楼讯：前面的文章大概讲了一下影响房地产价格的六种因素，毕竟投资房地产市场，不单单是指投资于国内的市场，通过很多渠道也可以投资全球市场，今天具体给大家说说投资房地产都有哪些渠道方式以及能获得多少收益。
投资房地产的主要方式
①.直接投资；②.间接投资；③.投资房地产衍生工具；④.房地产投资信托（REITs）。
主要是以上四种，今天咱们分别来说一下
1.直接投资
这个是最简单也是最常见的参与房地产市场的方式。但是，这种方式对于投资标的也就是选房要求的专业性很强，你需要宏观把握经济形势，政策，当地的发展，未来规划，房地产商情况，户型等等，所以风险极大，虽然在国内投资房地产以前都有不错的收益，但是不能刻舟求剑，未来很容易吃亏。
其次，直接投资的管理成本很高，每年的物业费，供暖费，以及装修，折旧，车位费等等都是投资房地产的成本，但是很多人在投资之前并不会考虑这么多。
第三，房地产流动性很差，很多时候当地一手房市场能卖到2万，你买回来变成二手房就只能卖1万6了。买房是一个很重的决策，所以快速变现很难。到20世纪90年代末，在英国，房地产投资平均持有期为8年，全球来看，直接投资房地产的持有期限都在5-10年之间，这中间产生的各种费用，以及贷款利息都是极高的。
综上，直接投资房地产市场并不推荐。
2.间接投资
间接投资指通过金融工具来投资房地产市场，比如私募基金，信托，集合资产管理计划等等。
优点很明显：
金融产品可以募集大量资金从而分散投资；
有托管人来运作项目更加专业；
有些带有优先劣后级的产品附带杠杆扩大收益。
3.房地产衍生品市场
这个很多人没有听说过，一般投资者也接触不到，我就简单说一下带过。这个就是基于房地产指数进行构建，因为房产变现差，所以房地产衍生品就以房地产总收益互换形式存在。
4.房地产投资信托（REITs）
这个重点说一下，这是最适合一般人投资房地产的一种方式，但是网上很多人说的都是错的，竟然还有机构宣扬REITs年化收益能到16.5%，简直是瞎说八道。
先说重点：
REITs主要来源于房租收入和房产增值；
收益大部分（90%以上）都会进行分红；
长期投资回报率比较高，目前6%以上。
REITs主要就是集合投资者资金，有专门的投资机构进行房地产经营管理，并将大部分收益以分红的形式返还给投资者。近20年来北美REITs平均收益在10%以上，欧洲在10%左右，亚洲因为租金比较低所以整体收益也低一些在7%左右。
优点：投资门槛低，流动性强。
REITs相当于公募基金的运营形式，所以投资门槛很低，几百块钱就行，而且流动性也和基金差不多随时申购赎回。
相当于你成为了房地产公司的业主，享受高额的分红，而房地产公司可以通过REITs以极低的利息借款获得资金。
基本以投资美国房地产为主，REITs今年收益都在15%以上，最高的收益25.5%
房地产REITs作为一种资产配置产品，收益以房屋租金为主，波动远远小于股市波动而收益要高于债券市场，是一个非常值得关注和配置的产品。
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