什么是碧桂园的第一壁垒?

什么是碧桂园的第一壁垒?
2020年08月26日 17:53 雪贝财经

作者:尼莫

策划:老胡

碧桂园继续攻克房企的“不可能三角”。

我们之前提到过:降低财务杠杆、规模持续扩张、现金流增加是目前周期下地产行业的“不可能三角”,几乎没有房企能够同时满足这三个目标。

而在2020年Q1整个行业又遭疫情冲击销售与开工端,实现这个目标的门槛被大幅抬高。上半年TOP100房企中,近半数的累计销售金额低于去年同期,其中5家累计业绩降幅超20%。

恰是此刻,也能考验房企组织能力与战略应对。

仅仅从刚刚披露的半年报来看,碧桂园对于“不可能三角”的解题功力日趋精进:

有息负债总额下降、权益销售金额大增、在手现金依旧充沛。

其中,有息负债总额下降至3420亿元,相较2019年末减少了7.5%;全口径销售金额3723亿元,保持行业第一;在手现金余额2055亿元,覆盖短期债务的安全边际继续提高。

江湖座次,对于TOP10而言,一直是摆在门脸上的KPI。

即便稳如保利,宋广菊的战略目标只盯着能否重回行业前三。碧桂园能否稳固龙头地位,并且打开下半年收入与利润的增长空间,除了土储规模与成本,还要看一个数据:已售未结收入。

截至6月末,碧桂园账面拥有不含增值税的已售未结转收入7808亿元,再考虑到碧桂园的核心考核指标——回款率已经连续五年保持在90%以上,未来业绩的确定性有了深厚的安全垫。

销售规模一直是收入与利润的领先指标,也是房企的第一壁垒,战略布局、执行力都会反映在销售上。

2020年上半年,碧桂园实现归属本公司股东权益的合同销售金额2669.5亿,位居第二,如果按照全口径销售额统计,碧桂园实现销售金额3723亿元,继续第一。

由于一二月受疫情影响,销售出现了连续两个月的同比下跌。除此之外,碧桂园的权益销售金额自3月起已连续5个月实现同比增长。

7月份权益销售额为542.8亿元,同比大增27.5%。

收入和利润方面,原定可于上半年竣工交付的项目工期延后,导致收入结转时点后移,因此,碧桂园上半年营业收入、利润增长有所放缓。

2020年前6个月,碧桂园实现总收入1849.6亿元,毛利约为448.9亿元,净利润约为219.3亿元,股东应占核心净利润约为146.1亿元。

在疫情冲击下,能够实现销售规模、营收和利润三个维度的前列排名,也再次证明了碧桂园重仓三四线的路线优势。

2020年上半年,三四线除疫情影响较为严重的2月份外,其他月份都实现同比增长。并且三四线城市销售额自3月起平均每月同比上升11%,明显优于一二线城市单月销售同比变化水平,反弹更明显。

反观一二线,则出现不同程度同比下降。今年4月,一二线城市销售额单月同比下降9%,而在三四线城市的销售额已实现单月同比上涨15%。

这一趋势继续在六七月份月份得到了加强:三四线城市土地成交增速高于一二线城市。

原因在于居民购买能力和购买意愿的增强,内生性需求具有可持续性。

被疫情延缓的需求并没有减弱,供给端再考虑到碧桂园下半年的权益可售资源达6412亿元,下半年的销售或能超出市场预期。

面对周期,房企无法抉择,但有一个共同的经营目标,TOP5房企都在尽力完成——降本增效。

2020年被碧桂园看作是全周期综合竞争提升年,也是高质量发展关键年。

上半年,碧桂园营销及市场推广成本和行政费用约为134.7亿元,同比下降27.9%,在提效降费方面取得显著成效。

这在财务指标上带来的显著变化是,销售金额这个分母有所减少的情况下,2020年上半年的销售毛利率依旧维持在24%以上。

从历史数据来看,2020年中报的销售毛利率仍处在碧桂园近5年的历史高位。

房企能否将纸面富贵沉淀为真金白银,以及沉淀率有多少,关键是回款率。早在2019年的业绩会上,总裁莫斌就强调公司要将权益回款纳入工作考核。

精细化的管理能否奏效,取决于团队是否积极执行考核指标。

截至2020年6月30日,碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509亿元,权益回款率高达94%,连续五年高于90%。

由于房地产行业预售制的特殊性,尽管物业在出售时已经产生销售额,但必须要等到完成竣工验收、向购房者交付物业之后,已售未结转收入才能在财务报表中成为确认收入。

考虑到已售未结的7808亿元,以及连续多年高比例的权益回款率,这在很大程度上为碧桂园锁定了下半年乃至未来两三年内业绩提升空间。

截至2020年6月30日,碧桂园公司账面可动用现金余额达2055.2亿元,另有未使用的银行授信额度3288.1亿元,资金保障充足。

上半年期末融资成本为5.85%,相比2019年末下降了49个基点。

如果说销售规模是矛,那么杠杆一定是盾。活得更长更好,依赖于杠杆率的稳健。

从资产负债率来看,碧桂园在2020年中报的数据是88%,已经实现了三连降的降杠杆成果。

接下来看债务结构,一看有息负债,二看在手现金。

有息负债总额下降至3420.4亿元,相较2019年末下降了7.5%。

目前碧桂园账面拥有现金余额2055亿,现金余额占总资产比例超过10%。

考虑到一年内需要偿还的银行及其他贷款有691亿元,现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到2.97倍,杠杆的安全边际进一步得到了保障。

当然,这两千多亿的现金有多少是受限金额,这决定了公司真实的偿债能力。

如果减去年末受限制现金的账面价值:167亿元,碧桂园手里可动用的现金余额仍有近1900亿元。

地产开发是碧桂园的主航道,在主航道之外,碧桂园拥有业内领先的“全产业链覆盖”能力。

在覆盖房地产开发所有环节的基础上,持续围绕地产主业挖掘新市场新动能,机器人建房、机器人餐饮、现代农业等新业务均有显著进展,形成房地产产业链、生态产业链、社区产业链的全覆盖,内循环经济的格局初显,成为企业持续长远发展的新动力。

比如物业服务公司——碧桂园服务已于2018年6月登陆港交所,是目前市值最高、盈利能力最强的物业管理企业。

如今,碧桂园又围绕地产主业,先后布局机器人建筑、机器人餐饮、现代农业、新零售等新业态,产业链优势进一步强化。

一家房企的全产业链的覆盖和布局能力,是未来穿越周期、抵御风浪的重要砝码。

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