腰部房企有一种爆发力

腰部房企有一种爆发力
2020年11月26日 09:48 雪贝财经

【这是雪贝财经的第199篇原创文章】

腰部房企有一种爆发力

作者:尼莫

策划:老胡

这些日子,市场的风又开始吹向了周期股,煤炭和有色联手大涨。当然,周期股的最大旗手还看银行和地产,如果他们不动声色,怎么看都不过一波短线反弹。

有个信号需要重视:即便是万科A在本月都已上涨了12个点,二级市场的投资者偏好于用真金白银押注下一个景气板块。

稍早前,开源证券的一篇策略报告引发了众多大买方的争议。这份报告旗帜鲜明的认为市场将继续全面演绎周期行情,顺周期中低估值板块将成为主力。

当下的市场,除了银行,没有比地产股更低估值的板块和顺周期的行业。

主因是宏观经济的复苏共识开始被越来越多投资者所认同,回顾历史上的每一轮复苏,都会带来高贝塔收益和估值修复。

在经济复苏的周期里,股价对于 ROE(净资产收益率)高低的弹性排序是地产>周期>消费>科技。

也就是说,ROE越高,对于金融地产板块的股价刺激是最大的,而且,地产在复苏中的ROE弹性也最高。非常明显,下一轮的主角将是ROE和复苏共振带来的“戴维斯双击”。

虽然此刻还处在周期股的预期抢跑阶段,但场中的投资者如果要抢跑自然要选赛道上跑得最快的那个。

顺着自上而下的逻辑和思路去寻找标的,市面上有一家业绩跑得快又能保持高ROE的房企,那就是祥生。

跑得快先看销售和营收的增速:

2017年-2019年的三年间,公司实现了签约销售金额从619亿元到1174亿元近乎翻倍的跨越。

销售规模是营收体量的领先指标,回款率高低则决定后续的收入确认。

在营收端,这家房企的三年复合年增长率达137.6%;而仅仅在2020年前四个月,营收同比增长高达123%。

再来看ROE,公司的2019年ROE突破50%,达到50.1%,同比增长33.5个百分点,显然2019年并不处在复苏的周期内,排除了宏观因素,也只能是业绩提振了ROE。

今年前四个月,ROE达到40.3%,远高于行业及同规模房企水平。业内人士不难猜出这就是刚刚在港交所挂牌的祥生控股集团

祥生起家于浙江诸暨,2014年将总部迁至杭州,2019年搬到上海,顺利完成向全国性房企转型。从2017年制定千亿的战略目标,再到2018年跨入千亿门槛,祥生只用了一年时间。

克尔瑞数据显示,2019年祥生排位房企第28位,跻身TOP30。

作为千亿阵营中最后一家实现上市的房企,从6月3日递表到10月23日通过聆讯,祥生仅用了142天,也成为了近几年难得没有破发的地产股。

如果接下来的经济复苏是大概率,那么资本市场显然还未充分读懂祥生所具备的弹性和价值。

2018年,祥生实现利润4.28亿元。到2019年利润32.09亿元,同比增长达650%。

除了上文提到的营收和ROE的爆发性,其利润的爆发性也可见一斑。

目前市场有一些观点认为,祥生的毛利率并没有随着营收和ROE一齐高增长,这会被理解为增收不增利。

确实,如果看静态数据,2017年-2019年,祥生的毛利率分别是13.2%、21.1%和23.9%;2020年前四月,毛利率由去年同期的18.4%增加2.3个百分点至20.7%。

近几年的毛利率,都没有超出行业平均水平。

可以看到,利润的基数不高,但增速极快;而毛利率还在缓慢爬坡,因为利润赶不上收入的增长。

对于祥生目前阶段并不高的毛利率,其实也很好理解:地产生意的盈利曲线是一个J形,规模化之后才会实现毛利的线性增长。

消费品可以做小而美,房企既不能也不想。

所以祥生控股集团董事会主席陈国祥在上市敲钟的时刻,一再强调“祥生要以规模为基石,以品质为要求。”

基石是什么?自然是生命线。

陈国祥当然知道,规模意味着不断的拿地和融资支出,也意味着利润上的延迟满足。

但是,对于一家有野心的房企,在复苏周期的起始点,延迟兑现利润才是高明的战略。

专业投资者看到了高速增长的规模和高业绩弹性,看到了高ROE,这就是复苏周期中增长最大的催化剂和驱动力,而毛利率的拐点判断,则是次要因素。

土储之外,最直接决定房企收入增长的就是预收账款。

截至2020年四月底,祥生控股集团未结转销售额已达到892.27亿元,预收账款达到801.7亿元,这是未来两年业绩高弹性的压舱石。

克而瑞最近的一份统计数据显示,自2020年以来,房企TOP11-30的增长潜力远高于百强中其他的分位。

原因在于,他们比TOP10更具有业绩上的高弹性,尤其是面对疫情之后的复苏时刻;相比TOP31-100,他们又具有销售、土储和融资上的高度确定性。

作为TOP11-30的后进者,祥生已经通过过往的业绩,展现了其超出同规模房企的弹性特征。

祥生为什么能具有爆发力?

很大一部分原因在于选对了以地域为核心的扩张战略。

自2016年起,祥生采纳「1+1+X」扩张策略,以浙江省的发展为基础,深入渗透泛长三角区域,并扩展至泛长三角区域以外其他具高增长潜力的城市。

截至2020年7月31日,祥生土储总面积2382万平方米,在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。其中,浙江省土储占比50%左右,另外37%来源于泛长三角。

近两年,随着祥生销售业绩的快速增长,盈利能力提升,净负债率呈明显的下降趋势。同时,回款增加,盈利能力增强,也使得企业现金增加,现金流逐渐优化,偿债能力不断增强。

如果说未来依旧是TOP11-30来为行业提供增长动能,那么预计祥生还能实现排名的继续前进。

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