千亿俱乐部又多了一家新房企

千亿俱乐部又多了一家新房企
2021年01月01日 21:28 雪贝财经

作者:周闪闪

编辑:老胡

在中国,百强房企的共性相似,他们大多都有敏感的周期嗅觉,能够精准的踏准宏观环境的变化节奏,简而言之,即为“乘风”。但是,当行业进入大洗牌的白银时代时,这一点已经只是必要条件,考验更多的将是他们“破浪”的能力。如果一家房企韧性之中又能保持了成长性,那就再完美不过,它将从优秀走向杰出。过去10年,经历过顺风顺水、也经历过大风大浪的佳兆业,已经展现出了在不同周期中所具有极强的韧性,而如果以过去5年为周期,这家房企展现出的最大特点是:韧性之中的成长性。这表现在其规模指标保持了高增长的同时,所有财务指标保持了稳健性,比如净利润与ROE持续保持在行业高位水平。2020年的最后一个天,按照克尔瑞的最新统计数据,以全口径销售金额计算,佳兆业在2020年以1435.2亿元排名第25位,权益销售金额也达到1068.9亿元

,排名第24名。跨进了千亿俱乐部,对于一家房企而言,意味着正向的品牌效应和规模效应,与资源集中度进一步大幅提升。

不同的是,站在新的里程碑面前出发,佳兆业已是一位成熟少年。

不管小型房企是否乐意,就像任何一个走向成熟的行业一样,房地产行业的集中度也会越来越高,对于任何一家希望站稳脚跟的房企,千亿是一门必修课。按照克而瑞的数据,在2015年排名前20的房企销售金额市占率还只有23.06%,过去的5年,这一比例已一路攀升至2019年的40.51%。在今年的前十个月,中国排名前30名的房企权益销售额占全国商品房销售额的比重达到了37.6%。

因此,千亿规模一直都是行业竞争的焦点,千亿之下的企业也将此作为阶段性目标。跨越过去,规模效益带来的红利反馈能为企业带来众多快速发展的能量,不仅仅是资源的供给,还有组织与品牌溢价。但是,千亿也只是一道隐形门槛,更具价值的是规模背后的增长质量。与借助政策红利快速加杠杆完成规模膨胀的路径不一样,佳兆业的出色之处在于规模背后的增长路径,其触达千亿的同时,保持了财务指标的持续稳健。佳兆业的规模路径一直是清晰的。其创业初期的前五年是精耕深圳阶段,2004年已进入深圳房企前十强;2005年至2008年则是深耕区域,在华南保持行业领先位置。这一阶段,其形成了一套规范化、科学化、精细化的管理体系,并形成了专业稳定的管理团队。过去的十年,是佳兆业从区域走向全国的过程,但是,早在2012年,佳兆业的战略就已颇具前瞻性的确定为“利润主导、兼顾规模”,相比多数房企早了至少6年。这家企业从那一年起就放弃了在三四线城市追求规模,而是选择深耕已进入的一二线高价值城市 。在此周期内,佳兆业没有为冲进前十而激进加杠杆,而是进入了“又快又好”的高质量增长阶段。这种特点最直接的体现是佳兆业过去5年的三组关键数据,毛利率、净利润率和净资产收益率(ROE)均保持了持续提升,且处于行业较高水平。

如果以最近的2020年上半年为例,据克尔瑞统计的中国179家上市房企,在毛利率、净利润率和ROE三项指标中,他们的中位数及同比变化分别是:

31.3%,下滑2.4%;9.7%,下滑2.6%;5.9%,下滑2.3%。

而佳兆业这三组数据及变化是:

33.8%,提升5%;10.4% ,提升1.7%;10.24%,下滑1.5%.不难注意到,佳兆业的特点是ROE几乎是行业的两倍,也就是说其在规模保持了稳定成长性的同时,尤其出色的是盈利能力持续在同行中遥遥领先。

当然,阶段性的优势并不能确定未来的发展和走势,当前的成果也并不能完全预示着未来的结果,观察一家企业更应站在更长、更广的维度上。对于佳兆业而言,在多年的稳扎稳打过后,千亿也只是在某一时点实现业绩的收获期。这一节点的触达最终目的绝不在于规模本身,而是附着于规模之上的一切附加值,以及规模所能够给企业带来的发展正向力。

佳兆业的掌舵人郭英成早已强调:“现在不是拼规模,而是拼利润,拼稳健”。经历了土地红利、金融红利,已经进入了管理红利时代的中国房地产业,佳兆业持续稳健的成长性可倚仗的核心能力为三方面:前瞻性风险防范能力、精细化财务管控能力、创新性发展牵引能力。先看前瞻性的风险防范能力。经历过过大风大浪和低谷的企业更懂得对风险的敬畏,这方面,佳兆业的特点表现在两点。首先就是在区域选择上的风险防范。买错一块地,选错一座城都足以把一家房企拖垮。佳兆业近十年业务布局版图都与国家重要战略发展区域高度契合,这为其赢得了发展先机。佳兆业在大湾区的超前布局已无需再赘述,其在此之外的全国重点城市布局也围绕的是长三角、环渤海、华中区域等十余个核心城市,这些城市的选择匹配的国家规划重点发展的城市群,均是保障国家经济增长的基本盘。

第二点我们前文已经提到,早在2012年,佳兆业的战略指引就已经是“利润主导、兼顾规模”。在未来的很长一段时间内,甚至是整个周期,房企最大的风险都是债务风险。而梳理佳兆业过去几年的动向会发现,至少在四年前,当多数中型房企野心勃勃,选择加足杠杆举债大扩张时,佳兆业即已开始执行积极的债务管理策略。从2015到2019年,佳兆业集团净负债率分别为521%、308%、300% 、236%和144%,到了2020年上半年,又下降了14个百分点至130%。净负债率成功实现五连降的背后是佳兆业采取的加速回款、提质增效、调整负债结构等一系列组合举措。战略、模式、布局、规模等经营策略的稳定,外加负债率的持续下降,并保持核心利润的稳健与现金流的抗风险水平,让佳兆业在安全合理资金结构下保持有节奏的扩张速度,在顺应行业周期中继续做大做强。

再说精细化的财务管控能力。佳兆业集团首席财务官、高级副总裁吴建新在最近就向媒体披露了在财务管控方面执行的策略之一,即“通过运营的提升,加快供货、销售及回款,实现用自有资金去撬动公司的投资和开发,真正降低有息负债。”融资实力与降低融资成本的能力是考验一家公司财务管控能力的核心指标,在宏观监管行业不断收紧,特别是“三道红线”的强力约束下,一家房企的财务管控能力,甚至将直接关系到其生命线。自2019年下半年以来,佳兆业的融资实力实现了逆势提升。佳兆业在这方面的表现,可以举一个案例,2020年1月9日,佳兆业发行了一笔5亿美元的5年期优先票据,这是佳兆业自2017年交换要约以来,单一笔发行金额最高,年期最长,机构投资者参与最多的交易。在此前的整个2019年,佳兆业累计发行了优先票据达30亿美元,实现了延长融资期限及降低融资成本的双突破,并且发行的债券在二级市场表现不跌反升,这背后是投资者对佳兆业的前景持续看好。佳兆业目前海外信用评级一直维持较优的水平。三大境外评级机构对集团主体评级分别为:穆迪B1级;标普B级;惠誉B级,展望稳定。良好的信贷评级为公司债券的发行奠定了基础。

与此同时,佳兆业提高偿债短债比,优化负债期限结构,持续降低融资成本。从2017到2020年上半年,这家公司的长期债务占比保持在80%-85%左右,为行业较高水平;到了2020年上半年,现金短债比已从1.1倍提升至1.2倍。

最后,创新性发展牵引能力。这篇文章中,我们要提出的是不能再把佳兆业集团简单的视为一家地产商。正如董事局主席郭英成此前所说,“佳兆业真是运气不错,从以往只是一个房地产企业,到现在的城市公共服务商,我们希望每天都给深圳市民带来休闲和乐趣。”佳兆业在过去十年已经基本完成了多元化布局,并在资本市场搭建了六大上市公司平台。在地产和商业主业之外,已成功布局了健康医疗、文体科技、旅游产业、航海运输、科创产业和教育等等。出色的综合运营能力对于佳兆业的地产主业带来的则是产业协同,及增加正向的产品溢价能力。

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