表态，富力预期今年内可以将净负债率在目前的水平，再下降15%到185%以内；在3年左右，肯定可以将净资产负债率降到150%以内。
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以“城市更新项目”换新增
回归当下，疫情危机叠加之下，房地产行业的未来更加扑朔迷离。富力将继续加快销售速度；加快城市更新项目转化。
截至2019年底，富力权益土地储备货值超过7450亿元，可售面积约为5790万平米，大比例分布在经济中心地带、高价值地区，足够支撑富力集团未来四至五年业务发展需要。年报披露，2020年富力可售资源约为人民币2700亿元。
更为关键的是，旧城改造土地成本相较于招拍挂更低，利润率更高。
年报显示，富力在2019年新增拿地平均地价为2600元每平米，在2019年，富力产品的销售平均价格能够达到11000元每平米。
这不仅为富力赢得了更高的营利空间，还能支撑公司在三四线城市这样的低毛利率地区健康发展。
除了土地成本优势，这种城市更新业务还蕴含着结构性优势——一二线城市的面积占比92%，在大湾区面积占比达到60%。特别是随着大湾区迅速发展，将为富力带来无尽的发展机遇。
在此之外，近年来，富力确立了房地产开发为主业，同时发展酒店、商业、空港物流等领域。
酒店业务方面，富力继续稳居全球最大豪华酒店业主的位置。
截至2019年12月31日，富力共有运营中的酒店90家，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，总建筑面积达到395.22万平米，总客房数达27173间。
报告期内，酒店全年运营收入达70.9亿元。
