北京土拍超预期的热

一日内，4城同时开启集中供地出让活动，北京成功以“超预期”的热度吸引了市场的关注。

11月29日，北京迎来了第四批集中供地，共出让6宗地块，用地规模约14.86万平方米，地上建筑规模约31.93万平方米，总起始价为122.9亿元。其中3宗位于朝阳区，石景山区、门头沟区、通州区各有1宗。

开拍前市场流出的报名表中，“朝阳三子”最受欢迎，各获得14方、10方、9方竞买人报名，中海、金隅、金茂、保利等企业拿地决心较强，3宗全报；石景山区、通州区、门头沟区三宗地分别获得5方、3方、1方竞买人报名。整体来看，金茂报名地块最多，除门头沟区地块外，其余5宗均有其参与的身影；其次是中海，报名4宗。

最终的出让情况也与这一报名表颇为一致，竞拍热度分化，“朝阳三子”惹争抢，均触及最高限价并在达到“现房销售”面积上限后摇号落锤，触顶率50%，其余3宗地中有2宗溢价、1宗底价成交，合计收金135.215亿元，拿地方均为国企、央企。

对于此次北京土拍的热度，中指研究院土地事业部研究负责人张凯认为“超出预期”。

半数地块熔断

具体来看，“朝阳三子”分别是平房乡PF-44地块、PF-45地块以及崔各庄29-321地块，其中平房乡PF-45地块热度最盛，网传报名表中三元嘉业、中建智地、城建兴华、首开、厦门国贸、金茂、中海等14方报名了该地。

该地块东至已拨地范围边界、西至规划黄渠东路东红线、南至规划朝阳北路北红线、北至规划黄渠路南红线，用地规模18681.224平方米，地上建筑规模46703.06平方米，起拍价21.2亿元。其所处的东坝板块仍处于发展中阶段，有一定规划预期，且地块周边近两年无宅地供应，新房市场亟待新鲜血液注入，加之临近轨交6号线黄渠站，具有明显交通优势，多重利好下房企参与积极性较高。

早在11月23日网上挂牌竞价期间，便有竞买人抢跑给出了第一次报价，两日后又相继有8次报价跟进，提前进入了“竞赛”阶段，截至28日14时共出现13次报价，价格也来到了22.52亿元。不难发现，达到最高限价24.38亿元只是时间问题，按照规定，该地价格触顶后转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时设有上限10000万平方米。而这些程序也未能劝退决心拿地的房企们，地块在触及最高限价后，又达到了“现房销售”面积上限，将以摇号方式确定竞得人。

据中指院透露，三元嘉业、京宸盛汇、保利+建工联合体、金隅、中建信和、中建城发、中建智地、中建玖合共8方进入摇号环节，在12.5%的“中奖率”下，三元嘉业幸运摘地，成交代价24.38亿元+现房销售面积10000平方米，溢价率15%，成交楼面价约5.2万元/平方米，住宅销售指导价8.5万元/平方米。

提前抢拍、摇号成交的剧情也在平房乡PF-44地块、崔各庄29-321地块身上上演。

前者与平房乡PF-45地块隔路相望，亦获得三元嘉业、城建兴华、中建城发、厦门国贸、保利+建工联合体、金隅、金茂等10家企业及联合体报名，最早在11月23日便出现第一次报价，而后也顺利触及上限价25.53亿元以及现场竞报“现房销售”面积上限10000平方米，包括三元嘉业、保利&建工、金隅、中建城发、中建玖合的5方进入摇号环节，最终保利+建工联合体摇中，成交代价25.53亿元+现房销售面积10000平方米，溢价率15%，成交楼面价约5.2万元/平方米，住宅销售指导价8.5万/平方米。

后者则位于广营、清河营板块，亦有一定规划预期，周边生活氛围浓郁，规划建面70864平方米，28.1亿元起拍。与前两宗地不同的是，其竞“现房销售”面积上限达35000平方米，约占总规划建面的一半，这也对企业的资金情况提出了更高要求。即便如此，包括华润、保利+建工联合体、金隅、招商、金茂+首开联合体等企业也在双触顶后参与了摇号，最终金隅以32.315亿元+现房销售面积35000平方米的代价实现落子，溢价率15%，成交楼面价约4.6万元/平方米，住宅销售指导价8.5万元/平方米。

热度回升的背后

错失三宗朝阳地块的中海并未空手而归，其在石景山区地块的竞拍中，成功以28.4亿元、溢价5.58%实现落子，完成补仓动作。三轮供地中，中海还曾斥资超147亿元拿下了3宗北京宅地，成为当期最大赢家。

此外，北京城建兴华以16.69亿元、溢价0.54%竞得了通州区2.48万平方米地块；仅有中建方程+中建信和联合体一家报名的门头沟区地块也以底价落槌，成交价7.9亿元。

至此，北京第四批地块全部出让成功，合计收金135.215亿元，其中3宗双触顶摇号成交，熔断率50%，平均溢价率为10.02%，热度较第三批的超5成地块底价成交有明显提升。

在张凯看来，北京土拍的热度颇高主要受到三方面影响：一是目前全国房地产市场仍未企稳，北京、上海等个别城市由于房地产市场热度尚好，是当下房企为数不多的投资选择。本次全国各地多个中建系房企齐聚北京参拍，也从侧面反映出了这一点；二是今年四批次以前，北京全年涉宅用地仅成交49宗，同比去年全年的64宗减少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投资任务，都希望在今年四批次有所斩获和补仓；三是许多北京的城投类企业均具备操盘开发能力，本次也有积极参拍，这与其他城市城投托底拿地的逻辑完全不同，也因此将本次土拍热度推上了新的台阶。

值得一提的是，29日当天，浙江杭州第四批集中供地、湖北武汉第四批集中供地、江苏无锡第五批集中供地亦在同步进行中。其中，房地产市场基础稍好一些的杭州在取消一次性报价环节的背景下，供应的8宗地块中，有3宗触顶摇号、1宗溢价成交，热度亦有一定回升。

“北京、杭州两城的热度回升体现出在支持政策接连推出下，房企拿地积极性也出现一定的改善倾向。”诸葛找房认为，近期针对房地产的支持政策更为频繁且力度空前，金融16条从供需两端全方位发力，“第二支箭”和“第三支箭”相继落地，央行宣布年内第二次降准等，房企融资环境进一步改善，促进房企投资面恢复，资金端的利好也直接传导至拿地市场，带动房企拿地积极性提升。

不过，武汉、无锡两城的出让情况仍只能用“平淡”一词形容，前者出让的7宗地有1宗延期出让，其余6宗均底价成交，合计收金不足45亿元；后者则是全部地块底价成交，并未激起波澜，且地方国资拿地金额占比超过70%。