作者：豆腐乳
编辑：养乐多
最近《关于规划建设保障性住房的指导意见》受到热议。
据称该文件9月1日下发，主要是印发给人口净流入的超大、特大城市，明确要求用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房。
具体是多大的城市？指导意见强调，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。目前城区人口超过300万的城市共35个，包括北京、上海武汉、西安、杭州、南京、东莞、佛山等。
这份文件之所以引人关注，是因为它提到推动建立房地产业发展新模式。
热议中的新模式，重点针对住房有困难且收入不高的大城市居民群体，以及城市需要的引进人才等群体。以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。
从这可以看出，上述率先探索实践的35座城市即将迎来利好，这种利好来源于本身是人口流入地，如今又有了一种吸引人口流入的手段，那就是保障房。这也是对如今人口格局的一种承认，承认了人口流入地的住房才有人住，才会紧张，人口流出地住房怕是过剩了，要不值钱了。
毕竟国内房子过剩，大家争的是工作地的房子。
而且这些大城市难以获得房产的居民可以通过保障性住房以较低成本得到住所，就可以进一步释放消费需求，对这些城市的消费也是利好。
与此同时，还提到确保住房建设质量，加强配套设施建设和公共服务供给，这些保障房可能会和商品房一样，居住者享有相同的公共服务。
再结合上面提到的家庭为单位申请，可以看出这是鼓励进入大城市工作的年轻人积极融入城市，最好还能促进结婚。如果各地有细化措施，说不定还会有鼓励生孩子的细节。
质量又好价格又低的保障房，怎么建设？
据称保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住房。支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房。
这说明，大城市不是缺地，而是在之前限制拿地，以卖出高价。如果地价便宜供应，那么房子价格也不会太高，更何况还会收回部分土地或者改造其他类型建筑。
但这项改变，本质上改变了土地财政——地卖不上价，城市财政收入咋办？所以要在这些经济状况尚可的大城市试点，因为这些大城市还会有土地财政之外的其他收入可以撑一撑。换种说法是，反正现在卖地也卖不出了，不如想办法转型。
当然，这也意味着地方财政转型，这就要结合未来的地方政府收支、中央财政职能转换来讲了，这个话题太大了。
配售方面，采取市场化方式运作，按保本微利原则，公平公正配售。同时，实施严格的封闭性管理，禁止将保障性住房变更为商品住房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。
保障房和商品房将会是两条线，两种不同市场，互相不流通。如果这样，那么未来商品房交易又会怎么样呢？
在2020年的第七次人口普查中，我们也可以从人口结构中看出，“80后”这代人，也就是当时30-39岁这部分人，在总人口中占比不小。他们当时占总人口比例的15.83%。而且可能之后几代人，可能都不如他们多了。
☉数据来源：国家统计局
房地产市场化，解决了“95前”的很多人住房问题，从“80后”这代人口可能是最后一波高峰来看，未来房产方案需要解决的人口可能还真不算多了。新的房地产改革任务可能没有房地产市场化那么重。做得好的话，年轻夫妻获得房产的门槛大大降低。
而且经过这几年的洗礼，年轻人也不会认为“房价永远涨”了，也不会认为自己努努力就能买得起商品房了。在未来经济增速放缓的大前提下，他们可能更容易接受保障房。
至于未来购买商品房的主力，可能是那些人口较多的老年人，尤其是建国后第二波人口增长高峰的1962-1973年生人。他们正在步入老年，而且攒了一辈子的钱，未来可能有购买养老住房的需求。
☉数据来源：国家统计局
所以未来商品房销售，可能会集中于老年人的养老需求上，尤其是要做好适老化。这对房子的质量也有很高的需求，过去房地产开发的粗放模式，肯定走不通了，会有更多房企混不下去。
相应的，家居也需要适老化，我们之前也在《等你老了，上厕所都很吃力》里也提到了。
未来年轻人购买廉价保障房，老人换养老盘，最惨的可能是中间这一代被套在房价山顶上的人了。毕竟老年人想买的养老盘还会涨，但和这代人手里的二手楼没啥关系了。
哎，我们这代人高位站岗了，毕竟“房住不炒”，只能自己住了，做好手里质量不高的房子赶紧出手，不然流动性更差，就砸手里了。
参考资料：
改革创新渐成主基调 保障性住房供给侧“求新”-中国经营网 http://www.cb.com.cn/index/show/zj/cv/cv135235881268
我国住房保障迎重磅变革，新一轮工作如何推进？ https://www.yicai.com/news/101891317.html
文章用图：图虫创意
本回完
