上坤上市,起底魔术师级的财报美化和背后的猎手

上坤上市,起底魔术师级的财报美化和背后的猎手
2020年11月18日 14:30 雪贝财经

作者:周闪闪

策划:老胡

11月17日,创立仅十年,三年前跑步进入百强榜,这几年徘徊在百强边缘的上坤地产完成上市,当日虽盘中破发但以微涨收市。

在现场敲钟的人有两位,一位是台前的董事长兼CEO朱静,另一位是留着板寸头的林劲峰。对于这家房企的员工而言,这个中年男人是个陌生面孔,但他却以一种奇怪的角色在上坤地产蛰伏了十年。

这篇文章,是关于一个猎手的故事,和一家财报魔术师级美化的上市公司。

2006年9月,孙宏斌终于为顺驰找到了接盘侠,因为资金链紧张,他和香港的单伟豹拉拉扯扯了小半年,55%的股权只卖了12.8亿。

同一个月,在南京禄口机场,朗诗地产的田明派出了副总经理和自己的秘书,去等四个从深圳飞过来的年轻人。

和顺驰一样,朗诗地产也在等钱救命。

当天晚上,45岁的田明陪着四个年轻人喝了3个小时的酒,喝完酒了又去喝茶,他谈完理想谈价值观,谈完价值观谈社会责任,深更半夜才憋不住了告诉其中一个:

“我在找钱。”

这个叫林劲峰的年轻人讲一口潮汕普通话,等了半天才回复:田总为什么不找个女秘书?

……

第二天,这个年轻人拿出4000多万,买下了朗诗20多个点的股权,轻轻松松坐上了朗诗的二股东。田明很感恩,承诺对方:

“我要让你凭着对朗诗的投资在投资界一战成名。”

2007年,林劲峰又去上了中欧商学院,每上一次课,他都要换一次座位,一个个同桌问:

“这位同学做哪行的?你们公司需要融资么?”

认真接他话的只有河南建业的一位年轻的女副总裁,叫朱静,持续两年的课程两人打得火热。到课程结束的2009年,朱静给胡葆森说了bye bye,她从河南搬到上海,拿着林劲峰投来的资金,站在台前成立了一家房企,叫上坤置业。

左三为朱静,右二为林劲峰

十年过去,按照奇奇怪怪的榜单,上坤置业已经排进了中国房企100强。这家房企也给外界讲了很多完美的逆袭故事,它们大多是关于一位年轻的美女总裁在上海滩上攒下的管理哲学。

当然,田明没有让林劲峰一战成名。2013年,朗诗终于借壳上市,但是,保持仙股的烂名一直走到今天。

去年末,林劲峰终于悄悄地把手里的股份一次性全清空了。

历经多年,这位当初一掷千金的“猎手”似乎终于把家底撒完,如今,不得不竭尽全力把一切可以套现的资产都变成现金。

比如,让上坤地产跑步上市。

林劲峰已经有好几年不吹嘘自己的神奇发迹史了,他离开了深圳银湖山畔的别墅,搬到了合肥,亲自管理一家十年前收购的白酒厂。

但是,在这个安徽偏远小镇上的酒厂,他的坏名声在外。

2018年夏天,因为酒厂高温歇工,他既不发保底薪水,也不通知返岗时间,大热天被老老少少的工人们用馒头当武器围在了办公室,直到当地副县长出面调停才解了围。

后来,他又把一位仅剩半年就退休,干了30多年的副厂长年薪从30万降到3000,逼得这位副厂长一怒辞职。然后,又因为不给一位自己从海外招来的女职员发放工资,被当众斥责:

"我都替你嫌丢人,附庸风雅,你不配。"

林劲峰说自己要在这个酒厂干十年,不搞上市不罢休,他梦想能在这里重现他在贵州茅台的暴富。

2003年9月17日,深圳一位叫林家宏的国企董事长在58岁时突然选择提前退休,他最早在南海舰队服役,退役后在这家国企干了几十年。退休后深圳市政府为他开了先河,重奖100万现金外加一辆价值49万元的轿车。

那一年,央企职工平均年收入是2.4万元。

在林家宏退休这年,他的儿子林劲峰的财富就像加了杠杆,他用不知从何处得来的1200万元资金买到了茅台集团100万股法人股,进了前十大流通股东。

按照林劲峰偶尔提起的履历,他从深圳大学毕业几年后就创业了, 先做了石油销售生意,也曾卖过橄榄油,但大多不见声响。

往后至今的很多年,他把投资茅台的故事讲了一遍又一遍,说自己在这只股票上赚了8个亿或者10亿,人称“中国的巴菲特”,以价值投资者、资本巨鳄的人设行走江湖,吸引了一批又一批投资人把资金交给他来打理:

这家公司叫盈信国富。

哪能料,最先让林劲峰人设侵损的也是茅台,在塑化剂事件爆发的2012年11月,他第一个站了出来:

“就算没有塑化剂危机,年初我们就判断,白酒业的黄金时期已经过去了。”

我们都看到了,过去的几年,茅台的股价从后来的80几块最高涨到了1800。

这还不是最糟糕的,在“双创”疯狂的这几年,林劲峰把从投资者手中募来的资金大量投入到了高风险的初创公司,却闹出不少狗血剧。

比如,落下诈骗投资恶名的神奇百货。当创业少女王凯歆被众星捧月时,林劲峰自称是在咖啡馆发现她的人生导师;当她后来臭名远扬时,林劲峰说自己是那个唯一劝她回去念书的人。

再比如,在投资北京一家叫汇真科技的初创公司中,最后闹到双方公开互揭老底,恶言相向,誓言要对簿公堂;在投资一家叫做小时代电商项目让资金打水漂后,他在盈信国富设立了一个新职位:戒色师。

“我要对美女CEO保持高度警惕”。

最近几年,让林劲峰耗尽家财的可能是因出资组建一家盈信瑞峰的资产管理公司,他自称这家私募机构资金管理规模曾超过50亿元,而最后失败到销声匿迹是因为错信了一个叫张峰的合伙人。

“我曾经认识的那个张某,那个经常自诩是查理·芒格,捧我是巴菲特的人原来是这样的人”。

盈信国富的投资者们最后一次收到林劲峰的投资报告还是2016年,仅在那一年,他就投资了39个初创项目。然而,为数不少的项目甚至都没能撑到第二年。

2019年年初,因为没有给员工发放工资,他在深圳甚至还被法院发出了限制消费令。

最近,有投资者找到了林劲峰,恭维他是中国的巴菲特,林说:

“我一点也不喜欢这个称呼。”

能让林劲峰翻盘的项目已经不多,但是,把手头的房企上坤地产送上资本市场可能不能给他带来多少回报,而是让这家房企熬过寒冬。

替他站在台前,以创始人身份实际管理这家房企的是早年曾在河南建业任职副总裁的朱静。在这家房企的招聘文案中,自称“系深圳盈信投资集团股份有限公司成员企业”。

起步上海滩的最初5年,上坤地产并没有多少项目发出声响,大多是对一些小型商业项目的“艺术改造”。

转折发生在2015年夏天,林劲峰和朱静从万科和碧桂园嘴边蹊跷抢下了一宗33.37万平米的地块。这是香港富豪李明治旗下天安中国早年在上海松江佘山屯下的一处住宅和商业开发用地。

对于为何能抢下这块地,林劲峰曾对盈信国富董事会说了关键原因:

"转让方有个股东是我潮汕老乡。"

上坤地产收购这一地块支付的总金额为32亿元,其中10亿元还是李明治给的过桥贷款。但是,两个月后,上坤就把这一地块的一半股权以16亿元价格原价卖给了新城控股

这一地块上开发的住宅项目2018年开始预售,让上坤地产在这一年以“操盘金额”计整体销售额达到230亿元,同比增长了346%。

右三为林劲峰

但是,在市场下行开始的2017年,当中小房企选择谨慎拿地时,上坤置业选择了逆市大扩张,他们走出上海,布局了江苏、浙江、广东、河南等七大区域事业部,覆盖全国18个城市。截至这一年9月,上坤置业的总资产为102.17亿元,总负债为84.43亿元。

也是在这一年,上坤地产蹊跷的进入了房企100强,在后来的几年保持徘徊在百强边缘。

为了赴港上市,上坤火急火燎的递了两次表。招股书显示,2017-2019年,上坤有息负债规模分别为52亿、74.6亿和67.7亿;截至2020年四月末,有息负债规模为55.9亿。期间加权借贷成本为7.4%、9.3%、9.4%及10.3%。

截至今年8月底,公司的资产负债率达到88.41%,而在剔除91.79亿元的合同负债后,其资产负债率仍高达81.77%,踩中一条红线。

这其中,截至2020年8月31日,其计息银行及其他借款总额为47.61亿元,20.04亿元将于一年内到期,占比约42.7%,若不计入受限资金及已抵押存款,上坤集团手中现金及等价物仅剩11.83亿元,远不能覆盖一年到期借款。

但是,颇为奇怪的是其净资产负债率指标。2017年-2019年各年末,上坤地产的净资产负债率分别为684.9%、325.9%、118.8%,到了2020年4月末,已下降了整整45个百分点73.8%,精准避开了另一条红线。

三年,从684.9%下降到73.8%,许家印有必要前往取经。

这其中,伴随着将大量项目负债转移至表外。导致少数股东在公司净利润中的占比从1.6%猛烈的上升到86.8%。而上坤的营收增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10%。

这些魔术师级的装扮先搁一边,毕竟上市活下去才要紧。

上坤地产于2017-2019年及2020年前四个月产生的利息分别为3.63亿、6.48亿、7.64亿和2.33亿。而同期净利润只有0.35亿、6.73亿、6.77亿和1.58亿。

2017、2018年连续两年,上坤的经营性现金流都为负值,分别为-0.39亿和 38.07亿,2019年才回正为20.08亿。

在扩张中,上坤置业频繁地通过信托等非银渠道融资,其中大多是由盈信国富承担担保代偿责任,这些融资计划年化承诺兑付最低8.2%,最高的达到14%。当下,这一融资渠道对于排名在30以外的房企已基本关闭。

截至2020年8月底,公司通过非银渠道融资金额占有息负债总额的75.6%,年利率在10.5%-18%之间,处行业高位。

在监管层对地产行业融资紧绷的境况中,其在2018年年末首次进行股权质押,2019年下半年更是密集的进行了5次股权质押。

显然,对于上坤地产,跑步上市融资是仅剩的底牌,但能不能救命还要等一等。

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