“穿透资金流动中的人和事”
作者：老胡
编辑：贝姐
在中国的房地产行业，整个2008年都像每一个今天：在焦虑与侥幸中忐忑迷茫。
那一年春天，潘石屹先生相信，自己在房地产行业多年摸爬滚打的经验是时候上升到理论阶段。这位摄影艺术家兼地产开发商在自己的博客上发表了一篇文章：未来100天是很多房地产公司发生剧变的100天。
他认为，受国际资本市场“惨淡”和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变。支撑他这一伟大理论的事实依据是，在这篇文章发布的前一天，许家印宣布中止恒大地产IPO，陷入生死困境。
为了给预言烘托气氛，潘石屹随后向SOHO的供应商们发出了一封亲笔信：希望大家一起来解决各种资金问题，共度年关。
当然，后来的事情我们也知道了。到了2008年年底，潘先生预料中的房企倒闭潮并没有到来，并购也不如想象中那样激烈。
因为，那一年秋天还没过完，中央政府的房地产政策就突然发生了根本性逆转。肆虐全球的金融危机不仅没有让中国的房企们倒闭，相反，以那一年为起点，他们还迎来超乎想象的黄金十年。
壹
对于这场戏剧性的翻盘，直到现在，中国的学术界依然耿耿于怀，认为这为中国经济长期发展留下严重的后遗症。
如今，十年过去，到了2017年，与2008年相似的岁月好像又重来了一遍。
在金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩的大背景下，房企的融资成本大幅上升。到了2018年，即使是排名前三十的房企也不得不通过股权转让、出让项目以渡过难关。
只是这一次，政策的大逆转至今也没有出现。
早在两年前，立足于长远的开发商们开始布局下一个周期，他们确信：仅仅依靠土地和人口红利获得高速增长的时代已经结束。在住宅业务中，倚仗高杠杆、低投入、快速周转、滚动开发，通过营销引导一切的时代也已经结束了。
于是，房地产行业庞大的转型计划时常出现。
比如，恒大宣布投资1000亿进军科技圈，希望在AI、量子计算和航天科技等领域展开布局，数百亿的资金在半年之内被投向了新能源汽车产业的产业链；而碧桂园则宣布将投入800亿元，在顺德一处偏远郊区打造机器人谷。
万科已经将企业定位转变为城乡建设和生活服务商，雄心勃勃的郁亮发起了频繁的并购，将大笔资金投向了商业、物流与长租公寓板块。龙湖地产亦有相似的打算。
和排名前三的房企相比，近些年快速成长起来的融创有自己的坚持。孙宏斌希望在地产这一核心主业之外，在“地产+” 这条主线上做更多布局。
在未来的周期中，融创是以家庭作为客户主体，从住宅和社区场景之外，延伸到度假出行的场景，成为中国家庭美好生活整合服务商。
2017年，融创购入了乐视的多项文娱内容与终端资产，还买下了万达旗下的几乎整个文旅集团，并用1年时间确定了属于融创的四大战略板块。
这包括“中国高端精品生活创领者”的融创地产，“品质生活服务专家”的融创服务，作为“中国家庭欢乐供应商”的融创文旅，以及聚焦内容环节、布局文化行业全产业链的融创文化。
孙宏斌相信，在地产作为核心主业之外，服务、文旅与文化板块能为这家企业带来没有天花板的增长点。
在发达的经济体系中，地产和文娱行业是作为经济周期中早期和末期的典型行业代表，他们的业务组合起到了对冲经济周期的作用，也成为成熟企业在经历过周期洗礼后商业模式的主要选择。
贰
文化与地产的结合是在经济周期中运用对冲关系构建一个系统风险更小的业务结构。
无论是努力寻找转型方向的地产业务，还是努力拥抱实体的文娱板块，在文化、旅游、生活方式日益融合，地产行业从增量开发时代进入存量资管时代的当下，“文旅”都是一个值得长久耕耘的行业。
按照融创文旅集团总裁路鹏3月25日披露的数据，融创文旅目前布局的硬件资产“拥有后来者很难超越的高起点”。包括10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇，涵盖39个乐园、24个文旅商业以及约70家星级酒店。
而更为重要的是，在这些硬件背后拥有一个超过7000人的运营团队，其中5000余人是融创去年十月份从万达文旅承接过来，这个团队组成了融创文旅从设计、建设、服务到运营的完整链条。
IP驱动型是当前世界文旅业态的主流模式，比如主题公园。在世界范围内，最成功的案例即为迪士尼，这一业态构筑了华特迪士尼如今1945亿美元市值的商业帝国，甚至超过了万科恒大碧桂园当下的市值总和。
但是，长久以来，中国的IP运营公司一直饱受苦恼的是固定资产的欠缺，而地产自身远离文化行业的监管以及巨大的潜在商业价值让这种短板得以弥补。
IP与文旅的相互赋能则是融创文旅如今的优势。比如，由融创文化集团制作的内容，可以在文旅项目中落地，这为文旅项目注入内容，也使得文化集团的内容价值获得提升。
当然，以上的种种美好前景都需要以文旅长久的经营为基础，这是一项投入大、周期长，门槛高的事业，每一个文旅项目都需要强大的资源支撑，并提供好的消费者品牌和基础。
在3月25日融创文旅启动的发布会上，融创行政总裁汪孟德认为，融创的地产主业将在未来5到10年贡献主要现金流，并在规模上稳健增长。而对文旅板块则坚持长期运营和积累，不会看短期的回报。
但是，这也并不意味这仅有单向的投入。
融创集团作为整体，这种模式让地产开发得到的短周期巨额现金流投入到长期稳定回报的文旅、文化类长期业务，可以实现资金在久期上的转换，对于商业模式的长期稳定性，尤其是穿越周期将起到至关重要的作用。
