【这是雪贝财经的第153篇原创文章】
许家印又站到了历史关口
作者：老胡
当时代顺风顺水时，做一个成功的商业领袖很容易，只要开足马力做大规模，虽然也会遇到麻烦，但水涨船高，险滩易过。对于中国的房地产行业，前面的几十年就是这样的好光景。
一家企业的命运，当然要靠自我奋斗，但也要考虑到历史的行程，虽然很难接受，直到最近几年，整个行业才终于达成了共识：
黄金时代真的结束了。
企业掌舵人的能耐是在逆境中展现出来的，除了准确的审时度势，有勇气的战略决策至关重要。
站在历史关口，许家印给万亿恒大制定的新战略是：高增长、控规模、降负债。
壹
按照许家印对“高增长”的定义，就是要实现销售高速增长，具体指标是2020年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。恒大集团总裁夏海钧对此在业绩会上做了补充，全年销售目标是6500亿，8000亿元是对内销售指标。
对于恒大，销售金额是可以预测的账本。
其2019年全年合约销售金额约为6010.6亿元人民币，6500亿的目标相当于按年增。8%
当3月31日恒大这场线上业绩会正在举办时，夏海钧现场披露了截至当天下午4点时的销售数据，其三月份的合约销售金额达到了612亿元。也就是说，在今年一季度，恒大已经累计销售1465亿元，同比增长了22.5%。
这还是在整个行业遭遇疫情，线下售楼处全部关停无法展业一个月的特殊时期。而线上营销的先发优势一旦得以建立则即形成壁垒，会带来长期竞争优势。
我们了解到的一个信息是，在3月16日，恒大内部就召开了一次中高层干部大会，主题是部署恒大未来几年的战略规划。许家印对前阶段的线上卖房成绩较为满意，要求：
“再接再厉，扩大战果。”
销售的保障最基本前提是土储，这是恒大相比同行所具备的核心优势。年报显示，截至2019年底，恒大土储规模达2.93亿平方米，这得以为其销售规模扩大提供源源不断的货量。
在2020年，恒大现有的可售货量为，其中已售未结的规模就已达4500亿。1.32亿平方米
在这些货量中，有规模不小的数量是由并购而来，在2019年，恒大新增的土储就有50%左右都是并购来的。
要注意的是，这些项目的结算有一个特殊之处，即恒大对于这些项目是实行分期支付收购款项，其股权也是分期确认。这种模式对销售额统计的影响是项目虽已开卖但并未并表，但是，这部分销售额对于恒大在未来是可确保的营收来源。
贰
“在人生的大风浪中，我们常常学船长的样子，在狂风暴雨之下，把笨重的货物扔掉，以减轻船的重量”，这是巴尔扎克说的。
恒大的“控规模”是严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。
土储负增长，这是恒大自上市后有据可查的历史上少有的。
但对于恒大而言，土储优势已经是过去超过十年积累起来的核心优势，或者说是最大优势。
在扩张周期，这是基本盘，在降杠杆周期，也能够成为安全垫。
土储包括总计876个项目，总规划建筑面积2.93亿平方米，总原值为5273亿元，这其中分布在一二线城市。除此之外，还有旧改项目101个。67%
目前已形成土储的平均成本只有/平方米，在所有上市房企可查阅的土储成本中都是最低。这也是恒大在过去几个月，以及未来很长一段时间，在价格上敢于调整的底气。1800元
就像夏海钧说的，这些土地储备是恒大未来几年实现高利润的基础。
“面粉已经在我们口袋里了”。
在许家印提出的新战略中，无论是“高增长”还是“控规模”，都是为了实现最后的“降负债”，具体说是降低有息负债，目标是每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
在目前恒大的有息负债中，很大一部分构成是因所并购项目中存在信托融资，比如2019年恒大新增土储超过一半来自于并购，随着这些项目的销售，恒大的利息成本、债务成本会大幅降低。
销售的高增长是做加法，减少土储是做减法。过去多年，恒大每年新增土储是6000-8000万平方米，未来三年每年新增的土储降低到4000万平方米左右，这其中可带来2000亿左右的现金余额。
此外，恒大也计划按照紧密型集团化管理模式和标准化运营模式，来提高其成本控制能力，降低财务、销售、管理等经营成本。
叁
2019年，万科成立35周年时，主席郁亮在寄语中说了一句话：“没有成功的企业，只有时代的企业。”这句话8年前张瑞敏在香港也说过。
同样，没有成功的企业家，只有时代的企业家。
恒大自成立起的战略节奏是每三年做一次“三年计划”，过去的至少十年，许家印掌舵下的恒大都踩准了节奏。
从恒大集团成立的2006年算起，到2017年，恒大销售金额增长了，净利润增长了，总资产增长了，营收增长了294倍112倍225倍156倍。
在第七个三年计划开始的2017年，恒大即主动踩下刹车，放弃已持续了11年的大规模扩张，将战略从“三高一低”的模式转向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”模式。
2020年是恒大第八个三年计划的开始，“高增长、控规模、降负债”是上述“三低一高”模式的延续。
以后回过头看，这都是时代的节奏和历史的关口。
