作者：老胡
对于房企，眼下的排名和奖章远不如滚烫的现金流来得真实。
只是，领悟出今时不同往日的成本过于高昂。
这一年，经历了信贷收紧、融资无门、拉高的杠杆无法接续后或许会明白：争夺销售额的座次，短期解决了面子问题，但焦虑的是里子，这些终究要倚仗于账上的真金白银来排解。
中国地产的调控周期转得比风扇慢一点，寄望于超越周期已不现实，整个行业能做的是寻求不被周期甩得太远。
对于解决方案，顶级商学院能给出的答案和煎饼摊大娘每天要做的一样：收摊后每天算算进账多少。对于中大型房企而言，这个进账不是净利润，而是现金回款率。
在2019年一季度召开的北京经营例会上，泰禾的黄其森对台下一众高管强调了一句话：“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心；要一分一厘地回笼资金，要学习万科、华为甚至永辉超市。”
他感受过阵痛，沉重的短期负债曾压得泰禾难以喘息，资金链一度紧绷得如镣铐锁足。
对于泰禾，这一年资金上的本质改变是从2019年三季度开始的，通过抓回款改善经营性现金流的战术，其前三季度经营活动产生的现金流净额达到了创记录的226.1亿元。而2018年同期只有1.6亿元，2017年末为负125.5亿元。
现金流不不仅能被用作偿还债务和降低杠杆，其充裕与否也直接决定了下一场战斗的士气。
壹
面对冬天，有人选择去博弈有它会有多漫长，也有人为团队储备尽可能多的粮草过冬。
在2019年的前个三季度，泰禾集团实现营业收入211.9亿，同比增加8.2%，实现归属母公司净利润 21.2亿，同比增长高达46.8%。
自年初提出回款这一刚性KPI，黄其森在年中又为泰禾制定了三个核心目标：抓销售、抓回款、降负债。
至少从三季报来看，三项目标中有些超出了市场预期。那时候泰禾已签署了8笔子公司股权转让的协议，其中6笔已经完成交易对价款的支付。
处置项目意味着项目资产和负债的出售和转让，能够及时地回笼资金，交易对价记入当期净利润，项目债务也降低了不少。处置项目得到的资金也不像新房销售额，被记入预收款项内，财务效果立竿见影。
这一年，除了积极卖出子公司股权的同时，泰禾的拿地步伐也不再激进，而更谨慎精细，尽量避免公开市场，只在7月份以5.6亿元的对价受让了杭州一处项目49%的股权。
如何评价泰禾的2019年，以及怎样检验黄其森年中提出的战略效果，二者都要回归到现金流上。
财务上的数据给出了答案。
这些策略是抓销售、抓回款，处置项目回笼资金，并坚决减少拿地的资本支出。一系列战略执行之后的结果是：公司前三季度经营性现金流净额超过了200亿关口，达到了226.1亿，投资活动产生的现金流净额为160.7亿，而去年同期为-58.4亿。
这也是泰禾自2018年末以来，现金流连续维持了4个季度的改善。如果上述战略在2020年继续得到贯彻实施，那么净流入趋势就不会被反转。
贰
有了销售和回款的现金流支持，最直接的影响是负债端。截至三季度末，泰禾的账面上有息负债合计1028.3亿，较2018年末1375.2亿减少 346.9亿，降幅超过25%。
债务规模得到了百亿量级的削减。
如果分析下有息负债的结构，其短期的偿债压力得到了更大程度缓解：短期借款和一年内到期非流动性负债分别减少了97.7亿和170.2亿。
此外，长期借款和应付债券分别减少了13.4亿和65.4亿。
负债绝对值减少，资产端规模增加，带来的是大幅降低财务杠杆。得益于持续降负债，三季度末，公司净负债率较 2018年末的 384.8%减少了142个百分点，降至242.3%。
抓回款、减负债、降杠杆，不仅是为了冬天储备流动性，而且也有利于降低融资成本。
12月23日，国际评级巨头—惠誉更新了对泰禾集团的优先无担保债券评级，由此前的CCC+上调至B-。
惠誉之所以上调评级，主要考量因素是其债务担保和总体负担有所减轻。二三季度内，泰禾将其担保债务规模从3月份的900亿降至9月末的710亿，减少了190亿；在这期间，泰禾的总债务规模也下降了230亿。
2019年6月份，惠誉和穆迪也曾先后将泰禾的长期主体评级展望由“负面”上调至“稳定”。
无论是上调无担保债券评级还是长期主体评级，实则都反映了惠誉对泰禾管理现金流和降低负债的认可。上调评级，对泰禾最为直接的好处是发行离岸债能得到更低的利率。
如果说国内评级机构的评级存在过多的非财务影响，那么国际评级则相对客观不少。
惠誉认为，基于2019年第四季度的预期现金回笼情况和有限的土地收并购支出，泰禾的流动性有望在2019年底进一步改善。
当然，对于地产商而言，有地和有钱同样重要。
土储上面，泰禾的布局是“深耕核心一线，全面布局二线”。
截止 2019年二季度末，土储建筑面积209万平方米，分布区域为：福建占12%、京津冀占10%、长三角占比最大，达到72%、珠三角占比最小，为6%。
以泰禾二季度末的结算均价2.18万/平估算，土储货值总计在 3500亿以上。
土储布局区域和充裕的流动性，成为了泰禾应对冬天的最优质粮草。
