深陷创始人风波
撰文 | 麦可
出品 | 大摩财经（ID：damofinance）
风波中的新城控股（601155.SH）开始出售旗下地产项目。
7月22日深夜，新城控股发布公告，承认正在洽谈出售部分项目公司的股权。目前已列入出售货架的项目约为40个，其中五个已签订股权转让协议，总对价为24亿元。
不过，新城控股最终出售多少项目仍具有不确定性。
新城控股称，通过转让项目公司股权，可收回部分上半年已支付的土地款，增加货币资金，优化资产结构。同时，新城控股表示今年合同销售目标不变，仍为2700亿元。
新城控股去年以黑马之姿跻身前十大房企，2018年合同销售额达到2200亿，排在中国房企第八名。今年上半年，新城控股完成销售额1224亿，同比增长28%。
与此同时，新城控股也在斥巨资激进拿地。2018年新城控股新增住宅土地130幅，支出1100亿。今年上半年，新城控股拿地放缓，新增土地16幅，需支付土地款130亿。
新城控股近年来规模跃进的同时，负债规模也在快速攀升。2016-2018年，新城控股有息负债分别为262、446、743亿，今年一季度末906亿，其中短期债务283亿。今年4月底，新城控股的借款余额再上升到967亿。其中银行贷款净增148亿。
房企的特点是高负债高周转，但前提是企业正常经营、银行正常放贷。今年一季末，新城控股货币资金为433亿，正常情况下债务保证率较高，但在风波起后具有高度不确定性。
另外一个因素是随着金融监管部门不断释放信号和出台政策，近两个月以来，包括信托、海外债等渠道在内，房企融资全面收紧，像新城控股这样的地产激进扩张黑马面临极大的资金压力。
因此，出售项目快速回笼现金，也是新城控股应对未来不确定性的必选方案。可比照的是，2017年万达出售文旅及酒店资产、快速降低负债率的“断臂”之举。
最近五年是新城控股的高速增长期。得益于深耕长三角地区的三四线城市，新城控股踏准了市场节奏，销售额连年翻番。2014年，新城控股销售额245亿，排名行业第25位。2015年-2017年，销售额分别达到320亿、650亿、1265亿，跃进凶猛。
新城系共有三家上市公司，分别为A股的新城控股和港股的新城发展控股（1030.HK）、物业公司新城悦（1755.HK）。随着新城控股业绩进入快车道。新城系上市公司的股价也不断上涨，仅新城控股在七月前的市值就高达千亿。
然而，本月初，新城控股实际控制人王振华因涉嫌猥亵儿童罪被逮捕，由此掀起风暴，新城控股的股价一度暴跌逾30%，最近一周才有所企稳。
王振华之子、现年32岁的王晓松紧急接位，出任上市公司新董事长之后，对他的考验无疑才刚刚开始。
