今天下午，贵行业突然发生了一件很大的事情。用一句话来总结就是，从此以后，全国主要城市的土地交易，一年最多卖三次，集中公示，集中招拍挂出让。
我把它简称为「一年限售三次」，更高级的评价是，这是一次突如其来的「土地供给侧改革2.0」。
目前消息面上，试点范围是在22个城市里进行，至少包括：四个一线城市，南京，苏州，杭州，厦门，重庆，成都，武汉，郑州，青岛，济南，合肥，长沙，沈阳，宁波，长春，天津，无锡等18个二线城市。
土地供给侧改革1.0，其实几年前就发生了。
1.0时代的特征，比较精巧微妙，心思缜密，主要是限地价，竞配建面积，限制大户型的占比等等，偶尔也会在开发商买地钱的来源、单次出让面积做出一些限制性要求。
一句话，1.0时代，土地供给侧改革的主要是，内容。
而土地供给侧改革2.0的特征，异常简单粗暴，直接改革的是，方式。
简单粗暴的东西，通常比复杂精妙的东西，杀伤力度更大。
不信你往下看。
大家都很关心最新出炉的「一年只卖三次」新政，会有什么样的连锁影响。
先说结论。一，要看未来的细则；二，影响很大很深远。三，对开发商的能力挑战极大。
我们来拆解下这几个结论。
那么，要理解这个新政的影响，就要从开发商拿地的方式来推演。
一般开发商拿地，通常前期要勾兑一下，跟踪一到两块地，然后准备拿地。在资本准备上，自有资金出20%到30%，剩下就是过桥资金，基金或者资管做夹层融资。
不管在哪里拿地，你不可能一分钱自有资金都不出。
那么问题来了，现在全国热点城市同周期推地，你怎么办？
我们假设2月份一个地产集团账上现金流有30亿元，按加杠杆五倍，1:4计算。自有资金20%，配资80%，那么也就是能融资120亿元。
全国热点城市，三月同时推地，你怎么选？
传统地产公司拿地，就是靠时间错位来打时间差。这个月账上有钱就拿地，下个月账上没钱就不拿地。
然而，现在一年三次出让，一次可能推出多个地块，可能你跟踪了好几块地，最终只能选一块。原因很简单，因为集团就这么多钱。
之前很多大型地产集团的资金都是滚动模式。这个月拿地，高周转，把钱周转出来，然后下个月去拿地。
现在你周转出来后又能怎样？公开市场一年最多三次出让。你这个钱干嘛去呢？这个时候，就会出现明显的资金和土地的错位。
因此，这个土地新政对开发商的第一个挑战就在这里出现了：开发商需要很强的现金流管理能力，你必须要确保，当主要城市集中推地的时候，你的掌上有钱。
我大胆预测一下，开发商的开工销售计划都要进行调整。假如三月要拍地，你就要在二月份大卖促销回款，否则账上没钱。与此同时，你的供货节奏，也要随之变化。
第二个挑战是，考验开发商的融资能力，你能否在拿地的时候创新加杠杆。
我猜想，未来会出现很多开发商联合拿地，在热点的城市，开发商联合体会进一步涌现。
联合拿地，相当于减少自有资本投入，互相分担成本，好处是，多处下注，多拿几块地。
第三个挑战是，开发商对市场和城市的研判要更加强化。
你这笔钱投资了华东，可能就错过了大湾区。你投资了北京，可能成都的土地机会再好，你也只能眼馋。
如果你手里就100亿元，22个城市一起出地。你投资哪个？你的投资部门要看多少个项目，内部审批能忙的过来的么？
这就是第四个后果：投资团队可能会压力山大。
投资前期部门会出现阶段性疯狂状态。之前开发商拿地并不是这样逻辑，一般开发商每个月都有项目跟进，所以总部和区域都能忙的过来。研判完才会形成集团投资决策意见。
但是现在22个城市，每个城市三月都放出20块土地，合计440个项目。开发商的总部如何审查研判？总裁一天研究十个项目，也要44天。这还没有考虑到，可能同一天推出多个城市的土地。
于是，第五个后果出现了：开发商基于以上的挑战，犯错的概率比以往大大增加，由于买地是开发商最重要的决策，一个地块买的不对，就可能让公司蒙受巨大损失，因此，新政后，地产公司的决策风险也迅速攀升。
第六个后果是，集中卖地，八个月后，会带来集中上市。
这样全国主要城市的阶段性脉冲供地，会导致项目面市时候供应量激增，同一个市场短期内会有待售项目的集中上市，开发商的市场踩踏一触即发，越来越多的项目总与城市总会陷入囚徒困境。
很多市场营销玩法也可能玩不下去了。比如，以前东部很多城市的土地供应，都是玩饥饿营销，拉长线供地，一个月放一块。这样很多项目上市的时候，无竞品，热销，新房市场节节高。
但是，现在三次集中供地，开发商普遍着急回款。那么供应节点就会出现大量供应，你的新房如何宣传稀缺？
当然政府可能有智慧，比如在同一时间的不同区域供地，来对冲这种可能性。但是，不可避免的是，集中卖地一定会让同期供应量骤然增多。
第七个后果，这种模式彻底封死了黑马公司的可能。
之前黑马的路径就是高杠杆，快周转，小股操盘，迅速滚大规模，不断回款，不断融资拿地。现在你有钱了，却没有生产资料了。这就对于地产企业精细化运营提出了非常高的要求。
接下来，很多开发商可能要开始调整战场，或者增加二手土地并购，不在公开市场玩了，有钱没地，那就去找二手土地。二手土地的价格可能会上涨。
开发商还有一种选择就是，转移阵地，不在22个城市玩了。接受下沉市场，增加对下沉市场的投资力度。
写到这里，也有朋友关心，这次「一年只卖三次」新政，会不会导致，优质的土地，大家都集中筹码去抢，导致它的溢价率上去，让政策失去了初心？
我的看法是，不低估政府的智慧。政府的调控手段有很多，土地限价也可以搭配着使用，现在还没有哪个城市敢大张旗鼓地废除限价。如果你还是不顾一切地抢优质的筹码，大家既然都这么想，你抢到了，利润率也会变得很低。
中国楼市之所以被认为是政策市，跟两件东西有关：土地与钱。这两样东西，都被严格管控在政府手里。因此，对地产行业与地产股的任何未来想象，都不能、也不应该跳出这个天花板。
一点小看法，欢迎你也说说「一年只卖三次」新政的赢家与输家都会是谁。留言里见。
