雪贝 | 确认,房地产暖风再起

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2018年12月06日 21:45 雪贝财经

“关注本号,穿透资金流动中的人和事”

确认,房地产暖风再起

作者:贝姐

编辑:老胡

2016年秋天,来自呼伦贝尔大草原的潘先生带着几位核心心腹去了一趟深圳,赴大梅沙登门请教万科的郁先生,往生素未谋面的两人当天熟络地就像兄弟。

毕竟,彼此是难兄难弟,门口都杵着一尊野蛮人。

潘先生的大敌是来自山东潍坊的张先生,见惯了北疆黄沙的潘先生也看不清对方的背景有多深。其实,在张先生举牌潘先生之前,两人曾在北京东南三环的一家会所见了面。四下无人,两位北方汉子也没多少寒暄,互藏底牌打哑谜,谈得面红耳赤、不欢而散。

火急火燎,潘先生没回呼和浩特,直接南下,找郁先生合计该如何应对。郁先生也敞亮,明白告诉他,这事情得搞统一战线,往最上面递联名报告,高举振兴实业大旗。

这不是郁先生的主意,而是王石先生作为一名无产阶级革命家传统而古老的斗争策略:上纲上线。

那一年多,在中国房地产行业,乐见万科鸡飞狗跳的同行们也没袖手旁观,落井下石者可以绕地球两圈。一名万科的高管有一次就笑着自嘲:真TMD没道德血液。

谁也没想到,两年后,北风再起时,郁先生就优雅地完成了对所有同行最讽刺的阻击,他用轻轻松松三个字:活下去,就让整个行业自废武功、夺命奔逃,转而用最便宜的资金拿到了最优质的项目。

谁能活着走出冰窖,还得看身体底子。好在如今,当身体未僵时,暖风再起。

星球的组员可能知道,高善文先生的很多言论,贝姐是不太赞同的,但他近些日子关于房地产的论调,和贝姐一贯的观点类似。

经过两年的高压调控,在过去至少半年,中国房地产市场已经发生根本性变化,楼盘的降价潮已从二三线蔓延到一线城市,出现“量价齐跌”态势,且一些城市的降幅在继续逐月扩大。

与过往几十年不同的是,如今造成这一态势的,主因不是房产税立法、实行不动产登记、反腐败等影响着市场预期的因素,而是开发商普遍性的流动性紧缩胁迫下的降价促销。

融资成本在直线式上升,这逼迫他们要通过“以价换量”,来快速回收资金。贝姐也委托了一些伙伴在东、中、西部各典型城市做了些市况调研,如今市场的降价楼盘,以中小型开发商的项目居多,主要位于竞争项目较多的城郊区域。

这里插句话,这里面有一个情况是降价促销效果似乎并不明显。在各地都能观察到一个现象,不少楼盘推出各类或明或暗的优惠活动,但是银行房贷利率的上调及贷款周期的拉长,基本抵消了价格优惠,导致购房者的真实购买力没有多大变化。

但是,无论如何,这种漫长的市况让中国房地产库存达到了改开以来历史性的低位。

政策的底早已确定,而市场底也已经筑牢。如今,中央政府与地方政府的政策博弈也已在斡旋。贝姐相信在2019年,地方政府会有更宽松的调控政策和更友好的监管尺度,至少在信贷政策方面,相对如今会有适度的放松。

贝姐也听说,已经有少数地方政府和开发商,在壮着胆子小声呼吁“放松调控政策”。实际上,一些地方城市也已经通过放松落户条件、针对特定人群出台特定政策等措施,比如环京某些特定楼盘近期可能要出台政策。

这些都在变相修正原先严格的“限购”、“限贷”政策。

转到供给方来看,如今,中小房企的面临的是生与死,而即使是那些资产雄厚的上市房地产企业,实际负债率很多也已经达到了所谓80%的国际警戒线。

这一轮漫长的调控,背后的背后归根结底是防范金融风险,这也是房地产相关所有风险的源头和总开关。

那些疯狂的年月里,中国“影子银行”体系的融资规模甚至能占到银行业资产比例接近20%。这其中,有超过30%的“影子银行”资金,通过信贷、委托贷款、基金等途径流入到房地产业。

当然,这种疯狂早已不复存在。

但是,影子银行空间的逼仄让企业融资完全倚仗中国银行机构和公司债市场。但这两个渠道都更青睐国有企业,民营企业更加难以融资。

近期的情况是,如今最高层也认识到了民营企业融资难是中国经济放缓的重要原因,他们已经认识到所采取的措施已过于严厉。

变化也就发生了。由银行机构发行的理财产品规模又活跃起来了,贝姐看到的第三方数据是,在最近的几个月,这部分规模增长速度已经恢复到6个点。

监管机构也会担心这些资金或许会枯竭,他们最近弱化了一些旨在限制理财产品增长的草案和规定。

底牌已经打完,回暖的现象也已经出现,剩下的就交给市场啦。

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