2021魔都十大“神盘”

2021年，于上海新房市场而言，魔幻且疯狂。

品相尚可的新盘都能屡开屡捷，整体的新盘去化率甚至飙升至80%。

这些魔幻的种子也催生了不少项目爆红，甚至被推向“神坛”，如复兴珑御的满分故事被不少中介人士视为销售宝典；上海出现首个业主全部为本科及以上学历的小区，被业内称之为可以载入“房地产史册”；销售上百亿的中粮瑞虹海景壹号也给上海2021年新房市场画下一个完美的句号。

一片大好的行情中也出现了不少吊诡之事，如一个已经数次开盘的项目突然“自爆”无人认购；73.73分入围线的全新盘却遭到约百组客户纷纷弃权……

《国际金融报》记者复盘2021年入市新盘，筛选其中颇具看点的十大楼盘，以期透过这些项目还原上海新房市场盛况。

百亿级红盘——中粮瑞虹海景壹号

瑞虹新城系列超级红盘，第九期再创百亿销售纪录。

中粮瑞虹海景壹号位于上海虹口区瑞虹新城区块内，是中粮、瑞安联手推出的北外滩壹号系列作品。瑞虹新城是瑞安打造的高端住宅IP，每每开盘都能吸引大批高净值人群疯抢，且一二手房价倒挂明显；中粮的“壹号系”亦是其高端IP，从苏州河的中粮·天悦壹号，再到前滩的中粮·前滩海景壹号，系列品牌知名度较广。

两家房企强强联合炮制出2021年度最“壕”红盘，全年3次开盘，实现百亿销售额。据克而瑞数据，2021年中粮瑞虹海景壹号实现成交金额111.16亿元，位居上海楼盘销售金额排行榜第一名，拉开第二名古北中央公园约23亿元。而在2020年，上海唯一一个百亿级红盘为瑞虹新城的八期项目天悦郡庭。

此外，2022年1月，中粮瑞虹海景壹号最新一批房源入围分数线公布，为96.08分，在2021年的百余新盘中亦可跻身前五。

“顶风作案”第一名——尚海湾豪庭

积分制叠加限售政策后的首个认购新盘，为规避触发限售“骚操作”不断。

2021年3月初，上海明确触发积分制后的新盘将实行5年限售，当月中旬，徐汇龙华板块的尚海湾豪庭就开启了认购。

作为市场空窗许久、新政后第一个开启认购的项目，尚海湾豪庭收获了不少购房者青睐，如何在成功售罄但又不触发积分制之间寻求平衡成为该项目开发商面临的难题，也由此上演了一系列令人啼笑皆非的“奇葩”剧情，如拆了售楼处、提前确认全款与贷款客户、认购前夕销售人员断联、突击开启认购、以防疫为由限制每日认购人数等等，这些不太“合规”的行为在当时也被不少购房者投诉至相关部门。

最终，该项目供应的252套房源获得266组客户认购，因认购比不足1:1.3而未触发积分制，成功避开限售政策，其一系列操作也让后期有同样心思的开发商们“有样学样”。

最高学历小区——万达钻石湾

作为首个业主全部为本科及以上学历的小区，万达钻石湾当属2021年沪上最“牛”新盘。

万达钻石湾位于上海临港新片区内，均价32530元/㎡，主要面向刚需购房群体。此前，新片区内为吸引人才落户制定了定向购房政策，新盘摇号顺序较为特殊，为3.1人才-3.2类别人群-普通购房者三批次。

2021年4月26日，该项目公布了其首次开盘时有效意向认购客户（第一组）名单，名单中共968组客户认购，均属于3.1临港人才类购房者，完全覆盖本次供应的724套房源。此外，还有大批的3.2购房者及普通购房者甚至未能入围摇号环节。

彼时，这一现象也被认为是首个业主全部为本科及以上学历的小区，颇具代表意义。

万达之后，还有滴水湖馨苑、陆家嘴滴水涟岸、远洋红星临港天铂等项目认购入围者全部为3.1临港人才。

最“反转”的新盘——新弘北外滩

这是一个令购房者牵肠挂肚却又望而却步的项目。

新弘北外滩位于虹口北外滩板块，距离黄浦江约700米，项目门口即轨道4号线和12号线的换乘站大连路站，附近有北外滩来福士、白云兰广场等商业综合体，交通区位尚佳，总价千万起。在不少购房者心中，这是一个“低门槛”入住北外滩的好机会。

作为2021年第一个入市的北外滩新盘，预热颇久的新弘北外滩开盘热度颇高，其供应的265套房源获得686组客户认购，其中361组入围，入围分数线73.73分，已然是高分选手。

然而入围的361组客户中却有不少人选择了弃号，未能将推出的265套房源全部清空，相当于有约百组客户放弃了购买机会，剩余房源则由本被淘汰出局的另外325组客户消化掉，这一结果在打新热高烧不退的上海实属罕见。

实际上，回归到项目来看，虽然北外滩的地理优势是绝对加分项，但新弘北外滩自身“槽点”也不少。项目仅有三栋楼，高达4.14的超高容积率，意味着小区基本告别社区感，精装标准配置了不少高规格品牌产品，但却连新风系统都没有……

加之小区的开发商为本土小房企弘久实业，其此前打造的位于杨浦区东外滩板块的东方渔人码头，因定位、设计、招商等一系列问题，开业来始终运营惨淡，饱受板块内消费者诟病，让市场对弘久实业的操盘能力产生不小的质疑，加之高达13万的均价，高出2公里外的竞品瑞虹新城近1.5万/m²，导致不少购房者最终用脚投票。

红极一时的“满分盘”——复兴珑御

112.8分！这是上海积分制以来入围分数最高的“神”盘。

位于上海黄浦老西门板块的复兴珑御，周边新天地、人民广场、淮海路等商业环绕，区位绝佳。此前，明星郑爽就曾在此处置业。

2021年6月，复兴珑御推出少量的47套房源，取证单价13.6万元/㎡，主力户型为194㎡，套均总价在2600万元以上。彼时，受新房市场火热、项目地段较好、供应房源数稀少、一二手房价倒挂等多重因素影响，47套房源吸引了219组客户认购，经积分制排序后筛选出61组客户参与摇号，入围分数线高达112.8分，创下积分制实施以来的最高记录并一直保持至今。

61组客户中有59组为60分+221月社保的顶格满分选手，仅有2组为缴纳220个月社保，堪称“满分盘”。

开盘当日47套房源全部售罄，晚间就有网友在上海知名房产论坛挂出一套5楼房源，售价3280万，相较一房一价表中的2400万元高出了800万元。

最凄惨新盘——光语著

“一票难求”的上海新房市场，光语著却“自爆”无人认购。

2021年，上海新房市场火爆无疑，但却有项目官宣“无人认购”，博得了市场的另类关注。6月下旬，光语著项目开发商发布公告称，项目因登记认购期间无人认购，将不再采取摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。

据悉，该项目位于奉贤南桥板块，由金地集团和卓越集团联合打造，主打小面积刚需户型，总价在193万-572万元间。区域内新盘供应充沛，周边配套并未成熟，加上离地铁站距离超2公里，光语著的综合竞争力并不强，甚至在此前还曾遭到准业主的投诉涉嫌虚假宣传，存在误导消费者学区问题。最终，多重因素影响下，光语著的此次开盘无人问津，只能转为现房销售。

这一典型的反面案例也揭露了上海新房市场火爆的当下，仍有一些综合素质不高的项目还在面临着去化艰辛的难题。

最贵新盘——翠湖天地五集

该盘以16.5万元/㎡的单价荣登上海2021年最贵新盘。

沪上老牌豪宅翠湖天地为瑞安开发的另一高端项目，临近上海新天地，最早一次开盘记录可追溯至2002年，此后数次开盘均以火爆收官，不少名流巨贾在此置业。尤其是其2018年公布的开盘摇号名单中，还出现了不少公众人物的信息，彼时也被市场认为是，梁朝伟、钟汉良、陈思诚均认购了翠湖天地。

2021年10月，翠湖天地加推五期106套房源，单价16.5万元/㎡，总价起步在2500万元左右，最贵户型已超亿元。即便如此，仍有468组客户认购了该项目，仅保证金就缴纳了46.8亿元，认筹率达442%，积分筛选后281组客户入围，入围分数线高达102.24分，为年度第二高，仅次于复兴珑御。

产品力得到市场认可、一二手房价倒挂严重是其数次开盘遭“疯抢”的直接原因。在上海二手房核验价出台之前，翠湖天地曾单价卖到22.5万元/㎡，较此次新盘单价高出6万元/㎡，不少网友直呼“入手净赚上千万”。

内环涨分最快的新盘——仁恒海上源

品质仁恒近几年在上海打造的唯一一个高端盘，两度认购结果大相径庭。

杨浦周家嘴板块的海上源是仁恒在上海独家操盘的旧改项目，也是第六代国际社区的开源之作，由于仁恒此前积攒的良好口碑，市场普遍对这个新项目报以厚望。

然而在其首次开盘时，现实却过于“骨感”。2021年10月，仁恒海上源开启认购，推出299套房源，均价11.5万元/㎡，以2.5的入围比例来看，最终超800组的认购客户仅是达到了触发积分制的要求，并未超出太多，50.68的入围分也在同批次内环新盘中排名较为靠后，结果爆冷。

但很快其又启动了第二批开盘认购，在总价门槛提升至1300万元的同时，入围分数线反而直线拉升至73.44分，相较首次入市上涨45%，堪称内环涨分最快的楼盘。

海上源两次结果相差甚远也与其首次供应的产品有关。其首次推盘并未开售楼处，甚至有购房者表示没有开放实体样板间，且网传项目将降标，对新房认购造成一定障碍，而第二次开盘就积极地开放了样板间供购房者参观；另一方面，首批房源区位在整体项目中位置较差，户型设计欠缺合理，而第二批的区位明显优于首次。此外，市场也有声音认为，仁恒海上源是吃到上海第五批市中心新盘认购“落榜”人员红利，才将分数线拉升20多分。

但不可否认的是，73.44分也再度让市场体会到仁恒这个红盘“制造机”的魅力。

零弃号的“王炸盘”——晶鸿名邸

这被称为“最无聊”的开盘，全程无悬念无弃号。

晶鸿名邸位于上海近两年大热的前滩板块，得益于中环内尚好的区位以及华东师大二附中前滩学校的学区加持，板块内新盘一直颇受追捧，售罄在这里仅仅是及格线，如何完美的实现售罄才是他们比拼的重点。

相比于板块内的其它项目，晶鸿名邸更靠近滨江，其于2021年11月开盘，供应202套房源获得892组客户认购，经积分筛选入围了442组，入围分数线高达97.23分，在2021年新盘中排名第4，相当于购房者最少需要满足基础分60分+196个月（16年又4个月）的社保。

11月25日选房当日，晶鸿名邸经摇号排序选出的第202号购房者选走了最后一套房源，无一人弃号，交出“满分答卷”。

而在其前一日选房的前滩板块东方惠雅成绩也同样可观，仅有2人弃号，同样实现售罄，两盘也被合称为2021年前滩“大小王”。

以量取胜——融创未来金融城

在2021年上百个项目中，该盘以量取胜。

融创未来金融城项目体量较大，共由8个地块组成，横跨唐镇、川沙两个板块，距离2号线创新中路约1公里，区域内有较为知名的“唐镇三兄弟”大名城紫金九号、浦发檀府、仁恒东郊花园。

其主要面向刚需市场，2021年4次开盘，认筹率均超200%，合计供应1477套房源，成为年度供应量最大的项目，成功实现“以量走红”。若加上第六批公示的1297套房源（2022年初开盘），合计供应量将达到2703套。

单价虽仅6.8万元/㎡，但得益于高供应量，最终该项目的销售额并不低。经克而瑞统计，2021年全年，融创未来金融城实现网签980套房源，成交金额68.4亿元，位列上海楼盘第6。而其2021年最后一批次的272套房源在12月22日才选房，按正常销售速度多数尚未通过网签，若仅以前三批的1205套房源计算，去化率超八成。