3月23日早7点，绿城中国发布2019年全年业绩并召开线上业绩说明会。这是绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东掌舵的第一个完整财年。
公告显示，实现收入615.93亿元，同比增长2.1%；利润为24.8亿元，同比增长147.3%。销售方面，2019年，绿城中国实现销售额2018亿元，同比增长29%；实现销售面积1027万平方米
公告显示，绿城中国自身的投资项目整体去化率68%，新增房源去化率突出约71%，销售回款率约87%，现金回流加快。同时，营销方面的降费增效显著，人均销售金额提升至8430万元，同比增长34%，营销费率同比下降18%。
但随之而来的是年报发布后，股价却以跌幅16.41%、每股报6.93港元的表现领跌内房股。
据Wind数据显示，2017年、2018年绿城中国的营收增速分别为44.64%、43.63%。2019年总销售额2018亿，增长29%，与前两年相比，增长速度明显下降。
同时绿城中国投资者应占利润虽然在增长上好似很多，但同比增长147.3%相对于2018年的，而2018年绿城中国投资者应占利润相比2017年大幅下降54.2%至10.03亿元。所以从最近几年的数据宏观看，绿城中国投资者应占利润并不多。
这是由于绿城中国2016～2019年连续3年进行减值拨备（即给资产降低了估值），公告显示，2019年，绿城中国减值拨备13.76亿元，此前的2017年和2018年减值拨备额分别为9.8亿元和17.35亿元。总额约40.91亿元。
减值拨备，会以费用形式平滑利润，即在利润里扣除，这引发了投资者的不满，业绩说明会现场两名提问的投资者就将矛头指向该问题，并称业绩“爆雷”。
绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东向投资者致歉，同时表示“不认可”爆雷的说法，并称市场上觉着有差距，只可能是信息不对称。不过绿城的税后利润近40亿，但归母净利润只剩下不到12亿，仅为税后利润的30%，也难怪投资者有“爆雷”的指责。
对于过去几年的减值拨备， 张亚东称，最近几年是公司的“康复期”，今后三年是“健身期”，再过两到三年将会是公司的“快速起跑期”。
谈及业绩与投资人的预期有差距，张亚东称，“最痛苦的是改变不了过去，不是绿城改变不了过去痛苦，绿城改变不了过去，可能让你们投资人也痛苦。你们也改变不了过去，当时投资，你们的希望值不是今天给你们展现的成果，但是这种过去对于你们来讲肯定是痛苦的”。
他表示，“2017年之前拿的地，拿地之前没有限价政策，一旦限价，亏损就出来了，比如去年杭州双限政策后（限地价、房价），拿地、卖地多少钱都很清楚，今年一季度绿城在杭州要推5个项目，本来预计微亏，但现在发现变成了巨亏。”
张亚东强调，管理层没有必要不负责任，公司是投资者的，管理层是替股东打工的。
说明会上，绿城中国宣布，2020年公司销售目标位为2500亿元，新增货值约2500亿元，权益投资额不少于600亿元，并称能够大概率完成全年目标。
而张亚东在发布会上提出了更高的业绩目标：到2025年实现销售规模5000亿元，即传统的房地产开发重资产部分实现3500亿，轻资产代建业务部分实现1500亿。
这份野心在今年第一季度已经初露端倪。仅在2020年前两个月，北京、杭州等10个城市累计获得13宗地块，单就北京竞得的4宗地块权益金额就达到162.8亿元，合计权益投资额267.7亿元，预估货值585.6亿元，成为年内土地市场最为亮眼的佼佼者。
为了买地，绿城中国的发债规模相应扩大，2019年共完成境内公开发债共人民币180.62亿元，2020年开年更是发行了一笔不超过170亿元的公司债，目前募资计划已获上交所受理。
不过，中交集团入主后，绿城中国的资金成本成为了一大优势。2019年境内平均利息成本为4.48%，，较2018年下降0.98个百分点；总借贷加权平均利息成本为5.3%，较2018年的5.4%下降0.1个百分点，均为业内较低水平。
同时，截至2019年底，公司一年内到期借贷余额为人民币349.41亿元，占总借贷的36.6%，银行存款及现金（包括抵押银行存款）为人民币518.94亿元（2018年底为人民币482.19亿元），现金流充裕，债务结构合理。不过，净资产负债率由2018年底的55.3%上升至63.2%，但保持在合理水平。
但如今在疫情影响下，经济刚开始恢复，政策方面要求“房住不炒”，房地产已经进入后半场的存量市场。在今年第一季度房地产企业业绩普遍不理想的前提下，绿城中国要想实现5000亿元的销售目标想必存在很多困难。
对于绿城中国发展中所遇到的问题，张亚东进行了总结发言。他表示，最痛苦的事情是改变不了过去，所以要花时间去进行转变，才能给公众呈现一个好的成果，目前大部分问题已经得到了解决，一小部分问题正在解决。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，绿城中国2019年的业绩报告，总体来看是低于市场预期的。虽然规模已经比较大了，但增速没有以往那么高，说明其受到市场调控、信贷收紧等因素的影响。
高盛3月24日发布报告称，下调绿城中国目标价8.5%，由11.8港元至10.8港元，维持“中性”评级。该行称，绿城中国3年前收购的低利润项目及资产减值的历史负担在短期内难以消除，而且也没有快速或简单的方法可以提升营运效率，故两者对其盈利能力改善构成压力。因此，公司盈利增长状况仍逊于较强的同业，股本回报率也接近同业中最低。
撰文：张垣
编辑：王小陌
