为什么说中国房地产的“预售制”早就应该废除了？重发一遍2018年正解局的旧文，欢迎文末留言探讨。
不论是行走江湖，还是坐地小本买卖，我们都听说过一句话：一手交钱，一手交货。
但是，在买房这个耗尽三代人“六个钱包”这么大笔买卖的重要事情上，开发商却竟然可以“空手套白狼”！
仅仅是因为当前新房交易中普遍存在着“预售制度”。
何为预售制度？
连续多年楼市火爆，很多人在买房时都没有考虑过一个问题：为什么我们交了钱，要2年之后才能拿到房子？甚至认为这是自然而然的事。
预售在国内几乎是主流交易方式，国外虽然也存在预售，但并不流行。
而预售其中隐藏着极大的风险。
最惨重的莫过于，楼盘“烂尾”。最常见的就是，因为债务、资金链断裂等问题，开发商无力继续进行开发，只能停工，留下一个半拉子工程。
下面是郑州当地一个房地产公号中的一段话：
其实，这类情况很常见，随手一搜，在全国各地都有出现。
还比如，夸大其词的宣传。
又比如，而这两年，“精装房”越来越多，即便三生有幸如期拿到房子，买房人也常常发现“精装”变“简装”，装修缩水也成为开发商利润的重要来源之一。
所以，每到交付季，也就到了“维权季”。
2018年夏天，成都50多个楼盘的买房人组成的千人维权大军顶着烈日，向有关部门投诉。
即便买房人遭遇最坏的情况，拿房遥遥无期，但是买房人房贷还得照常还。因为，房贷是借银行的钱，如果贸然断供，就会被列入征信“黑名单”，银行甚至可以把你送上法庭，要求继续还款。
很多人买根葱，都还价，在买房这件事上，为什么这么“敞快”？没看房子就付钱。
这么“坑人”的商品房预售制度，到底是谁想出来的？
我们的商品房制度，正式启动是在1998年，先前基本是各种福利分房。
这一制度是改革开放后的产物。而改革开放，很多政策不是借鉴香港，就是学习新加坡，毕竟大家都说汉语，交流起来也方便。
很不幸，房子这个问题上，我们学习的是香港。而香港目前房价，在全球名列前茅。
说句题外话，“公摊”这个极富特色、坑爹的制度，也是从香港学来的。
1950年代，大陆刚刚结束内战，大量人口陆陆续续进入香港，香港住房严重不足。
1953年时，30岁的霍英东成立立信置业有限公司，针对当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并鼓励分期付款。
这就是这个办法的厉害的地方：做得越大，反而越轻松，买家定金越来越多，自己的资金投资并不见多。一年多时间里，霍英东建起100多栋、折合约50多万平方英尺的房子，净赚600多万。
首创“预售楼花”，成就地产神话的霍英东
炒楼花也被老外戏称为中国人“第五大发明”。
大陆学习这种预售制度看似十分合理。
1990年代，中国经济还很弱小，融资渠道也很少，对盖房子这样需要大量投入的事情来说，不要说普通公司，就是政府部门也没那么多钱进行投入。
所以，选择预售，买房人先把钱交给开发商，开发商再盖房，这样就解决了当时的资金短缺问题。
目前，开发商拍到地，快则半年，像碧桂园甚至5个月就可以开盘，开盘后，开发商先拿到了定金、首付款，贷款下来，开发商就能拿到几乎所有的房款（虽然有个“商品房预售资金监管账户”，但不少地方只是一个摆设，开发商总有办法把它掏空）。
拿到钱，开发商不仅能盖现有的房子，还能拿着这些钱继续去炒地、开盘......预售带来了巨大的杠杆效应，开发商以有限资本发挥出的乘数效应，疯狂拍地，买房人只能被裹挟到楼市泡沫之中。
1990年代，海南楼市大崩盘，很大程度上就拜“炒楼花”所赐。
另一边，买房人要在2年左右才能拿到房，此时，已经还贷款2年了。
其实，在加拿大、澳大利亚、新加坡等地也有商品房预售制度，但它们和我们一个区别是，按揭贷款是在交房时才办理。也就是说，开发商在交房前是拿不到房款的“大头”的。
比如，澳洲买房人先支付10%到信托账户订房，交房时再支付约20%，之后，办理按揭，交房时如果有问题还可以要求，钱直接从信托账号退还给买房人（还计息）。
稍微小结一下。如果说，推行商品房制度之初，预售能够把分散在居民身上的钱集中给开发商去盖房子，迅速推进房地产市场的话，那么，在今天这个方法就的确该再审视了。
首先，商品房预售双方地位不对等。
曾经王健林靠着房地产开发做到了“首富”，一个亿也只是小目标，而普通人还在为买套房倾尽“六个钱包”。
曾经，在2018年世界500强排行榜上，所有上榜房地产企业，都是中国企业（恒大、绿地、保利、万科和碧桂园），并且，它们的排名都大幅度上升。
谁弱谁强，一目了然。
其次，商品房双方信息极不对等。
盖房这个事儿，虽然说没多少技术含量，但是，涉及的门道很多，普通人根本就搞不懂，有些你也不可能搞懂。
像先前就曝光过的，钢筋拉长，竹签代替钢筋……这买房人你也根本看不到。
最后，结果就是风险承担极不对称。
开发商最大目的是什么？拿钱，在曾经火爆的环境下，开完盘人家的目的就达到了。
买房人呢？是保质保量拿到房子。可是要等2年，期间风云变幻，不确定性的后果最终承担者就是买房人。
所以，这么坑的制度，应该被废了啊？
从另一个角度来说，商品房预售实质上是房屋的期货买卖，买房人买到的只是房屋的一张期货合约。
看看下面，这是我们现行期货期权开户条件：
炒个豆粕、黄金，还有这么多规定？炒商品房期货，门槛反而那么低？
中国社会科学院法学所研究员刘俊海曾说：商品房预售制度是万恶之源，是房地产市场中各种失信、违约、侵权乃至欺诈行为的根源之一。
其实，商品房预售的争议一直不断。早在2005年，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》就指出，可以考虑取消房屋预售制度。
2006年“两会”时，33名全国人大代表联署签名提案，要求取消商品房预售制度。
2007年两会，又多名人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售制度。
有网络调查调查显示，将近9成的受访者认为，应该取消商品房预售制度。
10多年过去，这个制度为什么还存在？
那只能说明，有些人没动力，甚至不愿意丢了预售这个制度。
首先就是开发商，预售制度是它们融资的重要命根子。
根据国家统计局数据，2015年，房地产开发企业到位资金12.5万亿元，其中39.3%来自购房者的预付资金。
也就是说，购房者预付资金早已成为房企开发资金的重要来源，而且这个比重还在增大。
2012年8月2日，曾传言“将取消预售房制度”，一天内房企股票市值蒸发500亿。
当时的房地产龙头企业“招保万金”平均跌幅超过8%。
可见，最怕取消预售的是开发商。
接下来，还有地方政府，在很大程度上，目前地方政府已经和房地产“一荣俱荣、一损俱损”了。
2018年7月，南京推出12块地，此前要求竞价达最高限价90%时要现房销售，但这次对现房销售的规定全面取消，推行“竞自持”。
2018年以来，多个地方出现的普遍现象是，成交地价走低，甚至在上海、苏州等地已经出现优质地块流拍的情况。
当然，还有银行。
有了预售，银行在很大程度上将财务风险分散到了成千上万的买房人，要知道中国人房贷违约率是很低很低的，与动辄跑路的公司相比，安全太多了。
所以，买房子是件高风险的事，特别是在这风向变换不定的档口，大家最好擦亮眼睛，自求多福。
任何制度的存在必有原因，但并不一定合理，公平正义或许会迟到，但不会缺席。
只要有更多人呼吁，扭曲的做法定会得到纠正。
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