9月7日，格力地产以16.51亿元的价格获得三亚市“免税概念”商业用地，溢价率为47.7％。 这个数字是格力房地产在2020年上半年营业收入的一半以上。从出口1亿个口罩的乌龙事件到被上海证券交易所的询价函“曝光”，“口罩概念”并没有使格力 房地产价格飙升或创造新的收入支持点。 格力房地产变得越来越困难
“格力走专业化道路，从不从事投机业务。房地产行业赚太多钱，太快了，人们很容易失去奉献精神。” 董明珠曾经不顾“友情”向公众开枪向格力房地产开枪。
与格力集团分离的格力房地产曾经是格力电器的兄弟公司。 单飞之后，它仍然使用“ Gree”品牌。 两者的交集只是珠海国资委下属的上市公司。
一波尚未稳定，另一波已经出现。 仅仅六个月前被上海证券交易所查询的格力房地产（Gree Real Estate），最近因海南的仓库庞大和“三红线”而受到舆论欢迎。
很少在房地产行业公开出售土地的格力房地产于9月7日以16.51亿元的价格获得三亚市“免税概念”商业用地，溢价率为47.7％。 这个数字是2020年上半年格力房地产营业收入的一半以上。
根据其半年报的数据，格力房地产于2020年上半年实现营业收入29.78亿元，短期同比贷款激增。 同时，值得注意的是，根据新的三条红线规定，格力房地产的债务已成为“红灯”。
消息传出后，监管机构将为房地产公司的融资端设置“三红线”，即扣除预收款后的资产负债率大于70％，净负债率大于 小于100％，且现金短期债务比率小于1倍。 这对房地产公司由“红橙黄绿”四个级别管理。 以此为标准，格力房地产准确地踏上了“三个红线”，债务问题远远超出了风险门槛。
在“免税概念”的支持下，格力地产是否打算通过高价收购土地进入海南离岛免税市场？ 在“三红线”的压力下，陆俊思和格力房地产未来会做出什么样的选择？
频繁的“免税概念”
自2018年以来，格力房地产连续两年跌出“中国房地产销售200强”，其在房地产行业的影响力逐渐下降。
但是，进入2020年之后，格力房地产已经改变了其正常状态，并且异常活跃，并且经常与二级市场的热点相关。
从出口1亿个口罩的乌龙事件到被上海证券交易所的询价函“曝光”，“口罩概念”并没有使格力房地产的股价飙升或创造新的收入支持点。 随后，格力房地产登上了“免税概念”的火车，并开始投资“真钱”。 腾讯房地产此前曾报道说，格力房地产已于5月披露了一项公告，该公司打算发行股份并向珠海市国资委和城建集团支付现金，以购买其持有的100％免税集团股份。 此次收购完成后，格力房地产将获得“难找”的免税许可证，并且朱马的相关业务也将注入格力房地产。 在“免税概念”的支持下，格力房地产的股价直接记录了涨停和八股联动的热潮。
此外，随着海南自贸港建设政策的出台，新近调整的离岛免税条款也于7月1日正式生效。二级市场上的免税概念股继续疯狂运转。
由于免税市场发展潜力巨大，且免税行业是牌照稀缺的行业，免税业务的布局可能成为其房地产业绩增长的重要动力。 。 新政实施两天后的7月3日，竹茂集团在海南珠茂集团（海南）免税品有限公司成立了子公司，业务范围包括国家批准的离岛。
图片来源：格力房地产
两个月后，定居在珠海的格力房地产开始向海南进军，毫不犹豫地花了大笔钱来赢得“五谷杂草”。
9月7日，它通过其子公司珠海和联房地产有限公司获得了三亚的两处商业用地。 这是格力房地产首次入驻三亚，但从这两块地块的规划要求来看，这次格力进入海南三亚并不是一项简单的房地产业务扩张。
根据规划，将严格按照土地的性质和用途建设土地，并计划在沿海建设高端旅游零售商业项目。 通过积极引进世界知名的高端商业运营品牌，具有海南岛外免税资格的企业等，开发商业综合体和近海岛屿，在三亚打造集商贸，休闲，娱乐于一体的新沿海地标， 发展国际旅游消费中心，帮助海南自贸港建设。
作为珠海市国有资产监督管理委员会下属企业，格力房地产的房地产项目主要集中在珠海。 除此之外，上海和重庆的发展规模非常有限。 这次进入海南市场时，市场声音不一。
但是，在大多数业内人士看来，格力地产此次是否有意进入海南免税市场的两个商业地块尚不清楚，但格力地产在免税市场上的努力有 早已建立。 目前，格力地产已经有免税的珠海。 在实施海南省免税政策的背景下，以“免税概念”获得商业用地并非无关紧要。
值得注意的是，尽管格力房地产在跨境领域经常采取行动，但多元化的业务部门并没有明显改善。 除了格力房地产的房地产业务萎缩之外，格力房地产在免税重组期间的“免税业务”的未来方向是什么？ 2020年全年业绩能否依靠多元化业务来实现增长仍是未知数。
脚踩“三道红线”
在销售承压、频蹭“免税概念”的同时，格力地产还面临超过“三条红线”的风险。
随着监管部门拟设”三道红线“控制房企有息债务增长的消息传出，格力地产债务问题超风险阈值的压力进一步暴露。
据2020年格力地产中报数据，其剔除预收款后的资产负债率为75.5%，净负债率为214.84%，现金短债比仅0.34，踩中”三道红线“。
半年报数据显示，截止今年上半年，格力地产账面“合同负债+预收账款”合计9.49亿元，剔除预收款后负债总规模为254.8亿元，资产负债率达到75.5%。从“剔除预收款后的资产负债率不大于70%”这条红线来看，对应的总负债规模约245.74亿元。
截至今年上半年，格力地产账面“货币资金+受限制现金”合计25.36亿元，而公司短期债务达到74.25亿元，现金短债比为0.34。从“现金短债比大于1倍”这条红线来看，格力地产需要降低48.89亿元规模的短期债务才可以达标。
数据来源：企业财报
然而，反观近年情况来看，格力地产的短期偿债能力始终不佳。其调整后的速动比率一直徘徊在0.2—0.5之间，较标准值“1”差距较大，短期偿债能力较差。
值得注意的是，由于房地产实现预售制，采用剔除预收账款后的净负债率指标来衡量房企的偿债能力更为直观。从数据面来看，今年上半年，多数龙头房企的净负债率“不降反升”。截止今年上半年，格力地产的净负债率达到214.84%，其中长期及短期债务规模合计203.01亿元，股东权益82.69，从净负债率不大于100%这条红线来看，总体债务规模需要减少至108.05亿元，减少有息负债约94.96亿元。
在“三道红线”中，可见在降负债规模方面是远超风险阈值的，高达94.96亿元。由此推算，最严房企的融资端收紧的大环境下，格力地产需要缩减债务规模超近百亿元。
债转股与股份回购
比负债高企更危险的信号是现金吃紧，格力地产经营活动产生的现金流量净额事实上也确实在持续恶化。
此前腾讯房产报道，在2016年至2019年连续多年为负，负值均在12亿以上，资金链进一步承压，其中2017年经营活动现金流量净额为-21.02亿元，首次超20亿，直到2019年，经营性现金流净流入17.25亿元。
最新财报数据显示，格力地产2020年上半年经营活动产生的现金流量净额仅为350.38万元，同比大幅下滑99.34%。对此，格力地产在半年报中表示，主要是支付工程款增加所致。
在现金流吃紧下，融资强输血已成为了格力地产的生命线，最显著的莫过于股份回购。
在过去的2019年，格力地产共发布了4次股份回购计划，并于2019年内完成了三次回购。截至2019年12月底，格力地产第四次回购股份已累计回购6971.56万股，占公司总股本的比例为3.38%。
短期债务的增加，大量股票的回购以及可转换债券最终变成了债务，从而引起了格力房地产的资金和偿债压力。 如何在“红线”下平衡利润和规模并不容易。 如果不能有效地改善债务问题，那么后续部门的自我造血能力将永远不会进入良性轨道。 只是时间的长短，将来项目的结束可能是确定的。
混乱和兴奋交织在一起。 受经济不确定性和总体环境的影响，实际情况仍然是融资超出预期，债务在下半年达到最高。 格力房地产和珠海的免税重组将面临什么？ 在免税领域将会发生什么仍然未知。 腾讯房地产将继续关注格力房地产的下一步发展。
