降幅出现争议
春节前后，各大主要房企陆续公布了2019年首月的销售数据。数据如市场预期下滑明显：至2月13日，30家房企的1月销售业绩，合计同比下滑了12%。
中国房企前三强万科、恒大、碧桂园的表现尤为引入注目。按照上市公司披露数据，万科1月份签约金额488.8亿，恒大合约销售金额431.7亿，碧桂园权益销售金额330.7亿。值得注意的是，三者的上述销售额口径并不一致，导致同比降幅出现了一些争议。
有人以碧桂园去年同期披露的691.6亿销售额计算，得出碧桂园“销售额下滑52.2%，腰斩”的结论，但这种说法并不准确。
2018年1-5月份，碧桂园披露的销售额为全口径销售额，即包含其合营、联营公司（也就是说包括其他股东权益）的全部销售额。从去年6月开始，碧桂园开始以权益合同销售额的方式披露，剔除了合营联营公司中归属其他股东权益的金额。
按照克而瑞数据，碧桂园去年上半年全口径合同销售额为4124.9亿、权益合同销售额为3108.2亿，两者相差千亿。其中，碧桂园2018年1月的权益合同销售额约为459亿。
按照克而瑞的权益销售数据口径，恒大、万科、碧桂园今年1月的权益销售金额分别为413.7亿、337.2亿、326.6亿（与碧桂园披露的330.7亿略有出入）。以此计算，这三家公司的权益销售额分别同比下滑了28.1%、28.21%、28.85%。
综上可看出，万科、恒大与碧桂园开年的权益销售额下滑幅度都在三成左右，但降幅基本一致。房企之间的日益分化也体现在业绩上，克而瑞的数据显示，中梁控股、华夏幸福、中国金茂、泰禾集团、建发房产今年1月的权益销售额同比跌幅均超过30%。
龙头房企的销售冲量高峰期从2016、2017年持续到2018年上半年，2018年初销量基础较大，再考虑到此后房地产市场整体降温，特别是三四线市场在去年下半年受棚改收缩等影响开始退烧，市场对今年1月的同比下滑已有预期。
碧桂园的安全红线
龙头房企销售额下滑是否会引爆债务危机呢？市场对碧桂园也尤为关注。
最近有观点认为，碧桂园作为高杠杆房企，“根据2018年半年报，碧桂园总负债为12606亿元，而总资产为14030亿元，资产负债率接近90%”、“一年以内需要偿还的负债，达到5307.21亿，这意味着碧桂园评论每日需还债达14.5亿元”。
若论负债率，就是不对。
上述分析没有考虑到房企将销售预收款计入负债的账务处理情况，即房企资产负债表中的“总负债”，既有狭义上的有息负债，又有对客户的预收房款，后者实际上是未来预期收入。
去年上半年，碧桂园的预收款项为4694亿元，剔除预收款项后净负债则为7912亿元，按这一数据来算，碧桂园的资产负债率为56.4%。
纯看有息负债的话，2018年6月30日碧桂园有息负债为2939.21亿（含银行及其他借款、优先票据、公司债券和可转股债券），其中一年以内短期债务及长期债务当期部分为1081.04亿，占比36.78%，其余63.22%均为长期债务，长短债务结构较为合理，也符合房企的业务模型。
但房企实际的负债情况更为复杂。高杆杆已是常态化的情况下，如何更好衡量房企负债水平呢？境外评级及投资机构目前通常采用“净借贷比率”指标【净借贷比率=（总债务–现金及现金等价物–受限资金）/权益总额】来反映房企的负债水平。按这一指标，截至2018年上半年碧桂园的净借贷比率为 59%。
据了解，碧桂园于2013年启动新一轮扩张型战略起，在财务制度上设置了两道安全红线：一是净借贷比率不能高于70%，二是可动用现金余额不低于总资产10%。
数据显示，从2014年至2017年，碧桂园的净借贷比率分别为57%、60%、49%和57%。一般来说，净借贷比率低于70%，说明具有比较厚的财务安全垫。
到去年6月30日，碧桂园可动用现金余额为2099.1亿，占总资产的15%，也高于其指定的10%的红线。
衡量房企现金流安全与否，最重要的还是要看其销售回款情况。这也是房企的生命线。
2018年上半年，碧桂园销售楼款现金回笼约为人民币3360.2亿元，同比增长52.4%，销售回款率高达81.46%，高于行业平均水平。2018年全年，碧桂园权益销售额达到5018.8亿元，同比增长31.25%，
销售增长带动现金回流增长。截至到去年6月30日，碧桂园净经营性现金流连续第三年为正，目前市场上仅有万科、保利、龙湖等少数运营能力较强的企业能做到连续多年的净经营现金流为正值。
整体来看，房地产市场已趋分化。央行的全面降准，为市场带来向好的预期，房企的资金压力或将得到缓解。与此同时，已有城市通过微调方式松绑房地产调整政策，也为市场带来调控放松的预期。这都被视为楼市逐步回温的信号。
由此来看，尽管去年以来，房企整体上面临“钱紧”的局面，但对于龙头房企来说，现金流和债务杠杆的质量仍普遍优于同业，且龙头房企由于资产质量高、仍在债务市场保持着良好的融资渠道，这也是为什么当行业增速出现下滑时，龙头房企反而比较安全的原因。
