ETF是交易型开放式基金的简称，中国绝大多数ETF都是指数型，投资标的物表面是指数，其实是一揽子股票。如果你买了一份ETF指数基金，就相当于你打包买了一堆股票。
懒人专用，专业外包，价值投资，风险分散，符合刚刚退休的巴菲特老爷子的投资理念。
如果把这套投资理念用在房地产行业里，你会怎么挑选呢？
我们可以按照激进型，稳健型，成长型，概念型，投机型，情怀型，家族型等来进行分类，每个投资组合，控制在四到五家公司，尽可能以上市公司与拟上市公司为主。
我先给一个版本组合，可能与你想的不太一样。当然每个人的版本都会互不一样。
激进型地产ETF
恒大，泰禾，新城控股，绿城中国
这个组合，以恒大为龙头，负责保证这个投资组合在规模上达标，不能太小了。它的入选理由，除了大，还有高杠杆的财务与经营策略，以及，凌厉到令所有人胆寒的价格战。恒大的分红也是一个纠结点，外界分歧比较大。投资者没有谁不喜欢分红，但是，当你一边高成本融资，一边大手笔分红时，真正的投资者是有心理阴影的，更何况大量的分红进到了许老板的口袋。
泰禾进入组合，人神共知，不解释，若倒不了就是一把逆袭的高级传说。
新城控股虽然实际控制人道德沦丧，触犯法律底线，但坦率说从各路公募到民间私募，拥趸不少。我个人不太看好它，最后一次行业八强的论断也是一勺言首次给的，去年卖项目，回笼了一百多亿，救了贱命，但它的问题主要是在今后两年浮现。商誉、政府关系与核心票仓城市的割肉，会在未来的时间里持续杀伤它，商业模式本身也没有足够高的护城河。它进入组合的理由是，资产包里有商业。去年10月至今，新城死里逃生后又开始吹牛了，疫情给了当头一棒。商业今年虽是烈性毒药，但是我大A股的信仰是，利空再多，出尽了就是利好。
绿城中国买地凶猛，为自己挣到一张门票。但是，市值与利润率是硬伤。有趣的是，绿城的央企股东背景与产品兑现能力，提供了风险对冲。这种有好有差的特征，是一个投资组合恰好需要的。
稳健型地产ETF
万科，中海，龙湖，金茂
这个组合，以万科为龙头，在规模、利润与负债率上，万科似乎实现了不可能三角。有它压阵，会吸引一批风险偏好不太高的投资者。它的分红稳定，是公募与机构专用标配，是楼市指数的晴雨表，但另一面是，指望有超越式机会可能性不大。未来数年，分拆概念可以期待一下。
中海的权力结构已经基本开始稳定，以颜建国为圆心，苏州背景高管开始崛起，未来会形成新一版权力地图。但是，稳定的另一个挑战是业绩。业绩上不去，兑现不了，再洗牌不过是时间问题。中海吃了上一次大调整的亏，我们看看这次时间红利能有多长。不过，总体而言，中海的豪门底蕴是在线的。从北京看，产品对市场的阅读能力还可以，也不较劲，出货第一。
龙湖在吴老师的回归控盘下，安全第一，发展第二，赛道清晰，目标远大，但是，总体而言，在2500亿元的盘子里，想提前玩转大乾坤，总归受限。长租维持，商业遇到坏天气，入股了绿城物业，追求协同效应，谜之操作。在一二线优质土地市场上，龙湖的身影已经无法与前几年相比。总体而言，龙湖给人的感觉是稳字当头。
战场下沉是金茂过去两三年的主要看点，这推涨了它的规模。作为央企地产子平台，它天然会收到母公司负债率的限制，给你开口子，你才能放大杠杆。没有人会担心央企金茂的流动性风险，即使评级机构调高信用评级，也没有太大影响。一个现实的问题是，随着市场下沉与产品线稀释，核心IP金茂府日趋大众化，口碑红利与品牌溢价能否维持。金茂要想跳出这一榜单，需要营造第二款IP。
成长型地产ETF
世茂，建业，佳兆业，金科
15强里，世茂集团的增长欲望超过了同行。为此，它们在土地市场上做了许多货值准备，没有疫情干扰的话，今年世茂的行业规模排名可能进一步提升。它品尝过规模的滋味，也吞下利润的苦水，因此卷土重来时，相当令人信服。而且，更令人印象深刻的是，世茂是靠着资本与一个并不豪华的职业经理人群体实现了回归。没有太多的职场绯闻，也远离了人事动荡，它能进入这个组合，主要原因是它对名次展示了不俗的野心。
建业令同行吃惊。在一个人均房价5000元的人口大省，实现了全口径千亿销售额。规模、全产品线、口碑与客户忠诚度共存于这家省域公司。这为它未来的出圈与规模扩张，都提供了燃料。总体而言，建业是蓝筹阵营里一个被低估的公司，也是一个被主流媒体关注不足的公司。
佳兆业过去几年，从生死线上触底反弹，重新成为美元债市场上的常客，利率一路走低。捧着一个深圳金饭碗，佳兆业的未来，让投资者不能小看。过去半年多，它迅速完成了管理层的核心人士替换，二代上场，张华纲辅佐，郭英成依然年富力强。这个成长组合里，佳兆业的出现，让珠三角故事的色彩进一步浓厚。总体而言，佳兆业还不能被称为一个全国化扩张的公司，它对珠三角市场之外市场水温的探测能力，还要提高。未来，我对它的期待是，看看未来会有哪些背景的各路才俊加入进去，如此才有大未来。
金科以川渝代言者的角色出现在组合里。但是，它进入组合的真正理由是，它通过对新城控股地块的收购，加码了长三角三四线城市的存在。过去几年，黄红云在与孙宏斌的扳手腕比赛里，耗费了太多气力，从资产腾挪到内部治理调整，都呈现出防御特征，忘掉了发展才是硬道理，进攻才是最好防守。现在解除了股权风险后，我们看看它是快马加鞭，还是一泻千里。
如果你特别信服深圳，押注珠三角，以及偏爱特定的区域市场，这个成长组合，值得你拥有。
强概念地产ETF
华夏幸福，金地，碧桂园，融创，贝壳
华夏幸福是园区与产业赛道的明星，未来产业概念只多不少。平安与吴向东入局后，商业地产与一线地产这两个新赛道会隆起。
金地静悄悄地也成为园区产业赛道的大玩家，只不过与华夏幸福不同，金地的产业主要集中在一二线城市，客户以500强客户居多，后者主要集中在环都市圈的县市级城市，它的业务与商业模式要比金地更复杂。回头我会写一写金地的产业，目前这个水面下的公司由张晋元负责，值得期待。
碧桂园与融创一样，已经大而不能倒，它们的共同特征是，拆分概念很强。碧桂园其实已经拆出去了物业与教育板块去上市，碧桂园服务的市值已经突破了1000亿元，占到了母公司市值的近一半。
相比之下，融创的拆分还没有真正发生。但是，我相信它一定会发生。今天的融创，在连环买买买后，已经具备成为一个有能力承载内需消费升级的平台型公司。人们会为融创的销售与并购而印象深刻，但是它只是融创的当下，未来才值得被估值。
贝壳也具备ETF特征，如果你想买入中国存量房市场的机会，从交易服务，资产管理到家装市场，你现在就买，由于它的这个ETF特征还没有完全展现，还处于初级阶段，因此，价格还算便宜。
其他投机型，家族型地产ETF，每个人也都可以给出版本。这次先不提了。
一个ETF的强烈指征是，业务要多元组合，平台特征，通道概念，具备对一条产业链的俯视能力。
从这个意义上看，地产商还有很长的路要走。吴建斌老师说，地产现金流过5000亿元之后，企业才有资格来谈多元化。按照这个标准，很多开发商都过于自信了，1000-2000亿元，就已经开始放飞自我了。
但是，在互联网行业，有时候，你买入一个公司，就相当于买入了一个赛道的ETF。因为，它规模够大，铺的战场也更大。
比如，腾讯已经成为中国移动互联网行业的ETF，社交，电商，游戏，云，产业互联网，都有布局。
ETF的本质就是一张船票。这张船票之所以贵，是因为它的精密零部件与手工打造很值钱。每个零部件都是高度精密地咬合在一起，光这个手艺活，就耗时经年，没有足够的投资阅历与审视布局的眼光，是搞不定的。
但是很可惜，这个现象还没有在地产行业真正出现。你只能带着一点情怀或者一些憧憬，鼓励他们成为你期待的样子。
