1862人下场,“托举”万科

1862人下场,“托举”万科
2024年07月10日 22:15 国际金融报·地产频道

7月9日晚间,万科连发三则公告,内容主题分别对应业绩、高管增持及市场疑虑解答。

这些信息,足以让外界了解万科今年上半年的工作重点,关于现在、关于未来。

万科的基本盘

2024年前6个月,万科预计归母净利润亏损70亿至90亿元,该指标在去年同期为98.7亿元,同比下跌171%—191%。倒推来看,其今年一季度归母净利润亏损约3.62亿元,以此计算,二季度亏损大幅增加。

信息来源:万科公告

对于这一情况,万科解释称,一般而言,一季度是交付结算的淡季,二季度的交付结算规模要显著超过一季度,历史问题带来的业绩压力会明显体现。

历史问题是指,虽然万科较早意识到转型发展的重要性,但转型业务投资超出了资源和能力的边界,同时公司未能完全摆脱惯性,部分开发项目投资过于乐观,拿地成本较高。

随着这些项目在2024年进入结算,万科结算业绩受到重大影响,销售情况和毛利率均低于投资预期;且为确保现金流安全,公司通过折价售卖的方式加大库存去化和资产处置力度,导致业绩压力进一步加大。

今年上半年,万科交付了7.4万套房子,其中二季度交付了5.6万套,占比75%,此外结合市场动态变化,公司对部分项目计提了减值。叠加部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值、部分非主业财务投资出现亏损等因素,万科在报告期内预计出现亏损。

为了走出困境,万科从今年二季度开始全力落实瘦身健体的一揽子稳定经营和降低负债的方案,对库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动,“我们有信心、有决心,在房地产发展新模式中,聚焦主赛道,推动企业尽快重回健康发展轨道”。

具体来看,上半年,万科开发业务实现销售回款1186亿元,同期实现全口径现房签约超过240亿元,车位、商铺、办公签约超过150亿元,有效改善了存量资源结构。

2022年至今,万科累计投资项目71个,产能金额超过2800亿元,目前累计去化60%左右,项目已售部分的毛利率水平18%以上。

租赁住宅业务和物业服务也在稳步增长。上半年,万科公寓业务新项目拓展1.5万间,比去年同期增长85.3%,一线城市占80.6%;现管理租赁住房24.5万间,累计开业18.4万间。

万物云蝶城运营提效成果显著,已完成287个蝶城变阵,上半年提效近2亿元。万物梁行提前绑定八年能源合作及未来四年物业服务合同,年饱和收入1554万元。

决心与信心

业务端之外,对于外界关注的现金流及偿债计划,万科也做出了回应。

今年上半年,在金融机构的支持下,万科合计新增融资、再融资超600亿元,对应偿还超500亿元。虽然有息负债总体规模有增长,但是若从付息债务(含供应链融资)角度看,整个债务结构有优化,短债占比降低。

项目白名单方面,万科按照“应报尽报”原则积极申请,大部分在建项目都已经向属地城市做了申报,公司也利用经营性物业贷的机会,积极开展专项行动,上半年新增149.8亿元。

报告期内,通过资产交易、股权处置等工作,万科实现超过100亿元的现金回流。

公开市场债务方面,万科上半年完成3笔境外债的偿付,规模约105亿元,年内已无到期的境外公开市场债务;完成3笔境内公司债和中票的偿付,合计50亿元。

其下半年境内公开债券还剩余2笔,合共43亿元,将通过经营端现金流、过渡银团等渠道已有相应偿还安排。

这些举措之外,万科也在极力通过其他方式向市场传递信心。比如公司骨干管理人员拟自筹合共2亿元资金,委托第三方通过信托计划自愿增持公司A股股票,不设价格区间,逐步实施,自愿锁定两年。

信息来源:万科公告

这2亿元自筹资金中,有不低于7300万元来自在万科全职工作的董事、监事和高级管理人员,集团党委成员等15人,董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖等均在其中;剩余不超1.27亿元来自其他骨干管理人员共1847人。

万科直言,公司管理团队一直都主动将自身利益与公司捆绑、以实际行动表达和股东共进退的决心。

过去10年,管理团队多次以个人名义增持万科股票,比如2014年郁亮曾使用2013全年税后收入购买万科股票;2022年,在公司全职工作的董事、监事、高级管理人员又自愿以2021年度的全部税后收入购买了万科股票。

值得一提的是,今年4月30日的政治局会议以来,中央连续召开会议,针对房地产市场做出重要指示,需求端政策力度较大,很多城市取消限购,取消按揭贷款利率下限,也调降了首套、二套贷款首付。

受政策影响,6月百强房企全口径销售金额环比增长32.5%,同比降低21.8%,降幅收窄13.6个百分点。且自4月以来,万科自身销售额也在逐月上升,目前几个核心城市,比如上海、深圳、杭州、广州等,成交量均有企稳迹象,尤其是一些改善型项目。

信息来源:万科公告

万科认为,未来10年,房地产市场需求量完全可以保障每年10亿至12亿平方米的开工量,但2023年商品住宅新开工量只有6.9亿平方米,今年1—5月同比进一步下降25%。以此推算,预计今年住宅新开工量不会超过5亿平方米,人均水平甚至低于目前一些发达国家的水平。

万科强调,这一现状不可能长期保持,“相对于潜在总需求,目前的供给水平无论从总量还是结构方面都不充分,活下去并且能够提供优质住宅的企业有机会”。

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