作者：老胡
过去几年的房地产行业很沉闷，尤其是在资本市场，投资者们信心寡淡。
这不难理解，往前几十年都是顺风顺水的好时代，在房地产业做一个成功的商业领袖很容易，他们只要开足马力做大规模，即使有时也会遇到麻烦，但水涨船高，险滩易过。
但谁都清楚，一家企业的命运，当然要靠自我奋斗，但也要考虑到历史的行程。虽然很难接受，但当下的行程已经转向了。当2020年的年报公布时，整个行业的掌权者们似乎终于达成了共识：时代真的不一样了。郁亮的观点很务实：房地产要回归成一个普通行业。
企业领袖的能耐是在逆境中展现出来的，除了准确的审时度势，有勇气的战略决策至关重要。在政策和市场风向的精准把握上，许家印有数十年的成功经验，毕竟，做空者们在他身上从来没有尝到过甜头。
5年前，他就已经开始了雄心勃勃的转型，力主恒大这艘航母以地产为大本营，把从盖房子的主业里赚来的资金源源不断地投向了以新能源汽车为主的高端制造业、以车房宝为主的数字科技以及文旅康养，甚至在互联网流媒体板块还顺手造就了一家近千亿市值的恒腾网络。
5年后的今天，许家印宣布新恒大来了。资本市场聚集了一群聪明人，他们知道什么是值得押注的。
壹
对于所有境外做空机构来说，中国房企财务报表里的负债增长都是一个难以理解的指标，就像他们难以理解中国多年来汹涌膨胀的城市化浪潮。
2012年，在赢下一场做空机构的狙击战后，恒大顺风顺水的顺应时代节奏实现了高速增长，直到2015年冬天。那年12月的中旬，中央政府提出了供给侧结构性改革的新战略，出现了“三去一降一补”的新话术。
仅在半年之后，恒大就开始主动踩下刹车，在如何对待负债问题上开始了战略转向，转而推出了一系列雷厉风行的降杠杆措施。
在随后的不到1年时间，恒大地产完成三轮战略投资，共引入资金1300亿元，半年之内，恒大就提前还清了1129.4亿元的永续债，注意，是所有的永续债。将恒大净负债率（计入永续债）从2016年底的432%急降至183%。
2017年，恒大的净负债率下降六成，资产负债率下降至71.1%；2018年，其净负债率再降31.8个百分点，总借贷规模下降595亿元，降幅8.1%。
2020年3月，恒大提出了“高增长、控规模、降负债”的新战略，降负债目标是把有息负债每年平均下降1500亿元。到今年3月已刚好一年，这一年其有息负债降低了2000亿元。期间，在未发行境外债的情况下，恒大还用自有资金偿还了境外债本息591亿元。
这其中，在2020年下半年，恒大的土储面积就下降了近1000万平方米，并通过引入战投、分拆资产上市等举措，恒大增加了所有者权益888亿港元，改善了负债结构。
在今天的业绩会上，中国恒大副主席兼行政总裁夏海钧第一次对“三条红线”政策做了公开表态，透露恒大早在2020年3月份提出的“高增长、控规模、降负债”发展目标实际上就是：
“因应了国家对于房地产发展的政策需求而做出来的”。
而下一步，他对恒大对如何实现“三条红线”降档也提出了目标：2021年6月30日，净负债率降到100%以下；2021年12月31日，现金短债比达到1以上；2022年12月31日，资产负债率降至70%以下，达到“三条绿线”。
贰
在开始启动降负债的2016年，恒大的另一场战争也打响了，那一年，“恒大地产”改名为“中国恒大”。
经过过去5年，企业与市场、企业与宏观环境、企业与企业之间的反复碰撞，尤其2020年三道红线这样里程碑式的长线调控出台后，行业大格局已经明确，中国的头部房企选择了自己的转型道路。
现在，如果你跟许家印先生说他经营的是一家地产企业，他可能会摇头解释，他做的是一家跨产业布局的综合型集团。按照最新的官方说法，叫多元产业+数字科技的“新恒大”。
在地产主业之外，是以新能源汽车为代表的高端制造业、以房车宝为主的数字科技、互联网流媒体恒腾网络、以标准化运营和智能化管理的恒大物业，还有康养板块及童世界品牌。
两年前，这种海纳百川的说法在投资圈里常被认为只是地产企业们赶时髦的漂亮说辞。
但是，如今这种声音已经少了很多。毕竟，恒大确实已经花出去了动辄数百亿的真金白银。
在新能源汽车上，恒大汽车的累计总投入已经达到474亿元，以换道超车的策略，恒大如今已经掌控了从上游产业链的核心零部件研发、核心科研团队搭建，生产制造、销售渠道网络，以及智能网联、自动驾驶等产业链核心环节。
在产品上也已发布9款车型，按照许家印在业绩会上所披露的，恒大汽车计划在2021年4季度试生产，2022年实现大量交付。
这是恒大多元产业里最重要的押注，也将是新恒大版图里在地产之外最大的规模增长级。其目前超过5500亿港币市值，印证了投资者对恒大这一板块的信心。
在地产和汽车这两大基本盘里，恒大也孵化了一个可对标贝壳找房一样的数字销售服务平台房车宝，为自身业务提供线上营销、交易与服务于一体的综合性互联网科技平台。
贝壳的成功已经验证了线上线下一体化的模式价值，而房车宝的想象空间是，在地产与汽车这个已达数十万亿元计消费规模的市场里，恒大掌控货源，并构建了人们生活中两项最大宗消费的渠道闭环。
从最近引进战略投资者获得的估值来看，其已经是恒大汽车、中国恒大之外最具价值的资产板块。
在恒大的多元资产中，恒腾网络是一个惊喜，它最初的定位为互联网社区服务网上平台，而如今成功转型为互联网流媒体平台，并长时间市值超过千亿元。
除上述产业之外，恒大构建的多元产业还有恒大物业恒大童世界、大健康产业、恒大冰泉等这些以固定空间和移动空间为主体的同心多元产业生态圈。
恒大希望通过八大产业平台联动，形成数据闭环，服务数亿用户，这些新版图也将是恒大未来的最大看点。
按照恒大计划，这些产业平台最终都将获得资本市场的定价。而当下，多元产业对于恒大的核心价值是，在三条红线及降负债重压下，恒大跳出了地产行业的融资困境，通过多元产业的协同效应在资本市场获得估值溢价。
没有某一家企业或某一位企业家的时代，只有时代进程中的企业。无论从宏观政策的顶层设计来看，还是从时代的进程来看，地产行业已彻底告别黄金年代。
恒大不论是 all in 汽车产业，还是数字科技，都是在拥抱时代，并希望领先时代，这也将是所有企业在大变局下面前必须要做的新课题。
