卖掉空港物流园,富力完成降负债关键一战

卖掉空港物流园,富力完成降负债关键一战
2020年11月17日 10:06 雪贝财经

三年前,在抉择是否要买下万达的77家酒店时,富力有过焦灼和犹豫。三年后,在铁腕降负债面前,富力决定当机立断、雷厉风行。

11月9日晚,富力地产发布公告,将广州富力国际空港综合物流园(后简称“空港物流园”)70%的权益卖给黑石,项目总估价63亿元,70%对应价格为44.1亿元。

按照公告,富力按比例将收到约41.2亿元的现金付款,并估计录得按资产公允值计算的收益约15亿元。项目转让后,富力仍保留30%权益,并分享存续公司利润。

从今年6月份开始洽谈到签订意向书,富力和黑石只花了两个多月,到此次签订正式协议也只花了4个多月。

此处空港物流园是富力地产旗下的物流仓储资产,也是富力持有的一宗面积大、价值高的投资性物业,已正式运营11年。项目位于广州市花都区,占地约1470亩,计划建筑面积超过120万平方米。

按照富力地产董事长李思廉两个月前在中期业绩会上披露的计划,此次卖掉空港物流园属于资产出售计划的一部分。

对于黑石来说,从富力手中买下空港物流园只是其在全球范围内正在执行的“最后一英里”计划的一小部分。

此次接手富力空港物流园部分权益后,黑石方面未来可通过本次标志性的拟议交易,扩展自身的投资组合,同时与富力在物流和其他领域建立长期合作关系。

物流地产作为最稳定租金收入的资产类别,一直受到各种资本的关注,各类主权基金、保险资金都是这类资产的长期投资人。

将此处资产多数权益出售,对于依然保留30%权益的富力地产来说,一方面可以避免继续投入的资金压力,另一方面,项目在黑石盘子里的整体运营下,回报率也将更可观。

由于此前多年的项目布局大多为流动性较高的优质资产,在“三条红线”为主的中国房地产长效机制约束下,与其他多数房企相比,富力的回旋余地和可用工具要富余很多。

稍早前,李思廉在一次专访中披露了富力正在执行三个降负债的方法:

1、最好的方法是按预售证来销售房子;2、卖一些已经盖好的投资性物业;3、找人合作开发项目,或者卖一些项目股权。

卖掉空港物流园70%权益在内的资产正是第二个渠道。而要筑牢房企运营安全,归根结底还是要依靠卖房子,通过销售回款是最直接最快速的方式。

这也是富力近几个月发力最多的,比如采取线上直播卖房,通过“好房双11”平台等创新营销手段。这些尝试也已见到成效,在刚刚过去的10月份,富力实现了单月160.5亿元的销售额,创造了16个月以来最高单月销售记录,使得前10个月销售额上升至1026.8亿元。

富力还在推进除债务融资外的其他融资方式,在10月5日完成了一笔2.57亿股新H股的配售,配售所得款项净额为24.98亿港元,这些资金将用于偿还公司境外债务。按照估算,在本次配售完成后,富力剔除预收款的资产负债率预计将下降至69.72%,净负债率预计将下降7个百分点。

富力地产的经营收入主要由三大部分组成:房地产开发销售,占到90%左右;商业物业租赁,占到1%左右;和酒店服务,4%-9%左右。

目前,房地产开发销售受到疫情影响已随着疫情消退而反弹,酒店业务也逐渐随着生产生活的正常化走出低谷,截至 7 月份,酒店全年累计经营净利已恢复正现金流,这将继续为公司带来较稳定的现金流。在过去的“十一”期间, 富力集团旗下国际品牌酒店实现总收入约1.03亿元,较去年同比大幅增长26.9%;下属万达品牌酒店实现总收入约1.12亿元,较去年同比大幅增长21%;合计实现营业收入约2.15亿元。

可以说,富力债务压顶的阴霾正在快速褪去。

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