深圳土拍“秋意浓”

深圳土拍“秋意浓”
2022年09月28日 20:15 地产深度报道

深圳楼市迟迟未能回暖,土地端也开始放慢步伐,减少供地以避免大面积流拍、底价成交现象出现。

9月28日,深圳进行第三批集中供地,出让7宗地块,为今年集中供地数量最少的一批,总出让面积49.5万平方米,合计起拍价117.97亿元,均采用“三限双竞+摇号”的方式出让。

具体来看,7宗地块分布在宝安区、龙华区、坪山区和光明区4个区域,均处于外围区域,相比前几批供地,此次地块素质一般,未来住宅毛坯限价在3.53万/平方米-5.3万/平方米间,更偏向于刚需产品。

14时30分,即距离正式开拍还有30分钟时间,出让的7宗地块热度分化较大,有2宗获多人报名、4宗仅1人报名,还有1宗无人报名,这一现象也直接持续至挂牌截止。这也意味着,深圳三轮供地中,有4宗地块直接底价成交,1宗光明区马田街道地块因无竞买人报名而流拍,另有2宗多人竞价地块出现溢价,整体热度平平。

获多人报价的地块是宝安区福海街道地块与龙华区福城街道A922-0824地块,均在触及最高限价后以竞企业自持面积成交。

宝安区福海街道地块位于轨交11号线桥头站附近,周边产业园区不少,有富盈工业区、育才工业区、永威工业区、八达工业区等,另有福海足球体育公园、永佳福购物广场、宝安区桥头学校等配套。挂牌信息显示,地块为二类居住用地,出让面积30862.51平方米,规划建面129622平方米,起拍价23.92亿元。

根据报价记录,共4方参与报价,不到8分钟时间便陆续出现22组报价,直接到达限价27.5亿元,转入竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积(下称“竞面积”)阶段,后又出现4组竞面积报价,华润置地以27.5亿元+1600平方米自持面积实现落子,溢价率14.97%,成交楼面价约2.12万/平方米,未来住宅毛坯限价约4.8万/平方米。

这也是今年华润置地在深圳集中供地中摘下的第7宗地块,首轮供地时,其以约41亿元拿下光明区的两宗地块;二轮供地更为激进,以约119亿元总价接连拿下龙岗区、光明区、坪山区及龙华区的4宗地块。经计算,2022年华润置地在深圳前三批集中供地拿下了7宗地块,共耗资超187亿元,补仓力度不小。

另一宗抢拍的龙华区福城街道A922-0824地块报价战线要拉的更长一些。

其为安居房地块,位于九龙山数字城重点片区范围内,出让面积15239.95平方米,起拍价3.02亿元,门槛较低,且未来住宅平均销售价格不高于26800元/平方米(不含室内装修价格)、最高售价不高于28100元/平方米(不含室内装修价格),与5540元/平方米的起拍楼面价相比,留有一定利润空间。

该地块吸引了8方竞买人参与报价,短短2分钟的时间内,便出现了14组报价,平均约每8秒出现一组报价,直接将竞拍推至高潮并触及最高限价,竞面积阶段房企的拿地欲望依然强烈,从1000平方米逐步攀升,直至第16轮信城报出1.56万平方米自持面积方才落锤,其以3.47亿元+1.56万平方米自持面积的代价实现摘地,溢价率14.9%,综合楼面价6365.8元/平方米。

4宗底价成交地块中,深铁包揽其中三宗,均位于坪山区,合计耗资约60.38亿元,约占总出让金的57%;另一宗成交地块则由招商底价竞得,成交价15.03亿元,据规定该地块未来住宅毛坯限价不高于5.36万/平方米,为本轮限价最高者。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,深铁的拿地与地块属性有关,如有地块为地铁上盖综合开发项目,这一情况在去年第三批深圳集中供地时也有出现,彼时其以超178亿元摘下5宗地块。

“另一方面是地铁越来越成为地方土地市场的生力军。”李宇嘉进一步表示,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产为地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;再者国企或政府平台公司中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下、地铁开通后卖房子,溢价比较高。

另有一宗光明区马田街道地块流拍,该地块起拍价15.62亿元,挂牌截止前并未有竞买人报名。

至此,深圳第三批集中供地收官,顺利出让6宗地块,合计收金106.38亿元,其中2宗触及最高限价后成交,另有1宗流拍,平均溢价率4.98%,相比首轮的14.98%、二轮的9.33%,后劲儿不足,热度进一步下降。

经记者计算,深圳目前三批次集中供地顺利出让28宗地块,共收金约639亿元,其中有19宗熔断,另有3宗流拍。

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