【这是雪贝财经的第99篇原创文章】
敏感词：地产金融化
作者：周闪闪
编辑：贝姐
一年半前，当祝九胜神奇地被任命为郁亮时代的万科总裁时，所有媒体都开始慌忙的检索：
这个男人从哪里来？
几个小时后，他们给他的履历找到了两个标签：“九哥”、“金融”。
有一家媒体与众不同，它把话题提升到了更高的level：这位49岁的男人要带领万科往哪里去？
第二天，文章出来了，九哥新多了一个傲娇的标签：
地产金融化的宠儿。
壹
一年半后，祝九胜要是听了人行党委书记、银保监会主席郭树清在黄浦江边的讲话，他可能得摸摸后背：
好大一口锅。
在2019年6月13日的陆家嘴论坛上，郭树清第一次直截了当的把“房地产金融化”视作“问题”，并要求“必须正视”。
他的原话如下：
“必须正视一些地方房地产金融化的问题，近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”
“历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”
这些话里面，需要注意的区别是，郭先生指出的是“房地产金融化”，而非“房企金融化”，而后者常常被模糊的扩大为前者。
但是，对于房企金融化，早已有阶段性的结论。至少5年前，万达尝试过，海航尝试过，复星也尝试过，但是，他们最终得到了历史称号：
灰犀牛。
少数的几家传统房企也曾展露过这种野心，但很快就被摁住了苗头。
房地产金融化的范畴和影响远大于房企金融化，此处留到后文讲。
在这次公开讲话中，郭树清也同时提到，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。“。
房企融资规模的阶段性上升已经引起监管层的重视，并采取了措施，可以查看我们两天前的文章《一份房企融资休克名单》。
贰
在上世纪70年代的美国，曾有一种让整个国家不安的经济现象：
经济金融化。
经济学者们很快把这种现象做了定义：华尔街在美国经济中占据绝对主导地位，不光操控金融行业，并且渗透到美国的大多数实业当中。
一位密歇根大学的教授看热闹不嫌事大，他将这一经济的演变等同于“哥白尼革命”，但得到了广泛的认同。
一年后的夏天，上交所资本市场研究所副所长、发审委专职委员廖士光发表了一篇研究报告，提出应警惕经济过度金融化 。
他认为，“最近十多年来，中国经济金融化趋势日益加快，甚至在某些领域呈现过度金融化现象。”
他得出了一个结论：经济的金融化会加剧宏观经济波动。
这一年，中国有很多的灰犀牛被摆上了烧烤架。
而郭先生如今提到的“一些地方房地产金融化”，则同样表达的是一种担忧，就是一些地方经济过度依赖于地产行业，而房地产的金融化，可能形成区域性的经济金融化。
2018年冬天，人行以两位副行长牵头的金融稳定分析小组编写了一份《金融稳定报告》，对于这一种担忧曾专门以独立专题有过详实的阐述。
叁
刚上任没几天，被贴上“金融化”标签的祝九胜很快就做了澄清，“万科的不会直接做金融，但金融思维对地产业务有借鉴的地方。”
郁亮不满意，他接着就做了补充：
“给人贴标签不好，万科都是农民，万科培养出好农民，当好农民种好地”。
每一个中国房地产商都有一个不能张扬的梦想，就是能建立自己的金融板块。
仰金融机构鼻息的日子已经过了很多年。
如今，在这个资金密集型的行业中，再精细化的运营也已经很难带来利润率的提高。利润率的天花板有多大空间更多倚仗于资金成本能运作到多低。
半年前，有一家上市房企公司总裁惆怅着脸，头仰上45度，幽幽的说：
我们已经是脱光衣服斗地主，手里抓的还都是明牌。
