作者：老胡
对于多数的基金经理，很难直接回答出这样一个问题：在中国的房地产行业所有上市公司中，过去7年，哪家房企的净利润复合增长率比万科A还高出近两倍？
答案是：华夏幸福。
但是，这并不足以成为重仓一家房企的理由，还要看当政策红利的潮水褪去，谁在裸泳，谁能穿越周期。
宏观经济压力增大、货币金融政策收缩、行业调控从严，在艰难的2018年，华夏幸福完成了一次彻底的“求变”。
这一年多，其引入战投平安、改组董事会和管理层、彻底修正债务结构、深耕核心都市圈、兑现异地复制业绩、坚定推行产业新城战略。
2018 年，这家公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%。
按照平安资管的入股协议，华夏幸福 2018 年度净利润增长率应不低于 30%，即不低于 114.15 亿元。也就是说，在平安成为二股东的第一个财年，华夏幸福超额约3亿元完成了业绩承诺。
营业收入为838亿元，位列A股上市房企第四位，略低于招商蛇口，同比增长41%。
能够持续以现金回报股东的公司并不多见。但华夏幸福决定向全体股东派发现金红利36亿元，同比大增35%，占公司净利润的31%。
如果将平安入股的公告作为起始，华夏幸福的股价至今涨幅超过30%，跑赢同期的沪深300指数。
壹
2019年4月20日下午，北京金茂威斯汀大酒店，华夏幸福2011年借壳上市以来，最为隆重的一次年度业绩会。
从2018年四季度开始，华夏幸福成为公募持有的总市值和加仓规模第三位的上市房企，不少基金经理甚至为这场业绩会临时改了行程。
他们来这里只为确认一个答案，这家公司未来是否依然有继续买入和增持的理由？
2018年第四季度，华夏幸福的多项核心财务指标超出市场预期。第四季度ROE超过9%，同比增加35%，创出2011年上市以来的同期新高。
同样，销售净利率在2018年第四季度录得新高，首次达到10%。
就收益质量而言，2018年全年，华夏幸福的销售费用占营业收入的比重创上市最低，首次进入3%以下，这意味着运营精细化程度提高。
这些数据背后，反映的是现金流持续优化。
第四季度，公司经营活动产生的现金流量净额为2亿元，已连续三个季度持续为正。
独特的商业模式为华夏幸福提供了高于行业均值的毛利率。
自2011年上市以来到2018年末，华夏幸福的净利润复合年增长率高达36.09%，而同期的万科A是19.6%，其接近行业龙头的两倍。
同为产业地产运营商的招商蛇口和浦东金桥，该项同期数据分别是32.7%和11.6%。
单纯比较同期的归属于母公司净利润率，华夏幸福并没有超过万科A，但位于行业均值之上。
从上图可以看出，公司的净利润率一直较为稳定。
如果净利率没有发生太大变化，那么净利润的快速增长一定来自于营业规模的“狂奔”。
过去7年，华夏幸福的营业规模年复合增速高达40.2%，而万科A不过是24.5%。
在地产黄金时代快速奔跑的万科，仍然被华夏幸福超出16个百分点。
在王文学的掌舵下，这家营收接近千亿的公司仍旧在奔跑。
贰
此前华夏幸福一直受困于环京区域的限购政策，但无论从营收就还是销售贡献来看，“异地复制”逐步成为了新的业务增长极。
2018年之前，华夏幸福的基本盘围绕着京津冀。
改组管理层后，产业新城的异地复制模式随之全面加速，一路向南。新增的18个产业新城全部为非环京区域，年内新增签约投资额约为1660亿元。
对于华夏幸福而言，这就是未来兑现业绩和贡献利润的压舱石。
在华夏幸福的概念里，这些大本营之外的布局属于“外埠”。过去三年，外阜的产业新城新拓了51个，2018年，一共有30座已经实现回款，有9座实现了累计现金流的转正。
数据显示，2018年华夏幸福非环京区域营收达257亿元，同比增长83%，占总营收的31%。
其中，环杭州、环南京区域分别以 88 亿元、68 亿元的营业收入，位居非环京营收贡献比前两位，同比增速分别为 190%、51%。
随着签约投资逐渐回款落袋，以及产业新城由规划过渡到成熟运营，非环京区域将陆续释放业绩，营收占比有望继续提升。
就销售贡献来看，华夏幸福2018年全年销售额是1628亿元,非环京区域的销售额为756亿元，同比增长109%，占比从上一年的24%提升至46%。
这意味着，非环京区域即将成为华夏幸福的另一个基本盘。
华夏幸福的致股东信指出，中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。
也正是基于此，在2018年的业绩发布会上，王文学提出了新的发展战略：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，开拓新领域、新模式、新地域。
就新地域而言，在可见的将来，非环京区域中，环深圳即将成为新的增长极。
作为曾经华润置地的舵手，吴向东在深圳的拿地与运营经验，并不弱于其他本地房产大佬。
深圳这个南方最具活力的房地产市场，未来能为华夏幸福贡献多大的业绩，值得想象。
叁
在未来，对于华夏幸福较为关键、也是外界最为关心的是，其资金弹药是否充足。
虽然监管层面对于房地产行业的融资渠道及调控从严，但华夏幸福的产业新城模式决定了其融资模式与传统房地产开发企业不同。
实际上，按照华夏幸福董秘林成红披露的数据，目前其上市公司体系有60%的融资和房地产业务并无直接关系，只有接近20%是依托于银行的开发贷。
除去开发贷、债券融资，公募、私募、上市公司信用债等渠道，华夏幸福还有区别于典型房企的园区融资。比如，2018年3月份，其发行了一笔规模为7.06亿元的供热收费收益权资产支持专项计划。
借助二股东中国平安，其融资便利性也在提高。仅从去年秋天至今，华夏幸福已成功增发美元债1.2亿美元，公募债70亿元，并拟通过平安资管设立投资计划不超过60亿元，计划向合格投资者非公开发行公司债不超过50亿元。
同时，平安入股的两笔资金中，第一笔接近137亿资金在去年9月份到位，第二笔接近40亿的资金也在最近已经到位。
根据上市公司与大股东华夏控股的协议，在后者解完质押及缴纳税款后，这些资金全部用于出借给上市公司。
