“租购并举”是我国解决城市住房难题的一项重要政策。文章认为，随着城市圈时代的来临，人口动态分布必将对房地产市场产生新挑战，房地产政策应前瞻性地响应这一变化。
有效的房地产政策框架表面是对住房需求的响应
从根本上讲，城市人口的总量与分布决定了住房需求的总量与结构，一个有效的房地产政策框架表面是对住房需求的响应，本质上是对人口分布规律的响应，只有顺应人口的基本趋势，才能制定和实施恰当的政策。
回首改革开放40年，中国经历了人类历史前所未有的城市化浪潮，以极快速度完成了6亿增量人口的城市化，城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米。展望未来，中国的城市化正翻开新的篇章，以城市为中心的模型向以城市圈为中心的模型转变，这个转变不仅会改变人口分布的空间结构，也会改变住房市场的供求结构，也必然要求房地产政策因势而变。
城市化巨浪集聚压力
中国1978年以来的城市化浪潮，以及由此带来的住房压力史无前例，是其他国家无法比拟的： 规模大——40年时间，中国城市人口增加6.4亿，相当于当前的五个日本、两个美国。 速度快——城市化时间高度压缩，美国城市化率由10%提升到50%用时约80年，而中国只用了一半时间。直到1980年，中国城镇化率仍停留在10%左右，因此城镇化到50%实际只用了30年。
高度集中——新增城市人口集中在沿海少数大城市，北京和上海人口早已超越欧美大城市，深圳只用了20年时间人口由33万增长至千万以上。 这样的城市化浪潮，使大量人口从农村快速转移到城市，从农业转移到工业，叠加中国加入全球贸易网络的大影响，其结果必然是快速的生产率提升和国民收入的总体增长。2016年，中国GDP占全球比重达15%。而人均收入向发达国家快速收敛，目前中国人均GDP已达到全球的80%，美国的14%。
全国外来人口中，80%集中于上海、深圳、北京、广州等50个城市。 巨量的城市人口增长，快速的收入增长，且人口和收入在城市地理的高度集中，给住房市场带来了非常显著的压力——需求大量且集中地释放在少数城市，由此带来的供给压力和房价压力可想而知。
住房条件显著改善
在上述城市化背景和现实住房压力下，中国用了20年时间，推动住房市场发生了显著变化。
第一，自1998年房改之后，中国开启了大规模的房地产建设浪潮。千人开工量从1998年的1.5套，达到2010年的峰值12套，长期维持在较高水平；开工或竣工面积与存量住房面积的比例平均保持在6%左右，而发达国家只有不足3%；住房投资额占固定资产投资总额的比例，过去20年平均在20%左右。
第二，城市居住条件显著改变。快速的开发投资带来居民住房条件的改善。中国城镇人均住房建筑面积由1978年的6.7平方米增长到2016年的36.6平方米，接近日本的水平，正向发达国家看齐。从一线城市来看，过去40年，北京的人均建筑面积从4.5平方米增加到32平方米，增加了7倍。
第三，商品房率超过90%，住房成套率显著提升。这意味着市场化住房供给占据绝对比重，住房市场化改革的目标已经达成。成套率的上升则大大改善了居住条件，不仅仅是住房面积的改善，也是居住配套的改善，不仅“有的住”，也能“住得好”。
城市圈时代到来
中国的人口分布格局将随着城市圈时代的到来而调整，这将进一步重塑中国房地产市场的未来格局。
第一，中心城市人口密度下降。中心城市人口密度的下降是国际大都市普遍经历的事实，也是城市化的一条基本规律，背后的动力源于：一是中心城市自身的地理扩张，从单一中心向多中心扩张，导致人口密度下降；二是人口从中心城市向周边城市迁移。
第二，城市圈的崛起。人口向城市圈集中是城市化的升级阶段，特别需要指出的是，城市圈并不意味着城市的无限制蔓延和扩张，城市圈的核心是在更大的地理范围内，构建更广泛的城市网络效应。 虽然中心城市人口密度下降，但城市圈作为一个整体，它一定意味着人口的再集中，城市圈的人口密度必然会上升。
第三，当城市圈发展到一定程度，中心城市人口减少到一定程度，会出现人口向市中心回流，这个过程在东京和纽约都已出现。通常情况下，核心城市市中心往往是网络效率最强的地方，它不仅意味着更多的工作机会，也意味着更开放、更包容的文化氛围，这种吸引力将带来人口“逆向”流动。
第四，中心城市的“职住平衡”最终会有所缓解。一个具体衡量指标是晚上人口与白天人口的比例，这一比例在东京的核心区已出现连续十年持续上升，目前已超过85%。这一现象有可能在未来某个时期在中国的核心城市出现。
住房供给新体系
随着城市圈时代的来临，人口动态分布必将对房地产市场产生新挑战，在城市圈发展阶段，住房需求仍会保持基本量。从美国看，在其郊区化时代，每年住房新开工量仍保持在150万-200万套的水平。为避免房价过快上升，就要增加住房供给的弹性：
第一是新房、二手房、租房“三管齐下”，三个市场协同解决问题。 其次，实施更包容的住房政策，把2亿多流动人口明确纳入住房政策框架。当前保障性住房实际主要偏向本地居民，或是符合条件的特定人才，大量的流动人口不在保障范围之内，这部分人群的住房需求没有得到相应的照顾。在城市圈发展的新阶段，这部分人有可能从中心城市流出，但他们绝大部分并不会直接回到农村，而是跟随产业的转移进入周边城市或其他城市。某种程度上，“住有所居”主要是指这部分人口的问题。
第三，租购并举。中国租赁市场在解决居民住房需求方面的作用仍然较弱。在租的领域，大城市市场供给不足、机构化租赁发育不成熟。而租购并举，核心在“并”，租赁房源80%以上都要来自私人市场，要打通买卖市场与租赁市场的关系，居民正常的改善性二套房需求要合理满足，也只有这样，租赁房源才能有所保证。
第四，一二手房市场并重。未来周边城市主要以新房供应为主导，中心城市主要以二手房为主导，在多渠道的供应体系中，二手房作为供应的重要渠道不容忽视。
第五，建立可循环再生的体系。中心城区的房龄和设施相对老旧，越来越难以适应居民美好居住生活的需求，应该让中心城市的“老龄化住宅”实现循环再生。
