作者：老胡
策划：贝姐
2018年1月7日晚上，在北京的寒冬腊月里，泰禾攒了一场夜宴，中国地产圈的大腕儿们能来的都来了。
坐在主桌上的是王石、冯仑、胡葆森，客串主持人的是黄其森，豪情万丈的他走上舞台赋诗一首：
乘风踏破万里浪，直上云霄会有时。
那些日子，黄其森的每一天都是艳阳天，因为接受采访时提了个小目标：销售额在2018年要翻倍上2000亿，泰禾的股票已经连涨了13个交易日，黄其森的身家上浮了85%。
对于中国房地产的未来，如果说黄其森是极端的乐观主义者，那郁亮就是反面。从王石的手上接下主席的担子才一年，到2018年秋天，当行业都在高歌猛进时，他居然开始思考一个玄学问题：活下去。
一张气氛紧张、满墙都是“活下去”的图片流出来时，郁亮被骂的很惨，因为，翻开万科每一年的年报，那都是一张全中国房企中最安全的资产负债表。
地产行业的投资者们指控万科：
这是在恐吓同行。
谁能想到，时间走到2020年秋天，当“三道红线”压境时，活下去确实成了最普遍的现实问题，而当初最该思考这个问题的原来是黄其森。
2020年的万科半年报业绩会上，有人问总裁祝九胜，万科救泰禾的逻辑是什么？“九哥”客气的喊话债权人：要么集体沉船，要么集体上岸。
黄其森是万科多年的铁粉，而他只看到了万科当上大哥的那些年，却没记住那些它年轻时候曾犯过的错。泰禾如今犯的错，年轻时候的万科都犯过。
不论是早年间盲目扩张，过度加高杠杆，还是从专业化往多元化发展，又从多元化回归专业化。
2017年，郁亮进万科已经27年了，做总经理也已经16年了，他带着这家企业稳当的跨过了一个又一个周期，如果翻开万科的报表，你会发现：
那是一条几乎没有坑坑洼洼的平顺增长曲线。
当王石把主席正式交给郁亮时，他说“这是最好的时候”。但是，看看这几年的大小环境，如果说往前十年是顺风顺水，这三年就全是暴风雨。
前一阵子，那些每次看到报表都必定要指责郁亮太保守的投资者，这次终于不再吭声了。因为，把所有上市房企的财务报表掰细了看，相比同行们各种各样的滤镜和美颜，最让人放心的还是万科，
看大的指标：营收1463亿，同比上升5.05%，总利润265亿，同比下降4.6%，归属净利润125.1亿，同比上升5.62%。
这份成绩没有意外，也没有惊喜。但是，如果看万科对一些细节指标的处理，我们能看到这家企业所恪守的价值观，和它不露锋芒的实力。
一个指标是利息资本化，这是中国地产商们可最大程度调节当期利润的选择工具。在2020年的半年报中，基本所有房企都在增长压力下将此项目进行了最大化利用。
这样处理的结果是将利息支出从损益表中的财务费用项目，转而挪到了资产负债表，让财务报表中的利润增多，光鲜亮丽。
万科在上半年利息总支出77.6亿中，资本化利息只有37.3亿元，占比48%，在所有房企中比例最低。这个比例是什么概念呢？房企普遍都在70%以上，为数不少的港股上市房企甚至达到100%，也就是说将所有利息成本都资本化了。
比如，即使央企中的华润置业和中海地产这一比例也分别高达85%、96.7%，以财务稳健著称的龙湖这一比例是98%，而碧桂园则是100%。
然而，资本化掉的利息在未来还是会吞噬股东利润的。以万科目前的境况，其有息负债占比低，融资利率低，是最有资格提高利息资本化率的，而万科选择了审慎的财务方案。
再看另一项指标：投资物业的估值损益，即公司将所持有的投资物业在报告期内按市场公允价进行重估，当经济向上时估值每年都在增加，以公允价减去成本，在报表上的体现则是利润的增加。
2020年上半年，这部分收益给华润和中海带来的利润分别多增了45亿元、52亿元。
但是，这一项目上，万科却在今年上半年计提折旧了7.86亿元。因为其选择以成本法核算，每年进行资产减值。
这样的细节还有多项，比如土增预提率等。在财务处理上，万科的报表数据使得其净利润是基于真实现金流而不是财务会计处理方法。
各个角度上看，万科都选择了极其谨慎的财务方式，它的报表可能没那么多惊喜，但确是最真实反应企业运营状况。
在深圳特区成立40周年那天，王石在自己的头条号上回忆了作为房地产商的四大教训，排在第二位是：
不能追求暴利。
我想，这一点，至少万科的财务团队没敢忘。
十几天前，中国的监管部门召集12家房企开内部会，以资产负债率、净负债率、现金短债比试点，给他们划到了不同颜色，万科爆冷被划到了黄档，而不是官方定义的最健康的绿档。
再看看这份疫情之后的万科，有息负债只有2729亿元，占总资产比例仅为15%，净负债率27%，而持有的货币资金就高达1942亿。
这家公司不但在粮仓装满了粮食，而且在缸里和桶里都塞满了粮食，这样的财务状况，放在任何一个行业，都可以安稳过冬。
当然，后来我又看了一眼万科的股价，这个时代还是欺负老实人啊！
